Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

Vpis etažne lastnine in povrnitev stroškov

Default avatar

Charlie9

Pozdravljeni,

imam stanovanje v bloku. Ker se s sostanovalci nismo uspeli uskladiti za skupinski vpis sem pred časom preko svojega odvetnika vložil na sodišče zahtevek za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Po plačilu dosne takse in odvetniških stroškov sem odšel do našega upravitelja (pravne svetovalke) in jo povprašal, če lahko podam zahtevek za povrnitev stroškov iz rezervenga sklada, kot naj bi določal zakon. Pravnica mi je dejala, da nikakor ne morem sam vložiti zahtevka, ampak more sodišče odrediti kateri stroški se bodo krili iz rezervnega sklada. Sedaj pa me zanima, če imam pravico do povrnitve stroškov iz sklada oz. kakšen je sploh postopek?

Najlepš hvala za vaš odgovor!
Default avatar

mp25

Zanima me kako si uredil vpis etažne lastnine če so bili ostali proti. Po novem zakonu mora biti narejen etažni načrt za cel blok!

Ko bodo ostali skupaj vlagali zahtevek za vpis etažne lastnine boš imel ponovno iste stroške! ( za skupne prostor)

Kakor pa je meni znano po novem zakonu sploh ni mogoče vpisati etažne lastnine brez soglasja vseh stanovalcev!
Default avatar

DaNaJa

Novi zakon (ZVETL) omogoča ravno to, da lahko vsak posameznik na sodišču sproži nepravdni postopek za nastavitev etažne lastnine za cel blok. Torej ni potrebnega nobenega soglasja ostalih lastnikov. Posamezni lastnik torej predlaga, da sodišče vpiše samo njegovo stanovanje (ali pa samo skupne prostore, če so stanovanja že vknjižena), sodišče pa MORA etažno nastaviti (vknjižiti) cel blok (stanovanja in skupne prostore). Po tem, ko posameznik na sodišču vloži zahtevek za etažni vpis, sodišče samo po uradni dolžnosti izpelje vse potrebno za nastavitev etažne lastnine za cel blok.
Default avatar

mp25

DaNaJa je napisal/a:
Novi zakon (ZVETL) omogoča ravno to, da lahko vsak posameznik na sodišču sproži nepravdni postopek za nastavitev etažne lastnine za cel blok. Torej ni potrebnega nobenega soglasja ostalih lastnikov. Posamezni lastnik torej predlaga, da sodišče vpiše samo njegovo stanovanje (ali pa samo skupne prostore, če so stanovanja že vknjižena), sodišče pa MORA etažno nastaviti (vknjižiti) cel blok (stanovanja in skupne prostore). Po tem, ko posameznik na sodišču vloži zahtevek za etažni vpis, sodišče samo po uradni dolžnosti izpelje vse potrebno za nastavitev etažne lastnine za cel blok.
Če prav razumem:
1.Sprožiti moraš nepravdni postopek na sodišču za nastavitev etažne lastnine. Torej pridejo geodeti in izmerijo kaj? Samo tvoje stanovanje in skupne prostore ali tudi stanovanja ostalih lastnikov? Ker če ne izmerijo stanovanj ostalih lastnikov se ne more določiti deleža nas skupnih prostorih! Kdo to vse plača (sodni postopek in geodetsko izmero)?
2. Šele potem ko je sodišče v nepravdnem postopku vzpostavilo etažno lastnino lahko vložiš zahtevek za vpis v zemljiško knjigo. A je tako?

Kaj se zgodi če ostali stanovalci ne dovolijo izmere svojih stanovanj?
Potem ni možna vzpostavitev etažne lastnine!

Prosim če mi še enkrat bolj detaljno razložiš postopek, Danaja ker mislim da če ostali stanovalci tega nočejo ni mogoče izpeljati celotnega postopka vzpostavitve etažne lastnine - brez načrta etažne lastnine pa ni mogoče narediti vpisa v zemljiško knjigo.
Default avatar

DaNaJa

Postopek po ZVEtl gre takole:
1. Na pristojno sodišče vložiš "Predlog za (dokončno) vzpostavitev etažne lastnine na stanovanjski stavbi" (celem bloku) na podlagi ZVEtl. Predlog za dokončno vzpostavitev podaš takrat, kadar so nekatera stanovanja že vknjižena v zemljiški knjigi, na podlagi ti. interventnega zakona. Če ni še nobeno stanovanje vknjiženo v zemljiški knjigi, izpustiš besedo dokončno. V predlogu navedeš, da želiš vzpostaviti etažno lastnino na svojem stanovanju in na skupnih delih stavbe (ni potrebno navajati kateri so ti skupni deli). Za svoje stanovanje moraš predložiti dokazilo o lastništvu (npr. prodajna pogodba...). Za takšen predlog moraš plačati 25,00 EUR sodne takse.
2. Na podlagi zgoraj navedenega predloga sodišče po uradni dolžnosti opravi vsa potrebna dejanja za vzpostavitev etažne lastnine na CELEM bloku. Dejansko to pomeni, da sodišče naroči etažni elaborat (geodetske izmere posameznih stanovanj in skupnih delov stavbe), pozove vse ostale lastnike stanovanj, da vstopijo v ta nepravdni postopek, vpiše zaznambo o začetku postopka nastavitve etažne lastnine v zemljiško knjigo, preveri lastništvo vseh stanovanj in na koncu postopka izda sklep s katerim vzpostavi etažno lastnino na celem bloku. Sklep prejmejo vsi lastniki stanovanj in se lahko nanj pritožijo. Ko postane sklep pravnomočem pa sodišče zopet po uradni dolžnosti poskrbi, da se ta sklep vknjiži v zemljiški knjigi. Na podlagi tega sklepa se torej dejanski lastniki vseh posameznih stanovanj vknjižijo v zemljiško knjigo. Posameznikom torej ni potrebno nič več vknjižiti-vse naredi sodišče. Vsi ti stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada. Predlagatelj torej plača le 25,00 EUR na za začetek postopka, vsi ostali stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada.

Kaj se zgodi, če posameznik noče sodelovati v tem nepravdnem postopku? To ni nikakršna ovira za sodišče. Sodišče pač uporabi podatke, ki jih lahko samo pridobi iz uradnih evidenc (npr.že obstoječih etažnih načrtov),če so ti podatki napačni, pa ima vsak lastnik itak možnost, da se pritoži in dokazuje napačnost podatkov. Vsekakor nesodelovanje ali celo nasprotovanje posameznikov nič ne vpliva na to, da se ta nepravdni postopek ne bi mogel izpeljati. Se pa ta postopek zagotovo izpelje hitreje, če posamezniki konstruktivno sodelujejo v postopku.

Podrobnosti o tem nepravdnem postopku si lahko ogledate v zakonu ZVEtl.

Upam, da sem bila dovolj jasna v obrazložitvi.

LP
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
Vsi ti stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada. Predlagatelj torej plača le 25,00 EUR na za začetek postopka, vsi ostali stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada.
Manjka samo navedba, da to velja če ta sredstva obstajajo, v nasprotnem jih krije predlagatelj....
Default avatar

mp25

dopolnitev je napisal/a:
DaNaJa je napisal/a:
Vsi ti stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada. Predlagatelj torej plača le 25,00 EUR na za začetek postopka, vsi ostali stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada.
Manjka samo navedba, da to velja če ta sredstva obstajajo, v nasprotnem jih krije predlagatelj....
A je to res Danaja?
Ker če je to res potem postopek stane preko 3000 eur.
Default avatar

metulka

dopolnitev je napisal/a:
DaNaJa je napisal/a:
Vsi ti stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada. Predlagatelj torej plača le 25,00 EUR na za začetek postopka, vsi ostali stroški pa se krijejo iz rezervnega sklada.
Manjka samo navedba, da to velja če ta sredstva obstajajo, v nasprotnem jih krije predlagatelj....
Pa saj je rezervni sklad obvezen (no, razen če gre za novo stavbo).
Default avatar

dopolnitev

metulka je napisal/a:
Pa saj je rezervni sklad obvezen (no, razen če gre za novo stavbo).
Seveda pa je sredstva iz rezervnega sklada možno tudi koristiti za kaj drugega kot vpis etažne lastnine, kajne?
Default avatar

metulka

dopolnitev je napisal/a:
metulka je napisal/a:
Pa saj je rezervni sklad obvezen (no, razen če gre za novo stavbo).
Seveda pa je sredstva iz rezervnega sklada možno tudi koristiti za kaj drugega kot vpis etažne lastnine, kajne?
Ja, ampak polni se pa še naprej, kajne? In možno ga je tudi povečati, če so v načrtu večje investicije.
Default avatar

dopolnitev

metulka je napisal/a:
dopolnitev je napisal/a:
metulka je napisal/a:
Pa saj je rezervni sklad obvezen (no, razen če gre za novo stavbo).
Seveda pa je sredstva iz rezervnega sklada možno tudi koristiti za kaj drugega kot vpis etažne lastnine, kajne?
Ja, ampak polni se pa še naprej, kajne? In možno ga je tudi povečati, če so v načrtu večje investicije.
Seveda se polni, vendar če ostali lastniki ne dajo za vpis, bodo že poskrbeli, da se bodo sredstva drugače porabila...
Default avatar

DaNaJa

Vidim, da se je razvila zanimiva debata okrog plačila stroškov. Zaradi navedenega dajem še naslednja pojasnila:
- to, da se stroški krijejo iz rezervnega sklada, je določeno v zakonu. To pomeni, da ne morejo lastniki stanovanj (samo)voljno odločati o tem ali bodo te stroške krili ali ne. Niti na način, da bi imeli rezervni sklad stalno prazen;
- sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine izda odločbo v kateri med drugim določi tudi to, da se stroški krijejo iz rezervnega sklada. Odločbe sodišč pa so zavezujoče, a ne? V skrajnem primeru tudi izvršljive (kar pomeni še dodatne stroške). Torej bodo lastnik primorani poskrbeti za to, da bo v rezervnem skladu dovolj denarja za plačilo stroškov vzpostavitve etažne lastnine.
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
Vidim, da se je razvila zanimiva debata okrog plačila stroškov. Zaradi navedenega dajem še naslednja pojasnila:
- to, da se stroški krijejo iz rezervnega sklada, je določeno v zakonu. To pomeni, da ne morejo lastniki stanovanj (samo)voljno odločati o tem ali bodo te stroške krili ali ne. Niti na način, da bi imeli rezervni sklad stalno prazen;
- sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine izda odločbo v kateri med drugim določi tudi to, da se stroški krijejo iz rezervnega sklada. Odločbe sodišč pa so zavezujoče, a ne? V skrajnem primeru tudi izvršljive (kar pomeni še dodatne stroške). Torej bodo lastnik primorani poskrbeti za to, da bo v rezervnem skladu dovolj denarja za plačilo stroškov vzpostavitve etažne lastnine.
Se strinjam glede tega, da lastniki ne morejo samovoljno odločati o kritju stroškov, vendar je vprašanje kaj ima prednost - plan investicij sprejet pred leti ali pa kritje stroškov vpostavitve etažne lastnine. Da ne govorimo, da mora te stroške nekdo založiti za čas ko se napolni rezervni skld...to pa je lahko tudi nekaj let.

Sodne prakse, ki bi potrjevala eno ali drugo možnost pač še ni.
Default avatar

mp25

DaNaJa je napisal/a:
Vidim, da se je razvila zanimiva debata okrog plačila stroškov. Zaradi navedenega dajem še naslednja pojasnila:
- to, da se stroški krijejo iz rezervnega sklada, je določeno v zakonu. To pomeni, da ne morejo lastniki stanovanj (samo)voljno odločati o tem ali bodo te stroške krili ali ne. Niti na način, da bi imeli rezervni sklad stalno prazen;
- sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine izda odločbo v kateri med drugim določi tudi to, da se stroški krijejo iz rezervnega sklada. Odločbe sodišč pa so zavezujoče, a ne? V skrajnem primeru tudi izvršljive (kar pomeni še dodatne stroške). Torej bodo lastnik primorani poskrbeti za to, da bo v rezervnem skladu dovolj denarja za plačilo stroškov vzpostavitve etažne lastnine.
Pri nas nimamo rezervnega sklada ker je samo 8 stanovanj in po zakonu ni potreben.
Od kje se bodo pa tu krili stroški?
Default avatar

DaNaJa

Nekaj ja zagotovo res, in sicer to, da sodne prakse glede tega (plačila stroškov) pri nas še ni. Glede na kar veliko zanimanje, ki se kaže v tej debati, pa mislim, da bomo kmalu prišli tudi do tega (no ja, če ne bi bila naša sodišča tako zeloooo počasna).

