Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

nujno - najemna pogodba

Default avatar

skodelica_kave

Spoštovani,

Imam nekaj vprašanj v zvezi z oddajo stanovanja v najem. In sicer za nas je to prvič in res potrebujemo nekaj konkretnih nasvetov "zaščite".

Naj omenim, da je lastnik stanovanja moj oče, ki prejema začasno invalidsko pokojnino.
Ali oddaja stanovanja vpliva na prekinitev izplačevanja pokojnine?


Oče je "slišal", da v kolikor prijavi svojca ne plača DDV. Ali je ta informacija resnična?
Ali je potrebno družinske vezi kje dokazovati?

Torej pripravili bi najemno pogodbo za obdobje 1 leta. Ali jo moramo overiti? Sem klicala na občino pravi, da ne rabimo overit. Ampak mene zanima v kolikor pride do zapletov z podnajmenikom ali bo ta pogodba veljavna na sodišču ali bo veljavna samo takrat, ko plačuješ DDV in je overjena s strani notarja?

Ali na prijavo najemne pogodbe na občini vpliva kakršnakoli zaznamba na nepremičnino? Namreč oddajali bomo prav zato, da se znebimo te zaznambe.

Kaj mora vsebovati najemna pogodba, da je verodostojna na sodišču?

Emšo, davčna obeh vpletenih..
spodaj je neke vrste pogodba, ki sem jo spravila skupaj?
Imam pa nek pomislek in sicer najemnik dela v tujini, ne vem če ima slovensko državljanstvo, on bo delal v tujini, njegova punca iz rusije pa bi živela v tem stanovanju.. pogodba bo sklenjena z njim! ali moram to navesti v pogodbi?? Ali je pogodba sprejemljiva? Za vsakršno pomoč se Vam zahvaljujem.

2.člen
Pogodbeni stranki soglašata, da znaša mesečna najmenina za stanovanje xx EUR (dvestosedemdeset eurov). Najemnik poravna najemnino lastniku v gotovini mesečno, najkasneje do 15. V mesecu za naslednji mesec vnaprej. Varščina v znesku xx EUR, ki je bila vročena najemodajalcu osebno na dan podpisa pogodbe, ki se uporabi v primeru nespoštovanja te pogodbe ali predčasne odpovedi pogodbe s strani najemodajalca, krajšim od 60 dni, kar lastnik stanovanja potrdi s podpisom te pogodbe, namesto izstavitve posebne pobotnice.

Funkcionalne stroške (stroški ogrevanja, telefon, poraba vode, skupna poraba električne enrgije, obratovalni stroški, stroški za čiščenje skupnih prostorov, stroški za hišnika, za odvoz smeti, kanalščine in ostale morebitne stroške) plačuje najemnik v imenu lastnika.

3.člen
Opravljena plačila najemnik dokumentira s predložitvijo potrdil o plačanih računih lastniku do 25. dne v mesecu za tekoči mesec.

4.člen
Najemnik mora stanovanje uporabljati v skladu z zakonom in najmeno pogodbo ter ga vzdrževati s skrbnostjo dobrega gospodarja.

5.člen
Najemnik mora lastniku omogočiti vstop v stanovanje, ko lastnik to želi, vendar po lastnikovem predhodnem obvestilu.

6.člen
Najmenik materialno odgovarja za škodo, nastalo po nepravilni oziroma pri malomarni rabi stanovanja. Kajenje v stanovanju ni dovoljeno, prav tako ni dovoljeno imeti v stanovanju domače živali – hišne ljubljenčke. Najmenik se obvezuje, po preteku te pogodbe, predate stanovanje lastniku v enakem stanju, kot ha je prevzel ob podpisu pogodbe. Stanovanje mora biti na novo prebeljeno ali pa plačani stroški za ponovno pleskanje.
7.člen
Za bivanje v stanovanju po x.x.2014 morata lastnik in najmenik skleniti novo pogodbo oziroma aneks v roku 60 dni pred iztekom pogodbe.

8.člen
Najemnik brez pisnega soglasja lastnika v najetem stanovanju ne sme izvesti nobenih investicij, ki pomenijo gradbene posege kot pregraditev, dograditev, spremembe električnih napeljav in podobno.

9.člen
Najemnik ne sme oddati stanovanja v najem.

10.člen
Stanovanje je opremljeno z novo opremo in sicer:
- kuhinja z gospodinjskimi aparati: kuhalna plošča, pomivalni stroj, električni štedilnikm hladilnik..)
- oprema spalnice (garderobna omara)
- kopalniška oprema z ogledalom in električnim bojlerjem
- v vseh prostorih so montirana svetila


11.člen
V primeru, da morebitnega spora med pogodbenima strankama ni mogoče rešiti sporazumno, je za rešitev le-tega pristojno sodišče v xx.


12.člen
Najemna pogodba se lahko predčasno prekine v kolikor:

- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe

- če najemnik opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;

- če najemnik ne vzdržuje stanovanja ;

- če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba

- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo pravila sosedskega sožitja ali huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

- če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika;

- če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;

- če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;

- če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

- če najemnik po lastnikovem opominu uporablja stanovanje v poslovne namene oz. neupošteva vsa določila te pogodbe

- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil


13.člen
V primeru nespoštovanja pogodbe, je izselitveni rok 1 mesec.

14.člen
Pogodba je napisana v 2 (dveh) izvodih, od katerih dobita lastnik in najmenik vsak po 1 (eden) izvod.
Default avatar

skodelica_kave

pa še tole bi dodali: k drugemu členu:
Ob vsaki plačani najemnini najemodajalec priloži najemniku potrdilo o vplačani najemnini.
Default avatar

annelaure

Najprej predlagam, da si pogledate Stanovanjski zakon, ki ureja najemna razmerja. Sedaj nimam časa podrobneje pogledati, vidim pa, da že nekaj stvari ne štima (lahko pride v stanovanje, kadarkoli želi).

DDVja ni nobenega, ker gre za fizično osebo, se pa plača davek na najemnine, ki znaša 25 % na 90 % najemnine, ne glede na to, kdo je najemnik (gre za dohodek, družinske vezi so tukaj irelevantne). Napoved se oddaja naslednje leto za letos. Prijava pogodbe ali overitev nista potrebni.

Najbrž dodatni dohodek vpliva na njegovo invalidsko pokojnino, naj se pozanima na ZPIZu.

Riziki seveda vedno so, na strani najemodajalca in najemnika. Je veliko tem na MONu glede tega, ampak jaz menim, če si normalen najemodajalec, tudi dobiš normalne najemnike:)
Default avatar

skodelica_kave

Na ZPIZU so mi pravkar zatrdili, da oddajanje stanovanje ne vpliva na invalidsko pokojnino.
Default avatar

skodelica_kave

In 94.člen stanovanjskega zakona pravi drugače. Lastnik ima pravico do vpogleda v stanovanje kadarkoli želi - s predhodnim obvestilom.
Default avatar

skodelica_kave

Nič hudega - 2x na leto je dovolj, pa še to ne bomo počeli, v kolikor bo šlo za redno plačevanje stroškov in najemnine.
Mene bolj bega to, da bo podpisnik pogodbe delal v tujini, njegova punca (žena?? ..) pa bo bivala v tem stanovanju. Boljše za mojega očeta bo, če oba oddate podatke, mar ne?
Default avatar

annelaure

V pogodbo se seveda napiše, da bo stanovanje poleg najemnika uporabljal še ime priimek, emšo (ali pač brez), stalni naslov. Gospa (in gospod?) bosta najbrž prijavila tudi začasno prebivališče? To, da je najemnik drugje, niti nima veze, kaj pa če bi vsake toliko šel na službeno pot eden od dveh ali več stanovalcev?

Glede zaznambe na nepremičnino ne bi vedela, kako to je in za kaj sploh gre.

Glede tega, kdaj bo pogodba "na sodišču OK", pa je tako - pogodba bo že OK, če bo v skladu z zakonom. Če boste pa imeli drugačne probleme ali neugodne najemnike, je pa lahko pogodba več kot tipi topi, pa mogoče tudi to ne bo zadostovalo....

Tako na hitro še - rabi biti napisano, da gre za profitno stanovanje, stanovanje naj bo opisano (npr 2-sobno s temi in onimi sobami), podatki z GURSa. Rok 60 dni pred potekom za sklenitev aneksa je mogoče malo predolg, ponavadi se pogodbe podaljšujejo tik pred zdajci:) Enako se mi zdi plačilo do 15 za naslednji mesec prehitro. To, da najemnik predloži potrdilo o plačilu, je mogoče irelevantno, saj oče mora dobiti denar, nakazilo, če bo preko TRRjev. Predaja stanovanja je v enakem stanju, zmanjšano za normalno uporabo.

Če imaš čas, poglej še komentar Stanovanjskega zakonika, tam je marsikaj lepo razloženo. Če nimaš, vsaj dobro poglej vse člene zakona, ki se nanašajo na pogodbo.
Default avatar

skodelica_kave

ja podatke parcele in vsega že mam - to je v 1.členu ;)
MI bomo dali najmeniku potrdilo o vplačilu. Da ne bo v nekem strahu, da bi rekel, da nam on nikoli denarja ni dal.. za vsako plačilo dobiš potrdilo, kot račun.

Hvala ti za nasvete. Cenim ;)
Default avatar

skodelica_kave

Zdaj sem pa poizvedela malo o najemnikih in ugotovila, da sta na zdajšnjem prebivališču (to je nek sosednji blok na isti ulici) imela prijavljeno podjetje. Podjetje ima en zaprt, in en blokiran račun. Imajo pa 200 tisoč evrov čistega prihodka, oz. 12000 dobička. V naši pogodbi je striktno navedeno, da dejavnosti v stanovanju ne more opravljati, razen če se to ne z meni z lastnikom. In ker imam sama podjetje, vem, da v kolikor želiš opravljati dejavnost v bloku oz. stanovanjski zgradbi, moraš za soglasje prositi vse, ki tam bivajo. Ker vem, da ima stolpnica v kateri sta prej živela(oz. še živita dokler se ne preselita) nekaj več kot 15 nadstropij, več kot 100 ljudi - dvomim, da je od vseh 100 dobil soglasje, da lahko opravlja dejavnost. Itak pa bi mi morali z njim skleniti še posebno pogodbo glede oddaje stanovanja kot poslovnega prostora.

Oba sta zapisana kot zastopnika podjetja, lastnika ni videt. Kaj pa zdaj?Ima kdo kakšen nasvet? Če se ne motim je rubljivo vse v stanovanju, ki se oddaja. Prodati stanovanja itak ne morejo, ker je lastnik moj oče.
Kaj lahko naredim, če zvem po parih mesecih in brskanju po biziju, da je podjetje presedlalo na naš naslov?
Default avatar

mp25

Za prijavo s.p. ja na naslovu je potrebno samo soglasje lastnika in ne vseh stanovalcev v bloku! Mislim da je s podjetjem enako.
Kar se tiče pogodbe o najemu je pa bilo ogromno že napisano.
Kako se lastnik najbolj zavaruje pred slabimi najemniki?
Kakšna je pogodba v osnovi ni tako pomembno saj je zelo pomembno da zadeva v primeru težav sploh ne pride na sodišče. Lahko imate fantastično pogodbo vendar najemnika ne morete spraviti ven brez tožbe - tudi če nič ne plačuje ... Koliko časa pa trajajo postopki na sodiščih pa mislim da Vam je jasno (tu gre za leta preden se postopki končajo)
Tudi notarski zapisi o takojšni izvršljivosti pogodbe ne pomagajo preveč. Samo skrajšajo postopek pred sodiščem.
Po mojih izkušnjah je za zaščito najemodajalca - lastnika najbolj primerna pogodba v kateri se odda le del stanovanja npr. soba z souporabo skupnih prostorov. V praksi to pomeni da se lahko v tisto drugo sobo s souporabo skupnih prostorov vedno naselli še nekdo tretji. In ta tretji lahko v stanovanju povzroči marsikaj kar bi pospešilo odhod najemnika ki ne plačuje in se noče izseliti.
V primeru težav (upam da jih ne bo) tako tudi lahko vstopate v stanovanje kadarkoli, notri tudi stanujete...lahko oddate drugo sobo 10 članski romski družini...!
Default avatar

annelaure

Eno je poslovni naslov podjetja, drugo pa opravljanje dejavnosti v stanovanju.

Na hitro sem ponovno pogledala pogodbo in so potrebni kakšni popravki, recimo da ne sme delati investicij (97. in 100. člen SZ). Za izselitev poglej še 103. in 106. člen SZ - lastnik mora v določenih primerih najemniku najti drugo, ustrezno primerno stanovanje.

Kar se tiče rizikov ali njim se odpovedati, je težko reči, kaj in kako. Lahko se naleti na bombo, lahko pa imate neverjetno dober odnos. Tukaj bomo pri tem težko pomagali.

Čudi me, da na Ajpesu ni razvidnih lastnikov podjetja, saj bi razen za d.d. morali biti vidni. Kako je bilo s starim najemodajalcem, zakaj so prekinili pogodbo, zakaj se selita, kaj bi bilo, se lahko to pozanimate? Pri rubežu bi se lahko uveljavljala izločitev, saj so stvari vaše.

Če si v dvomih, je za premisliti. Če je stanovanje normalno in se oddaja za normalno ceno, ne bi smelo biti problema najti normalnih najemnikov. Normalno je pa raztegljiv pojem:)
Default avatar

pepeljuga31

Meni ni "normalen" 6. člen pogodbe: najprej navajate da se v stanovanju ne sme kaditi in imeti mačke ali psa (kar je sicer vaša legitimna pravica - ampak...a prdijo najemniki lahko?; lahko pečejo sardelice?; pražijo čebulo?), po drugi strani pa navajate, da mora biti stanovanje ob izselitvi prebeljeno???Zakaj pa? Najemnina pomeni plačilo za normalno uporabo in obrabo stanovanja in če je v stanovanju prepovedano kajenje, je beljenje vaš strošek.
Default avatar

Dnstuff

Pepeljuga misli da če plača najemnino lahko razturi stanovanje do konca ker pac placa. Lahko se dela to kar se dogovori. Ce lastnik dovoli se lahko kadi. Ce ne dovoli se pac isce stanovanje kjer se to dovoli. Vse skupaj je stvar dogovora. Cigareti naredijo na stanovanju skodo ki je ne mores odpravit se naslednjih 10 let in 10 pleskanj. Zivali s kremplcki po parketu prav tako. Sicer pa lahko obrnemo v smislu da se kadilcem zaracunava 4kratnik cene kot nekadilcem. Pod crto lastnik ni stanovanjski sklad.