Ce kupujete stanovanje, potrpite ze 356 dni…
Zakaj?
Zato ker nepremicninski mehurcek (vsaj v Ljubljani) poka, indikatorji pa so…
…cene nepremicnin v Sloveniji, ki so ploske ze pol leta.
…konec efekta “Jazbinskove odskocne deske”, ljudji, ki so do novih stanovanj prihajali z zamenjavo starih stanovanj in si lahko privoscili doplacilo razlike po nerealnih cenah zmanjkuje.
… je kupna moc mladih za nekaj potenc nizja in ob sedanjih dohodkih v povprecju za druzinsko stanovanje lahko neprekinjeno varcujejo do 50 let
…nacionalna varcevalna shema ne bo nikomur skupaj s kreditom vred omogocila privarcevati vec kot 100.000 DEM, vecina jih bo dobila se bistveno manj in zato ne bo zvisala povprasevanja
…se gradbena podjetja otepajo izgub zaradi zalog
…podjetja v zaprtem krogu ze prodajajo nepremicnine po 30% nizji ceni od trzne
(http://www.finance-on.net/show.php?id=12567)
…bo davek na nepremicnine dodatno udaril po prstih stojece nepremicnine.
…je namen novega nepremicninskega zakona masaker manjsih agencij, kar kaze na strah sestavljateljev zakona pred avantgardo nizanja cen.
Ce povzamem. Kdor kupuje povprecno druzinsko stanovanje v Ljubljani in je zanj pripravljen odsteti vec kot 2.500 DEM na kvadratni meter in to za lepo lokacijo, naj racuna s tem, da bo njegov vlozek izgubil znaten del vrednosti ze, ko bo prestopil prag. Drugi mu tega stanovanja nikoli vec ne bojo odkupili po taksni vrednosti.
Zato naj, ce ni nuja, pocaka 6-12 mesecev. Ce pa je nuja, pa naj skusa vztrajati na ceni 2.500 DEM na kvadratni meter kot absolutnem maksimumu.
Lp,
Tomaz
V vsakem primeru ne postavljajte casovnih omejitev za nakup, ker ne boste profitirali. Namesto tega postavite zgornjo mejo za ceno. Zadrzujte denar, dokler ne dobite spodobne nepremicnine v Ljubljani za 2.500 DEM na kvadratni meter.
Pri tem vedite, da je krivulja ponudbe in povprasevanja elasticna. Ce ni povprasevanja cena lahko pade na to stevilko, ampak s tem se poveca povprasevanje in cena skocin nazaj. Tako da je potrebno obvladati paniko in stisniti zobe. Ce ste do sedaj preziveli doma (ce ste na cesti, potem itak nimate niti kupnine za mnogo cenejsa stanovanja), stisnite zobe se za leto dve.
Cene nepremicnin po drugih mestih se gibljejo med 1.000 DEM in 1.500 DEM na m2. V Ljubljani so ponekod cene sforsirane na 3.800 DEM na kvadraten meter. Vmes pa je manevrski prostor (dobicek) in tega bo za prodajalca dovolj tudi, ce nepremicnino proda za 2.500 DEM na kvadratni meter. Ceprav se bodo najbrz trudili na vse nacine to zadnje leto ali dve ljudi strasiti z nacionalno varcevalno shemo, z dogovornimi zvisanji in podobnimi zastrahovalnimi potezami.
Lp,
Tomaz
Lili,
se cisto strinjam s tabo. Moja cena nekako zajema zlato sredino. Okoli nje se potem ustvari elasticnost ponude in povprasevanja (+-5%) glede na razmere na trgu.
Lepa stvar ekonomije je, da cene izdelkov niso ni rocket science, ampak dejansko se oblikujejo po principu “saj vsi vejo, da je tako”. Se lepse je, da ima ze samo zavedanje, da bodo cene padle do te tocke, vpliv na ceno, ker gre za dolgorocno investicijo.
