Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

DANAJA IN OSTALI - DAVEK NA DOBIČEK

Default avatar

PIKA 1

PROSIM VAS ZA PAMETEN NASVET.

PO STARŠIH SEM PODEDOVALA HIŠO V VREDNOSTI 100.000 EUR NAPISANO NA SODNEM SKLEPU. SEDAJ HIŠO PRODAJAM ZA 130.000 EUR SE PRAVI DA BOM ZA 30.OOO EUR PLAČALA DAVEK NA DOBIČEK. ME ZANIMA, JE KAKŠNA MOŽNOST SE IZOGNITI TEMU DAVKU. KUPEC SI UREJA HIPOTEKARNI KREDIT TAKO DA NAJBRŽ NI MOŽNO, DA NA PRODAJNO POGODBO NAPIŠEMO NIŽJO VREDNOST HIŠE. V TEJ HIŠI NISEM PRIJAVLJENA, STALNO BIVALIŠČE...


IMA KDO KAKŠEN DOBER NASVET.

HVALA, PA LEP DAN ŽELIM


J
Default avatar

lala.

Upam, da tukaj nasvetov kako ogoljufati državo in posledično tudi mene ne boš dobila...
Default avatar

mp25

Pri olajšavah za davek se upošteva provizije, vlaganja v hišo, cenilec davek na promet z nepremičninami
Tvoj davek bo sledeč:
1. 2% davek na promet z nepremičninami = 2600 eur
2. Davek na dobiček
-20% od 30.000 eur - (dnp 2600 eur) - 1% ( 1300 eur)- ( vložek v hišo - obnova kopalnice, nova kuhinja, streha........)
Če nimaš vložka v hišo boš plačala 20% od 16.100 eur =3220 eur

Skupaj 5820 davka ( 1+2)

Mislim da si to lahko privoščiš glede na 130.000 eur gotovine.

Če pa si lastnica dalj kot 20 let potem ti davka pod 2 točko ni treba plačat.
Default avatar

lunara

V sklepu navedena vrednost verjetno ne zajema samo hiše, ampak tudi denarna sredstva in (ali) drugo premično premoženje. Zakonodaja dopušča, da kot dedič I.dednega reda, v postopku odmere davka od dobička iz kapitala, pri nadaljni prodaji nepremičnine, s cenitvijo dokazujete vrednost nepremičnine ob pridobitvi (torej na dan pravnomočnosti sklepa o dedovanju).
Default avatar

DaNaJa

Ker ste dedovali po svojih starših, torej v 1. dednem redu, lahko vrednost podedovane hiše v trenutku njene pridobitve tj. na dan pravnomočnosti sklepa o dedovanju, dokazujete s cenitvijo, in sicer NE GLEDE NA TO, kaj piše v sodnem zapisniku sestavljenem v zapupščinskem postopku. Če ste dedovali pred kratkim, torej ne more priti do kakšne velike razlike med vrednostjo v času dedovanja in vrednostjo ob prodaji. Ker DURS prizna še nekatere druge stroške (plačilo davka, 1 % ob pridobitvi in ob prodaji ...), načeloma ne pride do obračunavanja dobička.

Pa še pojasnilo za lala.:
Če boste dobro prebrali vprašanje in odgovor boste ugotovili, da v tem primeru ne gre za nobeno goljufanje države, saj bi isti nasvet oz. pojasnilo stranka dobila tudi na DURSu. Če so stranke kaj goljufale, so v zapuščinskem postopku, ko so napovedale (pre)majhno vrednost zapuščine in se na ta način MOGOČE izognile dodatnemu plačilu sodnih taks. Ampak to je pa že druga zgodba.
LP
Default avatar

lala.

Nikjer se nisem spuščal v pojem vrednost, predvideval sem, da je ta znana (vsaj tako piše pika).

Sklepal sem, da je vrednost pravilna saj se pika ni nikjer opredelila, da bi bila ta vrednost lahko drugačna

Prav tako tudi v nadaljevanju piše, da bi najraje napisala manjšo vrednostv prodajno pogodbo, kar gotovo ni zakonito (čeprav se uporablja).

Iz tega sem sklepal, da je edini namen se nezakonito izogniti plačilu davka.

Pa še to : razlika med ocenjeno in prodajno vrednostjo je običajno kar velika.
Default avatar

DaNaJa

Spoštovani "lala."
Prosim, da si ponovno temeljito preberete moj odgovor. Na ta način boste ugpotovili, da so bila vaša predvidevanja večinoma neutemeljena. Pika 1 se je res želela izogniti plačilu davka na dobiček, vendar na ZAKONIT način. To je povsem razumljiva želja in tudi zakonsko dopustna. Torej ne vidim razloga, da bi v tem primeru govorili o goljufiji v davčnem postopku. Pisanje manjše cene v pogodbo je sicer res nezakonito, se pa to v praksi kar uporablja, zato je verjetno Pika 1 to tudi omenila. Se pa ta način v davčnem postopku običajno ne obnese, saj ima DURS svoje podatke o cenah, tako da se na ta način običajno ne izognemo plačilu davka.
Glede razlike med ocenjeno in prodajno vrednostjo pa vam lahko iz prve roke povem, da je običajno minimalna ali pa je sploh ni.Sploh v primeru, da je od časa dedovanja do prodaje preteklo malo časa.
LP
Default avatar

lala.

Spoštovana DaNaJa,

moja predvidevanja se niso nanašala na vaš odgovor, temveč na vprašanje PIKA 1. Ona ni nikjer zapisala, da se želi na zakonit način izogniti plačilu davka, edino kar omenja, pa je nezakonito. Torej sem menja, da je bilo moje sklepanje povsem na mestu.

Vašega odgovora glede izognitve davka, pa nisem komentiral, razen v delu, ki se tiče razlike med ocenjeno in prodajno vrednostjo, kjer pa kot kaže imava različne življenske izkušnje.
Default avatar

cekinček

[quote mp25]Pri olajšavah za davek se upošteva provizije, vlaganja v hišo, cenilec davek na promet z nepremičninami
Tvoj davek bo sledeč:
1. 2% davek na promet z nepremičninami = 2600 eur
2. Davek na dobiček
-20% od 30.000 eur - (dnp 2600 eur) - 1% ( 1300 eur)- ( vložek v hišo - obnova kopalnice, nova kuhinja, streha........)
Če nimaš vložka v hišo boš plačala 20% od 16.100 eur =3220 eur

Skupaj 5820 davka ( 1+2)

[/quote] Eno čisto matematično vprašanje, ali pa ne razumem prav - po mojem izračunu bi brez vložka v hišo pod točko 2. plačala 20% od 26.100 eur = 5.220 eur. Ali se 1% avtomatično pri prodaji odšteje in ali na davčni upoštevajo še naknadno znižanje vrednosti za obračun davka - vložek v hišo na podlagi predloženih računov-sami bomo v stanovanje pred prodajo vložili precej sredstev. Hvala za odgovor.
Default avatar

mp25

[quote cekinček][quote mp25]Pri olajšavah za davek se upošteva provizije, vlaganja v hišo, cenilec davek na promet z nepremičninami
Tvoj davek bo sledeč:
1. 2% davek na promet z nepremičninami = 2600 eur
2. Davek na dobiček
-20% od 30.000 eur - (dnp 2600 eur) - 1% ( 1300 eur)- ( vložek v hišo - obnova kopalnice, nova kuhinja, streha........)
Če nimaš vložka v hišo boš plačala 20% od 16.100 eur =3220 eur

Skupaj 5820 davka ( 1+2)

[/quote] Eno čisto matematično vprašanje, ali pa ne razumem prav - po mojem izračunu bi brez vložka v hišo pod točko 2. plačala 20% od 26.100 eur = 5.220 eur. Ali se 1% avtomatično pri prodaji odšteje in ali na davčni upoštevajo še naknadno znižanje vrednosti za obračun davka - vložek v hišo na podlagi predloženih računov-sami bomo v stanovanje pred prodajo vložili precej sredstev. Hvala za odgovor.[/quote]

Če boste vlagali v stanovanje boste morali predložiti račune. Ta znesek se nato odšteje od razlike med prodajno in nakupno ceno stanovanja.
Vedno plačaš 2 davka davek na promet z nepremičninami in davek na dobiček ( če obstaja)
1.Davek na promet z nepremičninami boste plačali 2% od prodajne cene in pika. To pomeni več vložiš - več je nepremičnina vredna večji je davek v absolutnem merilo. Procentualno je vedno 2%
2. Davek na dobiček boš plačala v višini 20% od zneska ki ga dobiš na sledeč način. Prodajna cena - nakupna cena - 2% od prodajne cene(dnp) - 1% 0d prodajne cene - vsa vlaganja po računih.
Default avatar

cekinček

Najlepša hvala za odgovor. Sedaj mi je vse jasno. Lep dan!
Default avatar

kokta

Zivjo!
Naj vam povem ,da se lahko v praksi zniža davek pri prodaji ali obdaritvi. Moj kolega je dobil stanovanje od strica. KEr ni prvi dedni red, je odvetnica predlagala in sestavila prodajno pogodbo in s tem naredila iz 5-2% davek. Kupnino je tudi znižala na osnovi utemeljenih razlogov, tako da je nakoncu kupil stanoavnje za manj kot polne realne cene. Davčna je mirno podpisala in ni nič komplicirala. Po mojem moraš imeti malo srečo, pomoč odvetnika in dokaj realno ceno. Ker če je sumljiva cena ti pošljejo državnega cenilca ki samo ceno postavi,potem imaš pa lahko še večji davek.