Kjer nimajo rezervnega sklada, bo sodišče s sklepom najbrž naložilo vsem lastnikom, da plačajo vsak sorazmerni del stroškov. To bi bilo edino logično in smiselno glede na določbe ZVEtl.

Glede tega, ali ima prednost plan investicij sprejet pred leti ali pa kritje stroškov vpostavitve etažne lastnine pa lahko samo ponovim zgoraj navedeno, da so odločbe sodišča zavezujoče in je to vprašanje brezpredmetno. Rada pa bi dodala samo še to, da je lastninska pravica na stanovanjih tako zelo pomembna za posameznika, da bi morala biti vsakomur v prvem planu.

Ne razumem prav dobro tistega glede zalaganja stroškov. Zakaj bi moral nekdo zalagati stroške, če pa sodišče določi, da jih morajo plačati vsi lastniki?
LP
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
Glede tega, ali ima prednost plan investicij sprejet pred leti ali pa kritje stroškov vpostavitve etažne lastnine pa lahko samo ponovim zgoraj navedeno, da so odločbe sodišča zavezujoče in je to vprašanje brezpredmetno. Rada pa bi dodala samo še to, da je lastninska pravica na stanovanjih tako zelo pomembna za posameznika, da bi morala biti vsakomur v prvem planu.
Nisem ravno prepričanm da lahko odločba sodišče blokira račun rezervnega sklada, prav tako bi bilo neprimerno, da so morebitni upniki iz rezervnega sklada kar naenkrat postavljeni v slabši položaj. Stanovanjski zakon ne predvideva izvršbe iz tega naslova.

Glede lastninske pravice se strinjam, vendar pa je tudi res, da ima marsikdo napačno vpisano stanovanje in je prepričan da je s tem naredil vse.

DaNaJa je napisal/a:
Ne razumem prav dobro tistega glede zalaganja stroškov. Zakaj bi moral nekdo zalagati stroške, če pa sodišče določi, da jih morajo plačati vsi lastniki?
LP
Sodišče določi, da plačajo iz rezervnega skalda recimo 5.000 €ur - v rezervni sklad pa je mesečnih prilivov 150 €ur...jkdo bo torej založil ali bodo dobavitelji čakali 3 leta na denar?
Default avatar

DaNaJa

Navajam:

"Nisem ravno prepričanm da lahko odločba sodišče blokira račun rezervnega sklada"...Stanovanjski zakon ne predvideva izvršbe iz tega naslova.


Vsaka sodna odločba je pravno zavezujoča in izvršljiva. Če temu ne bi bilo tako, potem bi živeli v brezpravni državi in bi sodišča lahko kar ukinili. Zgolj sodba, ne da bi imeli možnost doseči njeno izpolnitev, nima nobenega smisla. Izvršbo ne ureja SZ, temveč Zakon o izvršbi...
Če v rezervnem skladu ni dovolj denarja, bo najbrž potrebno povečati vplačila. Vsekakor so vsi lastniki posameznih stanovanj v etažni lastnini odgovorni za dolgove, ki se nanašajo na celotno stavbo (kar nastavitev etažne lastnine zagotovo je). Če račun izvajalca ne bo plačan iz rezervnega sklada, bo izvajalec najbrž terjal plačilo od stanovalcev. Torej nihče ne bo zalagal stroškov za druge.

Največji (skoraj edini) strošek nastavitve etažne lastnine je izdelava etažnega elaborata, katerega cena se okvirno giblje od cca. 1000-2000 EUR.

LP
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
Vsaka sodna odločba je pravno zavezujoča in izvršljiva. Če temu ne bi bilo tako, potem bi živeli v brezpravni državi in bi sodišča lahko kar ukinili. Zgolj sodba, ne da bi imeli možnost doseči njeno izpolnitev, nima nobenega smisla. Izvršbo ne ureja SZ, temveč Zakon o izvršbi...
SZ 45.člen (1) Na premoženje rezervnega sklada je dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom prejšnjega člena.