Zatorej, povejte to vsem prijateljem in jih prosite, da povejo to vsem prijateljem.
Ucinek je podoben (le da v drugo smer) kot je bil ucinek propagande nepremicninskih agencij, povezanih z Nacionalno Varcevalno Shemo (SNVS). Cene zaradi SNVS ne bodo zrasle niti za tolar! Cene so zacele rasti zaradi bodocih napovedi o SNVS ze davno in so ze zrasle do pricakovanj od tega varcevanja (in nad pricakovanja, zato govorim o mehurcku)
Namrec, zadeve v ekonomiji so precej odzivne na “bodoci dobicek”. Ce ti danes napoves, da bos imel cez pet let bombasticen dobicek, potem tvoja cena delnice ne ostane enaka pet let, ampak poskoci takoj in se stabilizira, po petih letih pa se ne spremeni bistveno.
Glede SNVS ti elementarna matematika pove, da, glede na dejstvo, da vecina varcevalcev SNVS varcuje po 30.000 SIT in tako z 20 letnim kreditom vred ne bo zbrala vec sredstev od 1/3 kupnine spodobnega druzinskega stanovanja v Ljubljani. Kaj sele, da bi si lahko privoscili placevati se vec… Glede na to, da v SNVS ne varcujejo premoznejsi sloji (ki si lahko kupijo stanovanje tudi brez subvencij vlade v skupni visini 150.000 SIT po varcevalcu za petletno varcevanje po 30.000 SIT – ni veliko, je pa nekaj) nekega navala na bizarno draga stanovanja ne bo.
Naval bo se manjsi, ce se bodo zavedali, da za stanovanje ni smiselno odsteti vec kot 2.500 DEM / m2.
Tomaz
Mik,
Vecina novogradenj v Ljubljani niti priblizno ni razprodanih. To je se en bav-bav agencij. V resnici:
– ni interesa za stanovanja v Mostecu,
– ni interesa za stanovanja v Stozicah,
– vrstne hiše v Kozarjah prodajajo ze dve leti,
– vrstne hise v Crnucah prodajajo ze celo leto…
Z mladimi druzinami pa so se namesto tega napolnile, denimo, subvencionirane Nove Poljane.
Tako, da ne sanja svinja o kukuruzu, ampak sanjajo svinje o zlatu…
Tomaz
Razumem tvoje stališče, Tommy, vendar ne verjamem, da bo tistim, ki si bodo lahko privoščili stanovanje do 150.000 dem po končanem varčevanju in odprtem lovu na stanovanja kaj lažje. Takih stanovanj je še vedno premalo! Torej bodo ostala draga. Res, elitna draga stanovanja niso razprodana – saj tudi ljudi, ki bi si jih lahko privoščili, ni veliko. Tole padanje cen stanovanj pa se napoveduje že več let! Pa še kar nič! Edino, kar pa se mi ne zdi glede na slovensko kulturo (Ljubljana ali nič, raje pri starših kot na svojem kje zunaj) tako mogoče, je, da se bodo ljudje usmerili na obrobje ali druga mesta (po avtocesti si pač hitro do Ljubljane). Toda to se dogaja že zdaj, denimo cene v Vrhniki ipd. so podobne kot v Ljubljani!
Kaj pa meniš o cenah stanovanj v drugih mestih? Naša družina je pred odločitvijo, ali prodati lepo stanovanje v Velenju, ali ne. Stanovanje je veliko, cena pa bi bila zdaj nizka (a večja, kot pred letom dni, ko bi za teh 85 kvadratov dobili morda 80.000 dem). Ne vem, ali se splača prodajati. Vendar tega stanovanja nihče ne potrebuje. Pa tudi stvari so negotove – se bo čakanje obrestovalo (in prineslo večji izkupiček pri prodaji) ali pa je bolje, da ga prodamo takoj? Z oddajo smo imeli veliko škode, tako da to ne pride več v poštev.
Irena.
Ljudi, ki si lahko privoscijo 150.000 DEM za stanovanje je malo. Za povrh za stanovanje v Ljubljani to ni veliko. Realno za to dobis 45 m2 – 55 m2.
Kar se tice SNVS vecina ljudi varcuje po 1 ali 2 lota, to je 11.000 SIT ali 22.000 SITmesecno. Denimo, da vzamemo visjo stopnjo. Potem to v petih letih znese (skupaj z vladno subvencijo) 1.430.000 SIT + 1.65% letna (=cca 110.000).
Se opravicujem, ker nimam obrazca za tocen izracun in racunam “na palec”. To skupaj znese 1.540.000 SIT. Na znesek N lahko varcevalec vzame se 2 * N kredita (pod pogojem, da ta ne znasa vec kot 1/3 njegove place). To znese 1.540.000 SIT + 3.080.000 SIT.
Skupaj torej vecina ljudi pridobi 4.620.000, oziroma cca. 41.000 DEM, pri tem pa so ze zadolzeni za 20 let.
To je kruta realnost SNVS.
Kar se tice stanovanj v Velenju zal o tem ne vem nic in ti ne morem dati dobrega nasveta. Mehurcek obstaja samo v Ljubljani, drugje po Sloveniji so imho cene dokaj realne (med 1.000 DEM in 1.500 DEM / m2) in ni vec prostora za kaksen strm padec navzdol, tako da je taksen strah odvec…:-)
Lp,
Tomaz
Živjo!
To vprašanje pa me je res prestrašilo, ker sem ravno zdaj začela iskati stanovanje v Lj, imam namreč garsonjero, ki je nadstanrdna in jo v kratkem mislim začeti prodajati, kupila pa bi kakih 70 kv. metrov veliko stanovanje – vse v gotovini. Nisem bogatašinja, vendar si bom pač vzela gotovinski kredit in tako dopolnila manjkajoče. Kaj naj torej zdaj storim? Če prodam, pa tudi zagotovo nimam kam iti oziroma lahko grem le za krajši čas nekam, vmes pa sem lahko dva meseca odsotna. Kaj mi torej svetuješ, očitno prodajo in potem počakam na stanovanje? Nisem ravno tip, ki dolgo čaka, ker me potem skrbi, kam naj grem, če slučajno prodam ali pa verjetno sploh ne bom začela prodajati prej, dokler ne najdem stanovanja …
Hvala za nasvet!
LP!
Obstajamo ljudje, ki si lahko privoscimo tveganje in tisti, ki tega ne morejo.
Jaz imam naprimer urejen (zmeren) podnajem in vsak mesec visje prihranke. Za povrh sem brez druzine in zato prilagodljiv.
Pri tebi je ocitno drugace (ce sem te pravilno razumel). Ti tveganja ne potrebujes, ker ze imas ustvarjeno odskocno desko in ti dobicek ne pomeni toliko, kot nebolec prehod od enega na drugo.
Tako ti toplo priporocam dvoje:
1. Vnaprej uredi preprodajo, tako da selitev opravis v enem dnevu, na ta nacin se bos lahko trezno pogajala in postavljala svoje pogoje, saj ti ne bo gorelo pod nogami,
2. Ce ti ni pretezko, pocakaj s preprodajo do SNVS. Lahko se ti sicer zgodi, da bos izgubila na ceni, ampak razmerje med garsonjero in stanovanjem bo ostalo enako, oz. se zna celo NAGNITI V KORIST GARSONJER, vsaj dokler je to (realno) edina cenovna moznost za prve iskalce stanovanj. Ce cena pade izgubis spekulativni dobicek, vendar hkrati tudi manj doplacas za zamenjavo. Kar je tvoj cilj.