Malo se okoli pozanimaj"
Ciao
Default avatar

lepi.

[quote kokta]Naj vam povem ,da se lahko v praksi zniža davek pri prodaji ali obdaritvi.[/quote]

Torej kako se zniža pri dedovanju ?
Default avatar

plazar

Prodajam bivalni vikend, katerga sem kupila 26.01.2006, kot gospodarsko poslopje. Ob nakupu sem pačala 3.000.000,00 SIT. Ker pa sem vzela hipotekarni kredit v skupni vrednosti 35.000,00 EUR za plačilo kupnine in za obnovo me zanima ali velja pri uveljavljanju razlike oziroma stroškov tudi pordilo, da sem vlagala v hišo s kreditom, namreč račune imam vendar pa niso izstavljeni na ime. Ali pa je možna cenitev koliko je bilo vloženega v hišo.

Hvala za odgovor
Irena
Default avatar

lunara

Ga.Irena,

cenitev vlaganj, po trenutno veljavni zakonodaji, žal ni možna.

Investicije se zavezancu za davek od dobička, priznajo na podlagi računov, ki morajo biti izdani na njegovo ime.
Navajate, da račune sicer imate, vendar na njih ni navedenega imena.
Če imate možnost, naj vam izdajatelj računa nanj dopiše vaše ime, priimek in bivališče, ter odtisne zraven štampiljko.
V kolikor te možnosti nimate in v postopku odmere davka od dobička lahko dokažete , da ste te račune plačala vi (bančni izpiski, plačilni nalogi, ki se ujemajo z zneski na računih....), ne bi smelo biti ovir, da vam jih na davčnem organu ne bi priznali.

Lep pozdrav !
Default avatar

mici123

Mene pa zanima kako je v našem primeru:

1. nepremičnino kupili 1.7.2006 za 123.100 € (hipotekarni kredit 84.000 €)
2. prijavljeno stalno prebivališče 27.9.2006
3. od 1.9.2006 stalno živimo tu
4. vložki cca. 13.000 € (račnuni žal samo za cca 6.000 €, veliko je lastnega dela)
5. prodajna cena 145.000 €

Zdaj bi radi čim prej prodali (zdravstveni razlog). Bi lahko imela socialna ali pa zdravnik kak vpliv na Durs, da bi nam napisala potrdilo, da zaradi zdravja otrok moramo čimprej ven in bi nam za teh par mesecev, ko še ne izpolnjujemo vseh treh pogojev za oprostitev tahudega davka priznali olajšavo. Močno upam, da to niso le pobožne želje.

Oziroma ima kdo drug kakšen predlog, zelo vam bomo hvaležni, ker smo res v stiski.

Hvala za pomoč.
Default avatar

lunara

mici123,

Zakon o dohodnini, v delu, ki obravnava oprostitve plačila dobička iz kapitala, pri odtujitvi nepremičnine, žal ne navaja oprostitve, zaradi razloga, ki ga navajate.
Oprostitev tega davka, lahko uveljavljate le, če ste lastnik stanovanja, ste v njem prijavljeni in dejansko bivate več kot tri leta. Te pogoje boste izpolnili 28.09.2009.
Pri ugotavljanju davčne osnove, se vam investicijsko vlaganje prizna le na podlagi računov, izdanih na ime lastnika stanovanja.
Izračun davka na dobiček (glede na podatke ki ste jih navedli),pokaže, da bi morali plačati 2.063,80 € davka od dobička.

VREDNOST OB NAKUPU : 123.100 € nabavna cena + 6.000 € stroški investicij + 1.231 € 1% normiranih stroškov = 130.331 €

VREDNOST OB PRODAJI : 145.000 € prodajna cena - 2.900 € davek na promet nepremičnin, vendar le če ga boste ob prodaji plačali vi - 1% normiranih stroškov 1.450 € = 140.650 €

RAZLIKA 10.319 € * 20% = 2.063,80 €
Default avatar

vzami državi

budalo kaj bo tebe oškodovala, ste eni idioti tu gor.
Default avatar

mirnesa

pozdravljeni!

kupujem nepremičnino v rednosti 30.000 evrov !
ali mi lahko poveste koliko bom plačala davek ob nakupu
Default avatar

davek plača prodajalec

Po zakonu davek plača prodajalec, kupec ne plača nobenega davka, razen če ni drugače dogovorjeno

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak