Oddaja stanovanja
Oddaja stanovanja v turistične namene je bolj donosno.
Uroš Buda:
Kljub trenutno veliki ponudbi najemnih stanovanj različnih velikosti, samo pri ljubljanskih nepremičninskih agencijah smo jih ta teden našteli prek 130, se le redki lastniki odločijo, da bi svoja stanovanja preuredili v apartmaje in jih oddajali s posredovanjem turistične agencije. Po naših izračunih pa je takšno oddajanje stanovanja v Ljubljani donosnejše že pri povprečno polovični mesečni zasedenosti.
Na širšem območju Ljubljane je trenutno na voljo le približno 30 zasebnih turističnih sob in apartmajev. Po ocenah turističnih agencij bi v Ljubljani sicer potrebovali okoli 300 stanovanjskih enot različnih velikosti, namenjenih poslovnežem ali turistom. Očitno pa oddajanje stanovanj, preurejenih v apartmaje, s posredovanjem turističnih agencij še ni dovolj znano, da bi se lastniki zanj pogosteje odločali. Pri tem jih verjetno najbolj moti dejstvo, da morajo biti pri takšnem oddajanju stanovanja ves čas na voljo gostom (sprejem gostov, prijava, pospravljanje, vzdrževanje …). Toda turistične agencije, ki se organizirano ukvarjajo s posredovanjem stanovanj, preurejenih v apartmaje, poskrbijo tudi za naštete podrobnosti.
Agencija Tour AS v Ljubljani trži in upravlja 15 stanovanj, preurejenih v apartmaje različnih velikosti. Minulo leto je bila povprečna zasedenost teh apartmajev 80-odstotna, ves prihodek agencije iz tega naslova pa je znašal približno 45 milijonov tolarjev, je povedal direktor agencije Uroš Buda. Dodal je, da so 70 odstotkov teh prihodkov prejeli lastniki apartmajev.
Cene, stroški in iztržek
Cene enodnevnega najema apartmajev, ki jih trži in upravlja agencija Tour AS, se gibljejo od 10.500 (enoposteljni apartma z dvema zvezdicama) do 22 tisoč tolarjev (apartma za štiri osebe, tri zvezdice). Prvi strošek lastnika je preureditev stanovanja v apartma po določenih zahtevah glede opremljenosti. Mesečni stroški so stroški “rednega” obratovanja (porabljena električna energija, voda, kanalščina, ogrevanje …) ter stroški čiščenja in vzdrževanja apartmaja. Poleg tega mora lastnik poravnavati devetodstotni DDV in agenciji plačevati provizijo za opravljeno delo, ki pa je različna glede na obseg dela agencije in ceno najema. Če lastnik agenciji prepusti vso skrb za stanovanje (od sprejemanja gostov do čiščenja in rednega vzdrževanja), je njegov prihodek približno 70 odstotkov najemnine, je povedal Uroš Buda. Pogodbo z agencijo, ki je sicer sklenjena za dve leti, lahko lastnik odpove kadarkoli, razen če je apartma že najet.
Kako registrirati turistični apartma?
Lastnik stanovanja, hiše ali počitniške hiše lahko svojo nepremičnino oddaja kot fizična oseba ali podjetnik. Najprej pa mora namembnost svoje nepremičnine ustrezno spremeniti – iz stanovanja v turistični apartma, sobo … Najenostavnejša pot do tega je prek turistične agencije. S sklenitvijo pogodbe o oddajanju stanovanja, preurejenega v apartma, agencija uredi vse potrebno. To pa so uradna registracija dejavnosti, uporabno dovoljenje, napotki za notranjo ureditev in opremo prostorov, kategorizacija in trženje nastanitvenih zmogljivosti. Morda sem sodi tudi neposredno upravljanje apartmaja, torej prevzem gostov, čiščenje apartmaja, redno vzdrževanje pa tudi poravnavanje vseh obveznosti in obratovalnih stroškov.
Oddajanje po dneh prinese več
Ogledali smo si, ali se lastniku stanovanje bolj splača oddati za ves mesec pavšalno ali pa prek agencije po dneh. Za izhodišče smo vzeli povprečne cene najema stanovanj v Ljubljani, kot jih objavlja Slonep. Cene najema stanovanj pri oddajanju po dneh smo preračunali z dnevne na mesečno raven (predpostavili smo mesec s 30 dnevi), odbili obratovalne stroške (30 tisoč tolarjev), provizijo agenciji (30 odstotkov) in mesečni znesek za dodatno opremo (od 21 do 45 tisoč tolarjev). Dobljeni znesek smo še dodatno znižali za petino, saj je povprečna zasedenost pri takem oddajanju približno 80-odstotna.
Po našem izračunu je dnevno oddajanje precej ugodnejše. Lastnik stanovanja dobi pri enakih preostalih pogojih za enosobno stanovanje okoli 130, za dvosobno skoraj 100 in za trisobno stanovanje približno 50 odstotkov več, kot če bi stanovanje oddal za ves mesec pavšalno. Treba pa je vedeti, da je trg oddajanja po dneh verjetno precej manj gotov kot po mesecih. Če bi se nenadoma močno povečalo število ponujenih stanovanj, bi nekoliko upadle cene, zelo pa povprečna zasedenost. Oboje bi seveda vplivalo na donosnost takega oddajanja.
Ta biznis je bolj za tiste, ki so si razdelili stanovanja po 10k DEM ter zdaj z racunom bremenijo tvojo in mojo pokojninsko in zdravstveno blagajno, prenasajo na najina pleca neplacane dolgove in za povrh skusajo taista stanovanja prodati s 1000 procentnim profitom. 🙁
Ne predstavljam si profitabilne oddaje garsonjere, ki si jo kupil za 60.000 EUR. V najboljsem primeru dobis nazaj osnovni vlozek v 20 letih (upostevajoc amortizacijo). Toliko casa clovek v zivljenju nima oziroma se da poceti bolj profitabilne stvari.
Lp,
Tomaz