SZ 44. člen (1) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil.

DaNaJa je napisal/a:
Navajam:
Če v rezervnem skladu ni dovolj denarja, bo najbrž potrebno povečati vplačila. Vsekakor so vsi lastniki posameznih stanovanj v etažni lastnini odgovorni za dolgove, ki se nanašajo na celotno stavbo (kar nastavitev etažne lastnine zagotovo je). Če račun izvajalca ne bo plačan iz rezervnega sklada, bo izvajalec najbrž terjal plačilo od stanovalcev. Torej nihče ne bo zalagal stroškov za druge.

Največji (skoraj edini) strošek nastavitve etažne lastnine je izdelava etažnega elaborata, katerega cena se okvirno giblje od cca. 1000-2000 EUR.

LP
In kaj še ne želijo povečati vplačil v rezervni sklad in imajo večino? Se pravi po tvojem mnenju bo izvajalec čakal 5 let da se naberejo sredstva. Pri manjših hišah govorimo o takih zneskih (elaborat za vpis stavbe v kataster stav in sporazum vpostavitve etažne lastnine) pri večjih o ustrezno večjih, dejstvo je, da normalno zbiranje sredstev v rezervni skald trajalo kar nekaj časa.

Sicer trenutna zakonodaja res zadevo deloma olajša in je vsekakor korak naprej, bi bilo pa potrebno nekatere stvari še dodelati, hkrati pa tudi določiti visoke kazni (recimo 1.000 €ur po etažnem lastniku) za vse, ki ne sprožijo posotpka v relativno kratkem roku...6 mesecev.
Default avatar

DaNaJa

Če zakon določa, da se vzpostavitev etažne lastnine plača iz rezervnega sklada, potem mislim, da ni ovire za to, da tudi izvršba iz tega naslova ne bi bila možna. Če pa slučajno to ne bi bilo mogoče, pa bo šla izvršba na posamezne lastnike stanovanj. Saj lahko sodišče v svojem sklepu npr. določi, da se etažni elaborat plača iz rezervnega sklada, v kolikot pa tam ni dovolj sredstev, so to dolžni plačati lastniki stanovanj. Torej v nobenem primeru ne bo potrebno izvajalcu čakati 5 let (ali pač, glede na hitrost naših sodišč).

Navajam:
Pri manjših hišah govorimo o takih zneskih (elaborat za vpis stavbe v kataster stav in sporazum vpostavitve etažne lastnine) pri večjih o ustrezno večjih...,

Strošek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtl je samo izdelava etažnega elaborata in nekaj malega sodnih taks (2 x 12,00 EUR), vse ostalo naredi sodišče samo po uradni dolžnosti.

LP
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
Če zakon določa, da se vzpostavitev etažne lastnine plača iz rezervnega sklada, potem mislim, da ni ovire za to, da tudi izvršba iz tega naslova ne bi bila možna. Če pa slučajno to ne bi bilo mogoče, pa bo šla izvršba na posamezne lastnike stanovanj. Saj lahko sodišče v svojem sklepu npr. določi, da se etažni elaborat plača iz rezervnega sklada, v kolikot pa tam ni dovolj sredstev, so to dolžni plačati lastniki stanovanj. Torej v nobenem primeru ne bo potrebno izvajalcu čakati 5 let (ali pač, glede na hitrost naših sodišč).
Mogoče bo res tako, vendar zakon tega eksplicitno ne predvideva, tako da mislim da je bolj verjetne moj scenarij...bomo pa videli ko bo prišlo do prvega takega primera
DaNaJa je napisal/a:
Navajam:
Pri manjših hišah govorimo o takih zneskih (elaborat za vpis stavbe v kataster stav in sporazum vpostavitve etažne lastnine) pri večjih o ustrezno večjih...,

Strošek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtl je samo izdelava etažnega elaborata in nekaj malega sodnih taks (2 x 12,00 EUR), vse ostalo naredi sodišče samo po uradni dolžnosti.

LP
Pojma etažni elaborat ne poznam in mi tudi ni jasno kaj zajema...običjno je treba narediti dokumenta katera sem omenil, ter sem skoraj prepričan, da sodišče ne plača nobenega po uradni dolžnosti.

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak