Nepremičninski posredniki
http://www.libertarni-klub.org
Lp,
Tomaž
Vprašljive določbe zakona o nepremičninskem posredovanju
Nedavno si je lahko vsak potrošnik v Sloveniji pri nakupu nepremičnine izbral posrednika po lastni presoji. Novi zakon o nepremičninskem posredovanju vsebuje določbe, ki izbiro močno omejujejo. Pobudniki zakona trdijo, da te omejitve koristijo potrošniku.
Malo se nas ne bi strinjalo s trditvijo, da je izvajanje dogovorjenih pravil ena izmed temeljnih nalog države. Zaradi neurejene zemljiške knjige, nedokončane denacionalizacije in zaostankov v sodstvu je nakup nepremičnine v Sloveniji zelo zahteven, možnosti za nesporazume je več, kot bi jih bilo, če bi se vse veje oblasti učinkoviteje spopadle z omenjenimi težavami.
Ker je za učinkovito reševanje potrebno več časa, je po mnenju nekaterih smiselno, da država z aktivnimi posegi na trg poskrbi za kar najbolj neposredno zaščito potrošnikov. Nevarnost, ki se ob takšnem ravnanju vedno pojavlja, pa je, da ti posegi povzročijo škodo in težave, ki jih poslanci ob sprejemanju zakonodaje niso predvideli.
Državni organi seveda ne morejo 24 ur na dan nadzorovati potrošnikovih odločitev. To tudi ne bi bilo posebej prijetno. Zato bi bilo umestno, da se namesto k maksimalnemu nadzoru nad odločitvami usmerijo k vzpodbujanju čim večje obveščenosti in samostojnosti državljanov, da se bodo ti znali pred goljufijami učinkovito zaščititi sami. Izobraževanje potrošnika – ne zgolj prepovedovanje in omejevanje – je tisto, kar prinese trajni učinek.
Po drugi strani ni mogoče od vsakega državljana pričakovati poznavanja vseh področij, na katerih nastopa v vlogi potrošnika. Namesto tega si državljan izbere zaupnika, ki mu bo svetoval pri zapletenih izbirah. Nekateri si za zaupnika izberejo sorodnike, prijatelje ali znance, drugi svetovalna podjetja, tretji bi izbiro zaupnika najraje prepustili državi.
Kot kaže, snovalci novega zakona menijo, da je prosta izbira zaupnika na nepremičninskem področju za potrošnika slabša od državne in da lahko država za vsakega izmed nas najbolje določi, kdo sme biti naš zaupnik. Z uvedbo zakona se je tako vsilila kot razsodnik tistim, ki si tega želijo, in tistim, ki tega nočejo.
Po določbah novega zakona lahko poklic nepremičninskega posrednika opravlja samo in zgolj nosilec posebnega državnega dovoljenja za opravljanje tega poklica – državne licence. Za pridobitev licence mora kandidat zadostiti predpisanim izobrazbenim kriterijem.
Verjetno lahko pobudniki zakona argumentirajo vsebino teh kriterijev kot strokovno in smiselno, s tem se povečini strinjamo. Vendar menimo, da je uvedba omejitev bolj politična kot strokovna poteza.
Omejitve namreč omejujejo državljanovo izbiro in mu otežujejo prost vstop v poklic posrednika. Povrh v prehodnih določbah zakona diskriminatorno ločujejo državljane na tiste, ki so že v tem poklicu, in tiste, ki nameravajo v ta poklic šele vstopiti. Zakon predvideva za opravljanje poklica najmanj višjo izobrazbo, vendar le od novih, ne tudi od obstoječih posrednikov. Slednjim ni treba pridobiti višje izobrazbe niti v doglednem času po sprejetju zakona.
Nekatere določbe zakona urejajo poslovanje nepremičninske agencije tako podrobno, da se ni mogoče znebiti občutka, da je njihovo ozadje poskus večjih agencij, da z netržnimi sredstvi izločijo manjše agencije iz tekme. Takšno je na primer določilo, da mora imeti vsaka nepremičninska agencija z več kot enim zaposlenim poseben ločen prostor v poslovnih prostorih, namenjen za individualne pogovore s strankami. Če se na prvi pogled zdi, da je ta omejitev strokovna in koristna, pa se po premiselku zelo hitro izkaže, da gre za neživljenjsko in birokratsko določilo – za agencijo pomeni višje stroške in manj možnosti za inovativno poslovanje, za stranko pa višjo ceno brez jamstva višje kakovosti storitve.
Kateri pogovori naj bodo individualni? Zakon tega ne določa. Ne določa niti, kaj pomeni ločen prostor. Je sodoben poslovni prostor, pregrajen s steklom, dovolj dober? Po katerih določilih se bo ravnal inšpektor?
Kaj pa, če si želi podjetje storitev nepremičninskega posredovanja opravljati, denimo, po internetu? Ali za vzpostavitev podatkovne baze in programske opreme, ki z avtomatično primerjavo ponudb in povpraševanja obiskovalcu pomaga do ustreznih informacij, res potrebujejo ločeno sobo za individualne pogovore, ki jih nikoli ne bo, in licenciranega nepremičninskega posrednika, ki nikoli ne bo posredoval?
Tako podrobna določila poslovanja nikakor ne sodijo v zakon in so hudo v nasprotju z deklarirano podporo vladnih strank antibirokratskemu programu vlade. Vsak izmed nas je tudi dovolj pameten, da bo sam izbral agencijo, ki bo z nami ravnala tako, kot menimo, da si zaslužimo. Država v deklariranem prizadevanju, da bi pomagala potrošniku, tega v resnici podcenjuje.
Ker je podobnih omejujočih določil v zakonu še več, menimo, da ne gre le za poseg v izvajanje poklica, temveč za zapiranje dejavnosti. Država v zakonu ni izrazila nobenega namena, da bi se postopno umaknila s trga v nekaj letih, zato lahko sklenemo, da bo to zapiranje povzročilo dolgoročno škodo. Nobelov nagrajenec za ekonomijo, Milton Friedman, je podrobno opisal boleče posledice omejevanja vstopa v poklic – višja cena storitev, upočasnitev inovacij, manjša izbira, negativen vpliv na raznolikost ponudbe, korupcija in druge negativne posledice cehovskega nadzora nad dejavnostjo. Vse to čaka področje nepremičninskega posredovanja v prihodnjih letih.
Da zgolj omejevanje vstopa v dejavnost in načina opravljanja dejavnosti ni jamstvo za neoporečno poslovanje, smo že lahko videli pri borznih hišah in celo bankah; zakonodaja namreč predpisuje zelo stroge pogoje za njihovo poslovanje in osebje.
Državno zavarovanje ima torej ceno, kot vsako drugo. Menimo, da bo cena zakona o nepremičninskem posredovanju, ki jo bomo morali plačati potrošniki, odločno previsoka.
Prvi učinki novega zakona so se pokazali v tednu dni po sprejetju. Nepremičninske agencije so se pridružile številnim podjetjem, ki jim je država določila najvišjo možno ceno storitev ali izdelkov, ta pa se je po sprejetju zakona spremenila v neformalno dogovorjeno fiksno ceno za celotno dejavnost. Ob množici dosedaj sprejetih zakonov, ki so imeli enaka določila in popolnoma enake učinke, lahko mirno rečemo, da je bilo to predvidljivo.
V Evropski uniji dejavnost nepremičninskega posredovanja ni enotno urejena – obstaja zgolj direktiva 86/653/EEC o komercialnih agentih, v kateri ni omenjeno, da bi bilo treba področje omejiti. Različne evropske države imajo različne rešitve. Sloveniji se zato na tem področju ni treba nikomur prilagajati in naši poslanci lahko brez zunanjih pritiskov sprejemejo za državljane kar najboljšo možno rešitev, če je zakonsko poseganje res potrebno.
Zato namesto licenciranja nepremičninskih posrednikov predlagamo uvedbo ustreznega študija nepremičninskega posredovanja kot možnosti, ki jo oseba, ki želi biti nepremičninski posrednik, po lastni presoji izbere ali pa ne. Dovoljenja za opravljanje poklica in druge omejitve naj se takoj ukinejo. Delo nepremičninskega posrednika naj bo še vedno dovoljeno opravljati prav vsakemu državljanu. Potrošnik naj bo obveščen o tem, ali posrednik ima diplomo ali ne, izbira, ali ga bo najel ali ne, naj bo v celoti njegova.
Tako se država, namesto da vprašljivo posega na trg, posveti oblikovanju novih možnosti za izobraževanje posrednikov ter na ozaveščanje potrošnika.
Enako kot nam minister za zdravje že dlje časa z vsake škatlice cigaret sporoča, da »kajenje škoduje zdravju«, hkrati pa lahko cigarete še vedno kupite za vsakim vogalom, bi naziv diplomirani nepremičninski posrednik sporočal, da je oseba končala študij, vendar bi potrošnik še vedno lahko izbral posrednika po lastni presoji.
Za učne programe bi bile zadolžene tiste organizacije, ki jih predvideva sedanji zakon – tako bi bilo z vidika stroke poskrbljeno za enako ali višjo raven znanja tistih, ki bi se odločili za izobraževanje.
Država bi s tem iz vloge aktivnega igralca, ki spreminja tržne razmere, prestopila v resnično vlogo zaščitnika potrošnika. Namesto krčenja ponudbe na trgu bi ponudbo razširila. Zagotovila bi, da imajo vsi diplomirani nepremičninski posredniki določena poklicna znanja (tehnična, pravna …), ki so po mnenju tistih, ki verjamejo v državno zaupništvo, nujno potrebna; stroki pa bi omogočila organiziranje izobraževanja in razvoj.
Po drugi strani bi prepustila končno izbiro in odgovornost za premišljene odločitve potrošniku ter ohranila vse pozitivne lastnosti, ki jih prinašata prosti trg in svoboden vstop v dejavnost. Če bi večina potrošnikov izbrala posrednike z diplomo, bi bile nepremičninske agencije prisiljene posrednike poslati na šolanje, ker sicer ne bi imele strank in bi propadle. Če se to ne bi zgodilo, potem bi bilo jasno znamenje, da se trg in potrošniki ne strinjajo s predpisanimi državnimi standardi.
Podpisniki ne pristajamo na tezo, da je omejitev vstopa v dejavnost edini ali najbolj praktičen način vzpodbujanja in pospeševanja mehanizmov svobodnega trga. Še več, menimo, da bo imel sprejem takšnega zakona dolgoročno negativne posledice na razmere na trgu. Nesprejemljivo se nam zdi tudi, da se pomanjkljivosti in težave z drugih področij, kot so na primer zaostanki v sodstvu in nedokončana denacionalizacija, rešujejo z restriktivno zakonodajo na nepremičninskem področju.
Prepričani smo, da je izobraževanje izvajalcev in obveščanje potrošnikov boljša dolgoročna rešitev od posegov države na trg in od oblikovanja še enega državno zaščitenega ceha.