Lp,
Tomaz
Tommy, sem čakala, da se pojaviš, da ti postavim eno vprašanje. Tudi drugi seveda lahko poveste svoje mnenje.
Zadnjič je pisalo, da je Stanovanjski sklad pokupil enih 120 stanovanj v Lj., ki jih bo, seveda, drugo leto prodal in baje zagotavljajo, da po isti ceni po kateri so bili kupljeni. V čem je fora – kupiti in prodati po isti ceni? V tem, da do stanovanj pridejo tisti, za katere se je država odločila, da imajo prednost ali kaj drugega?
Ob Sarinem vprasanju me zanima se nekaj, ce kdo ve tocno povedati:
Kaj vendar v Sloveniji pomeni nadstandardno stanovanje ? Jaz tega enostavno
ne vem, ker so merila zelo razlicna.
Zame bi bilo upraviceno govoriti o nadstandardnem stanovanju, ce bi imel blok
npr. v hisi oskrbnika (neke vrste concierge), stavba bi bila varovana, vsi bi imeli
(npr. podzemske) garaze, stanovanja bi bila ze v osnovi klimatizirana, pa se kaj.
Kaj pa je sicer nadstandard ? A to, da sta locena koplanica in WC ? Ali to,
da so gradili brez azbesta ? Ali morda to, da stanovalci med sabo niso (prevec)
skregani in vsaj velika vecina sproti placuje stroske ?
Kakorkoli, res bi me zanimalo, ce bi kdo vedel tocno nasteti, kaj v SLO
pomeni pojem nadstardnega stanovanja.
Aligator!
Jaz sem si vedno predstavljala, da so nadstandardna stanovanja v Bežigrajskem dvoru in Zupančičevi jami. No, zdaj nisem več tako prepričana v to. Še sploh potem, ko sem slišala, kakšne zadeve so se dogajale v omenjenih naseljih (azbest, puščanje stropov…).
Graditelji večkrat omenjajo, da prodajajo nadstandardna stanovanja, kar pomeni, da imajo podzemne garaže, dvigalo, čeprav so 3 ali 4 nadstropja…
Ker pa smo ljudje zelo zahtevni in se dobrega zelo hitro navadimo, hočemo vedno kaj novega. In graditelji naredijo eno majčkeno novost in že govorijo, da prodajajo nadstandardna stanovanja.
Če pa bi upoštevali izgled naselij (Mostec), pa mislim, da bi morali biti raje tiho.
Lp Lili
Evo, jaz sem podnajemnica v t.i. nadstandardnem stanovanju in lahko samo rečem, da hvala bogu, da imam to izkušnjo in sebi nikoli ne bom kupovala predragega nadstandarda, ker… res imamo podzemne garaže, pa ogrevanje na plin in kao lep blok… ampak vse gre samo za zaslužek. Narejeno je ful šlampasto, garažo nam redno zaliva voda (in kleti), pritisk vode je zelo zelo slab (če se tuširaš, se ne more hkrati pomivati posode), pa smo le v šestem nadstropju. Peč za plin je tako slaba, da jo morajo hodit “štelat” večkrat na leto. Ko je bilo stanovanje staro eno leto, je od zgornjih sosedov prikapljalo k nam (skozi strop), ker so za pipo naredili preveliko luknjo in so imeli zraven pipe pri tušu luknjo okoli 5 cm… Torej, če kupujete nadstandard, nikoli na slepo – nadzorujte delo kolikor se le da, nikoli ne kupite vnaprej in prepustite vsega usodi…Obračali vas bodo, kjerkoli bodo mogli in računali kot nori. Cena v našem bloku…tisti, ki so si kupili stanovanje v dva štuka..so dali čez 300 000 dem (več kot 3000 dem na m2), ker so pa najvišje v bloku, se še stuširat ne morejo normalno….
Nadstandarno je lahko le, če sam gradiš. Ostalo je vse čimhitreje in čimceneje zidano ter čimdražje prodano. To je že znana praksa gradbenih podjetij.
V Zupančičevi jami, kjer so baje nadstandardna stanovanja, so prvo leto morali v strop luknje vrtat in lonce spodaj podstavljat, da so “izpraznili” strop poln vode. Gradbeniki so gradili tudi pozimi, ko je sneg padal in so tla zmrznila ter se prepojila z vodo.
Na Jarški, kjer sicer niso nadstandardna stanovanja, so gradili in vselili tako hitro, da se blok ni niti posušil. Eno leto kasneje so že stene in stropi popokali in po treh letih so ugotovili, da se celo blok poseda.
Mostec – naselje udobja ali nekaj podobnega. Če si prej živel v zaporu, se boš tukaj počutil zelo domače. Za vse ostale – nikakvo. Večino arhitektovih načrtov in idej so spremenili, naredili veliiiika stanovanja, ki jih potem niso mogli prodat. In potem so velika stanovanja predelovali v manjša. Bloki pa še vedno nimajo uporabnega dovoljenja.
Ve še kdo za kaj podobnega?
Lp Lili
Pipi,
Odzive na ta razpis s strani nepremicninskih agencij si lahko preberes na:
http://www.finance-on.net/show.php?id=12567
Nadaljevanje zgodbe pa na:
http://nepremicnine.si21.com/novice/2001/211101.html
[moj komentar: clanek je zelo manipulativen, nepremicninarji se na vse nacine trudijo ljudi prestrasiti v brezglavo nakupovanje, dokler so zadeve se “poceni”, pateticno…]
Za razpisom je se nekaj privatnih, nepotrjenih storij. Na forumu financ je bila npr. plasirana nepreverjena novica, da naj bi nekatera gradbena podjetja teden dni pred oddajo ponudbe stanovanja podrazila za 30%, da so potem lahko ceno spustila za 30%, ipd…
Kaj zeli vlada za tem doseci? Karkoli zeli doseci, je dobro. Glej, vlada ne more ukazovati nepremicninarjem, naj spustijo cene. Smo pravna drzava in vsakdo lahko pri nas svobodno trguje (vsaj na papirju).
Pocne najbolj normalno stvar na svetu. “Ce hoces kupiti stanovanje poceni, potem ga ne kupi drago.” To je preprosta logika. Ce ga ti kupis drago, ga mora naslednji za tabo spet kupiti drago in tako dalje in tako dalje. Ce svoj tolerancni prag zastavis nizje (npr. ne dam vec kot 2.500 DEM na kvadratni meter) in na tem vstrajas par let, bos to tudi dosegla.
Drzava pa lahko to doseze ze zdaj, ker se kot nekdo, ki kupuje vec sto kosov naenkrat lahko pogovarjao diskontu. To se mi ne zdi slabo.
Propaganda in dokoncnost, s katero nepremicninarji tolcejo po tem ukrepu zgolj kaze, kako zelo jih je prestrasil.
Ce ne zelis, da to lahko pocne samo drzava in to za vsega skupaj nekaj sto stanovanj organiziraj bodoce kupce stanovanj v vecjo skupino, ki bo imela na trgu neko doloceno tezo (tako kot so to storile nepremicninske agencije in v 10 letih cene stanovanj v Ljubljani efektivno dvignile za 100%) ter postavi svoje pogoje.
Potem ne bo nihce prikrajsan.
Lp,
Tomaz
Nadstandardno pomeni drazje in nic drugega. V Sloveniji imas dolocen standard. In ce za nekaj placas vec od nasega standarda, si kupila nekaj nadstandardnega… Npr. neobicajen stilen omet, nastavljivo talno gretje (hm, tole je ponekod ze kar standard), savna v kopalnici, ipd.
Ce bi ti nekdo rad dopovedal, da je nadstandard dvigalo in garaza, ga mirno poslji v kaksno genitalijo…
Lp,
Tomaz