Med.Over.Net

Pravni nasveti

Odgovarjajo: Pavel Zajc, pravnik

Nasvet odvetniške družbe za vprašanja s področja družinskega, dednega, delovnega, nepremičninskega, pogodbenega, odškodninskega, kazenskega in gospodarskega prava.

Pavel Zajc , pravnik

Odvetnik Pavel Zajc

Odvetnik Pavel Zajc je po uspešnem študiju na Pravni fakulteti v Ljubljani diplomiral z diplomsko nalogo z naslovom “Ugotavljanje materialne resnice v pravdnem postopku”. Po opravljenem pripravništvu v podjetju in na sodišču je uspešno opravil pravosodni izpit, nato pa se je odločil za opravljanje odvetniške dejavnosti in odprl svojo odvetniško pisarno. Pri opravljanju odvetniške dejavnosti se odvetnik zaradi ves čas relativno hitro spreminjajoče zakonodaje, ustrezno izobražuje in sledi temu ustrezni sodni praksi. Odvetniku pri delu asistirajo sodelavci z univerzitetno pravno izobrazbo, v posebej in izredno zapletenih primerih pa posebej angažirani zunanji ozko specializirani strokovnjaki z različnih področij. Odvetnik Pavel Zajc pri delu uporablja poleg slovenskega, tudi angleški, nemški, srbski in hrvaški jezik. V odvetniški pisarni se na podlagi izkušenj in strokovnega znanja odvetnika ukvarjajo s civilnimi, gospodarskimi, delovnimi, prekrškovnimi in kazenskimi zadevami. Na civilnem področju je še posebej specializirana za odškodninske zadeve in za sestavo vseh vrst pogodb. Na gospodarskem področju pa je specializirana za postopke izvršb, gospodarskih sporov, za postopke ustanovitev in prenehanj družb in za sestavo vseh vrst pogodb. Pisarna pri delu tekoče sledi razvoju prava in s tem povezanim spremembam zakonodaje in sodne prakse na vseh področjih njenega dela. Pri opravljanju dela zastopa odvetnik interese strank v skladu z Zakonom o odvetništvu.

nujno - najemna pogodba

Default avatar

skodelica_kave

Spoštovani,

Imam nekaj vprašanj v zvezi z oddajo stanovanja v najem. In sicer za nas je to prvič in res potrebujemo nekaj konkretnih nasvetov "zaščite".

Naj omenim, da je lastnik stanovanja moj oče, ki prejema začasno invalidsko pokojnino.
Ali oddaja stanovanja vpliva na prekinitev izplačevanja pokojnine?


Oče je "slišal", da v kolikor prijavi svojca ne plača DDV. Ali je ta informacija resnična?
Ali je potrebno družinske vezi kje dokazovati?

Torej pripravili bi najemno pogodbo za obdobje 1 leta. Ali jo moramo overiti? Sem klicala na občino pravi, da ne rabimo overit. Ampak mene zanima v kolikor pride do zapletov z podnajmenikom ali bo ta pogodba veljavna na sodišču ali bo veljavna samo takrat, ko plačuješ DDV in je overjena s strani notarja?

Ali na prijavo najemne pogodbe na občini vpliva kakršnakoli zaznamba na nepremičnino? Namreč oddajali bomo prav zato, da se znebimo te zaznambe.

Kaj mora vsebovati najemna pogodba, da je verodostojna na sodišču?

Emšo, davčna obeh vpletenih..
spodaj je neke vrste pogodba, ki sem jo spravila skupaj?
Imam pa nek pomislek in sicer najemnik dela v tujini, ne vem če ima slovensko državljanstvo, on bo delal v tujini, njegova punca iz rusije pa bi živela v tem stanovanju.. pogodba bo sklenjena z njim! ali moram to navesti v pogodbi?? Ali je pogodba sprejemljiva? Za vsakršno pomoč se Vam zahvaljujem.

2.člen
Pogodbeni stranki soglašata, da znaša mesečna najmenina za stanovanje xx EUR (dvestosedemdeset eurov). Najemnik poravna najemnino lastniku v gotovini mesečno, najkasneje do 15. V mesecu za naslednji mesec vnaprej. Varščina v znesku xx EUR, ki je bila vročena najemodajalcu osebno na dan podpisa pogodbe, ki se uporabi v primeru nespoštovanja te pogodbe ali predčasne odpovedi pogodbe s strani najemodajalca, krajšim od 60 dni, kar lastnik stanovanja potrdi s podpisom te pogodbe, namesto izstavitve posebne pobotnice.

Funkcionalne stroške (stroški ogrevanja, telefon, poraba vode, skupna poraba električne enrgije, obratovalni stroški, stroški za čiščenje skupnih prostorov, stroški za hišnika, za odvoz smeti, kanalščine in ostale morebitne stroške) plačuje najemnik v imenu lastnika.

3.člen
Opravljena plačila najemnik dokumentira s predložitvijo potrdil o plačanih računih lastniku do 25. dne v mesecu za tekoči mesec.

4.člen
Najemnik mora stanovanje uporabljati v skladu z zakonom in najmeno pogodbo ter ga vzdrževati s skrbnostjo dobrega gospodarja.

5.člen
Najemnik mora lastniku omogočiti vstop v stanovanje, ko lastnik to želi, vendar po lastnikovem predhodnem obvestilu.

6.člen
Najmenik materialno odgovarja za škodo, nastalo po nepravilni oziroma pri malomarni rabi stanovanja. Kajenje v stanovanju ni dovoljeno, prav tako ni dovoljeno imeti v stanovanju domače živali – hišne ljubljenčke. Najmenik se obvezuje, po preteku te pogodbe, predate stanovanje lastniku v enakem stanju, kot ha je prevzel ob podpisu pogodbe. Stanovanje mora biti na novo prebeljeno ali pa plačani stroški za ponovno pleskanje.
7.člen
Za bivanje v stanovanju po x.x.2014 morata lastnik in najmenik skleniti novo pogodbo oziroma aneks v roku 60 dni pred iztekom pogodbe.

8.člen
Najemnik brez pisnega soglasja lastnika v najetem stanovanju ne sme izvesti nobenih investicij, ki pomenijo gradbene posege kot pregraditev, dograditev, spremembe električnih napeljav in podobno.

9.člen
Najemnik ne sme oddati stanovanja v najem.

10.člen
Stanovanje je opremljeno z novo opremo in sicer:
- kuhinja z gospodinjskimi aparati: kuhalna plošča, pomivalni stroj, električni štedilnikm hladilnik..)
- oprema spalnice (garderobna omara)
- kopalniška oprema z ogledalom in električnim bojlerjem
- v vseh prostorih so montirana svetila


11.člen
V primeru, da morebitnega spora med pogodbenima strankama ni mogoče rešiti sporazumno, je za rešitev le-tega pristojno sodišče v xx.


12.člen
Najemna pogodba se lahko predčasno prekine v kolikor:

- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe

- če najemnik opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;

- če najemnik ne vzdržuje stanovanja ;

- če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba

- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo pravila sosedskega sožitja ali huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

- če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika;

- če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;

- če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;

- če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

- če najemnik po lastnikovem opominu uporablja stanovanje v poslovne namene oz. neupošteva vsa določila te pogodbe

- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil


13.člen
V primeru nespoštovanja pogodbe, je izselitveni rok 1 mesec.

14.člen
Pogodba je napisana v 2 (dveh) izvodih, od katerih dobita lastnik in najmenik vsak po 1 (eden) izvod.



- se opravičujem za slovnične napake, pogodbo pravkar pišem. Naj samo še omenim, da se mi z odgovorom rahlo mudi, ker naslednjo sredo podpisujemo pogodbo. Hvala za vašo pomoč.
Default avatar

ODV.Koprivsek

Spoštovani!

Oddaja stanovanja ne vpliva na pravico do invalidske pokojnine.
Kolikor vaš oče ne opravlja ekonomske dejavnosti, ni zavezanec za plačilo DDV. Verjetno je mislil dohodek od oddajanja premoženja v najem, katerega je dolžan plačevati kot rezident Republike Slovenije v skladu z Zakonom o dohodnini in katerega stopnja znaša 25% od osnove. Med oprostitvami plačila tu ni navedenih svojcev. Davčna osnova je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10% od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.

Najemna pogodba mora vsebovati vsaj opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja; identifikacijsko oznako iz katastra stavb; ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje; odpovedne razloge, ki jih zakon; vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj; določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe; višino najemnine ter način in roke plačevanja; način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški); določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja; čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas in način predaje stanovanja.
Pogodba je na sodišču veljavna, če je pisno sklenjena, pomaga pa, če na pogodbi overite podpise pogodbenih strank.

S spoštovanjem!
Odvetniška družba Koprivšek o.p., d.o.o.

Ukmarjeva ulica 6, 1000 Ljubljana

[email protected]
http://www.koprivsek-op.com



Zaradi omejene seznanjenosti z vsemi pravno relevantnimi dejstvi in drugimi pomembnimi okoliščinami v konkretni zadevi so odgovori na zastavljena vprašanja zgolj informativne narave in predstavljajo pomoč v obliki dostopa do splošnih informacij v zvezi s posameznim pravnim vprašanjem. Za konkretnejši odgovor je potreben oseben posvet in vpogled v dokumentacijo v odvetniški pisarni.
Default avatar

ksantipa

Spoštovani!

Posedujem dve nepremičnini. V eni nepremičnini stanujeva z možem, v drugi t.j. enosobno stanovanje pa hči. Hči ne plačuje najemnine niti nimava sklenjene najemne pogodbe. V zvezi z davkom na nepremičnine se bo kot sem razumela to štelo za nerezidenčno stanovanje, za katerega bo potrebno plačevati o,5% davek.

Zanima me ali jaz lahko sklenem s hčerko najemno pogodbo in določim najemnino 0 EUR in to najemno pogodbo prijavim GURS-u. Ali je najemna pogodba brez plačila najemnine pravno veljavna.

Hvala za odgovor in lep pozdrav.
Default avatar

ODV.Koprivsek

Spoštovani,

predlagamo vam, da naj vaša hči prijavi stalno prebivališče v tem stanovanju, potrebuje le vašo pisno pisno privolitev.

S spoštovanjem!
Odvetniška družba Koprivšek o.p., d.o.o.

Ukmarjeva ulica 6, 1000 Ljubljana

[email protected]
http://www.koprivsek-op.com



Zaradi omejene seznanjenosti z vsemi pravno relevantnimi dejstvi in drugimi pomembnimi okoliščinami v konkretni zadevi so odgovori na zastavljena vprašanja zgolj informativne narave in predstavljajo pomoč v obliki dostopa do splošnih informacij v zvezi s posameznim pravnim vprašanjem. Za konkretnejši odgovor je potreben oseben posvet in vpogled v dokumentacijo v odvetniški pisarni.
Default avatar

jurja

Spoštovani!

Glede na vaš predhodni odgovor v zvezi z nerezidenčnim oz. rezidenčnim stanovanjem in prijavo stalnega prebivališča se mi porajajo še nekatera vprašanja.
Predlog zakona o davku na nepremičnine za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino šteje nepremičnino v kateri ima zavezanec (lastnik nepremičnine) prijavljeno stalno prebivališče oz. za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino se šteje tudi nepremičnina, v kateri je v letu pred letom, za katerega se davek odmerja,najmanj šest mesecev evidentiran odplačni (tržni ali neprofitni) najem. Odplačnost ugotavlja geodetska uprava.
Kot razumem predlog zakona, da če lastnik stanovanja (mama) ne živi v tem stanovanju in nima prijavljenega stalnega bivališča v tem stanovanju, v njem pa živi njena hči, ki ima v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče, bi morala mama na tem stanovanju evidentirat tržni najem, torej s hčerjo sklenit "tržno" najemno pogodbo, da bi se stanovanje štelo za rezidenčno stanovanje. Torej verjetno ni dovolj, da ima hči prijavljeno stalno bivališče v tem stanovanju? Tudi če prijaviš GURS-u vrednost najemne pogodbe 0 Eur za GURS verjetno to ne bo pomenilo odplačni najem. Kako bo geodetska uprava ugotavljala odplačnost?

Hvala za odgovor in lep pozdrav!
Default avatar

ODV.Koprivsek

Spoštovani,

Predlog zakona lastnikom nepremičnin ne omogoča, da bi bile kot rezidenčne obdavčene njihove nepremičnine, v katerih imajo bodisi sami prijavljeno začasno bivališče bodisi imajo v njih stalno bivališče prijavljeni ožji družinski člani – zakonec, otrok ali posvojenec. Obdavčitev z nižjo stopnjo predlog zagotavlja tudi lastnikom, ki nepremičnino, v kateri nimajo stalnega bivališča, vsaj pol leta oddajajo za profitno ali neprofitno najemnino.

Kako bo geodetska uprava ugotavljala odplačnost v tem trenutku še ne vemo, menimo pa, da na podlagi same najemne pogodbe, katero boste predložili.

S spoštovanjem!
Odvetniška družba Koprivšek o.p., d.o.o.

Ukmarjeva ulica 6, 1000 Ljubljana

[email protected]
http://www.koprivsek-op.com



Zaradi omejene seznanjenosti z vsemi pravno relevantnimi dejstvi in drugimi pomembnimi okoliščinami v konkretni zadevi so odgovori na zastavljena vprašanja zgolj informativne narave in predstavljajo pomoč v obliki dostopa do splošnih informacij v zvezi s posameznim pravnim vprašanjem. Za konkretnejši odgovor je potreben oseben posvet in vpogled v dokumentacijo v odvetniški pisarni.

Moderatorji

Pavel Zajc , pravnik
Odvetnik Pavel Zajc