Cene stanovanj
Zvisanje cen je bullshit oziroma psiholoska manipulacija, s katero bi radi prodajalci izkoristili strah ljudi pred NVS. Realne osnove za dvig cen ni (tudi v omenjenem clanku na Financah pisejo, da je dvig highly unusual in razlagajo mozne metodoloske napake).
Ponovno vsem kupcem svetujem, naj ne nasedajo. Trg ne deluje tako, kot bi vas radi prepricali prodajalci – trg je ucinke NVS ze amortiziral in so ze vracunani v ceno. Poenostavljeno povedano – ce danes ves, da bo delnica, ki je vredna 1 tolar cez 3 leta vredna 100 tolarjev, potem se bo vrednost te delnice zacela dvigovati takoj (in se bo zvisevala vsa tri leta skladno z verjetnostjo, da bo cez tri leta res vredna toliko) in ne zadnji dan. NVS ne bo bistveno vplivala na cene.
V NVS varcuje vec kot 80% varcevalcev le 1 lot. To pomeni z 20 letnimi krediti cca. 6-8 milijonov. S tem si ne bodo mogli privosciti niti pasje ute in dvomim, da bo katera druzina z otroki tako neumna, da bosta oba partnerja zakreditirana za 20 let kupila garsonjero, brez moznosti, da se kdaj izkopljeta iz tega. Tega ne boste videli.
The Economist obljublja v naslednjih dveh letih padanje cen po celi Evropi za 30% in je objavil celo serijo clankov na to temo:
http://www.economist.com/displaystory.cfm?story_id=S%27%29H0%25QQ%5B%24%210%21L
http://www.economist.com/displaystory.cfm?story_id=S%27%29H%2C%29Q%21%3B%26%200%21%5C
Zelo preprost nasvet – ne nasedajte in ne kupujte nepremicnin po teh cenah, ker boste ne le izgubili denarja, ampak morda zaradi prezadolzenosti tudi nepremicnino. Padec cen nepremicnin za kreditodajalce pomeni, da so hipoteke (jamstva) vredne manj, kot dolgovi kreditojemalcev, kar podrazi kapital, posledicno morebitne premostitvene kredite, ce se znajdete v tezavah in vse druge s tem povezane neprijetne posledice.
Clanek o tem, kako flagrantno boste mali ljudje izgubljali premozenje je objavljen tule:
http://www.finance-on.net/show.php?id=53348
Prodajalci vas hocejo na podlagi asimetrije informacij nategniti. Edini nacin, da jim uspe je, da se pustite. Opis sedanjih posledic asimetrije informacij je objavljen tule in je tudi razlog, da so v ZNPosr (Zakon o nep. posredovanju) vkljucili clen o evidenci poslov:
http://slonep.net/subareas.html?lev0=1&lev1=3&lev2=101&view=novice&direct=4170&arhiv=2002
Mimogrede, o isti temi smo razpravljali tudi pred tednom dni, kje si bil takrat, Ludvig?
http://med.over.net/phorum/read.php?f=27&i=106278&t=106277
Dvig cen ob NVS je psiholoski trik in bo trajal nekaj mesecev. Trajnost dviga pa bo odvisna zgolj od stevila tistih, ki se bodo pustili nategniti. Oktobra bo na voljo prvih cca. 100 novogradenj po ceni 1300 EUR / m2 v Ljubljani.
Seveda boste o tem slisali ogromno negativnih informacij. In slisali boste tudi ogromno grozenj, kako bodo cene poletele v nebo. Ampak, vse te dezinformacije imajo svoj namen – pripraviti vas do nakupa po najdrazji mogoci ceni.
Tomaz
Apropos, na housing mehurcek bodo vplivali tudi propadi stevilnih investitorjev, kar lahko opazujes v primeru Zbiljskega gaja, gradenj na Skofljici (Reality v komi), itd. Kaj tak propad v praksi povzroci? Da gredo vse zgrajene hiske z Zbiljskega gaja banki, ta pa jih mora prodati, ker potrebuje kapital. Ce se to zgodi parim podjetjem in je pritisk na banke primeren, se taksno dezinvestiranje spremeni v stampedo in cene podlezejo.
Stanovanja se ze prodajajo in so prazna toliko casa, da morajo investitorji pocasi na infuzije (npr. naselje Mostec, Crnuce, …) Nepremicninski davek jih bo dodatno obtezil in mehurcek bo slej ko prej pocil.
Na vprasanje, ali boste ob tem zakreditirani za 20 let opazovali, kako bo trg cez noc izplaknil milijone vasega denarja, s katerimi bi si lahko zagotovili prihranke za starost – pa si odgovorite sami.
Tomaz
> Ce se to zgodi parim podjetjem in je pritisk na banke primeren, se
> taksno dezinvestiranje spremeni v stampedo in cene podlezejo.
Posebej veliko kapitala bodo morale banke dati od sebe ravno zaradi koriscenja kreditov NVS, tu bo morda potrebna pomoc centralne banke, ki bo bankam posojala gotovino, da jo bodo te lahko posojale kreditojemalcem. No in te kredite bo treba poplacati. Ko se zgodi en Zbiljski gaj, tedaj banka namesto kreditov dobi hise, ki so vsak dan manj vredne, hkrati pa mora sama odplacevati kredite v denarju in zato mora dezinvestirati – prodajati hise. Ko se to zgodi z 200 hisami je ustavitev stampeda brez drzavnega posega in zascite cen nepremicnin nemogoca. In to ne z restriktivnimi zakoni in omejevanjem zazidljivih parcel, kot to pocnejo sedaj, ampak bolj konkretno s premostitvenimi krediti in drugimi politicno samomorilskimi potezami…
Tomaz
V Ljubljani bo na voljo skupaj 100 stanovanj – na Vicu in na Knobleharjevi.
Tule je link:
http://med.over.net/phorum/read.php?f=27&i=106284&t=106277
Tomaz
Uh, Breda, z jezika si mi snela, pardon, s prsta.
Novogradenj je že v tem času veliko (vsaj na področju Lj), čevlje sem že obnucala, cene pa take, da te vrže. Tudi precej različne.
Glede na vse napisano bi torej bila velika džekica, če bi v tem času prodala moje stanovanje po ocenjeni vrednosti, kupila pa potem po “normalni”?
No, Tomaž?
A..
Lahko preveris na SSRS? Lahko vprasas tudi, kako temeljito so obnovljena oziroma kaj so storili. Npr. mene so arhitekti poucili, da so gradnje iz 60tih bistveno drazje za vzdrzevanje in obnovo od gradenj 70tih ali 80tih.
Pozicija: trenutno kupujem stanovanje, 46m2, v Ljubljani, max. 1300 EUR / m2 – ce gre za novogradnjo ali izredno lokacijo.
Tomaz
Tomaž,
čestitam za tvoj pogum. Velik je vložek, veliko je tveganja, veliki bodo tudi dobički (ali pa izgube).
Sam že leta in leta poslušam zgodbe o tem, kako so cene nepremičnin že tako visoke, da višjenikakor ne morejo biti, da pa bodo zaradi kupne (ne)moči vsak trenutek bistveno nižje, kot so sedaj. Bomo videli.
Verjameš ali ne, srčno upam, da se bo to res zgodilo (da bi padle cene, namreč). Sam imam stanovanjski problem sicer že zadovoljivo rešen, bi pa kljub temu bil vesel občutnega padca cen. Samo ne vem, če so moje, tvoje in vseh ostalih želje dovolj, da se to tudi uresniči.
Karlo, trg ni neka fantomska tvorba, na katero ne mores vplivati. Zelje kupcev se prej ko slej poznajo na trgu. Ce so realne, seveda. Pri sedanjih cenah so. Npr. ravno zadnjic smo ugotovili, da druzinska hisa v Ljubljani stane vec kot vila v Charlotte, ZDA. Pri pol manjsem GDP per capita, visjih davkih in bistveno manj ugodnih kreditnih pogojih. Skratka, Slovenija je po tej plati naravnost grozljiva drzava in primerljiva le se s Svico (kot drzavo, kjer si lahko svojo nepremicnino privosci najmanj gospodinjstev v vsem razvitem svetu, mislim, da le med 20% in 30%)
Vcasih imam obcutek, da celoten socio-ekonomski sistem temelji na nepremicninah in da so te edino, kar preprecuje njegovo sesutje. Zato drzava npr. ne liberalizira gradnje – ker bi s tem sesula financni trg in rast.
Da se morajo mladi za stiri betonske stene in malo lesa zakreditirati, hraniti in garati 20 let – je absurdno in ni “naravno stanje stvari”. In ker je to tako ocitno gre najbrz za nalaganje bremen nekomu (na posten trzni nacin in s pomocjo drzavne regulative), ki preprosto “mora” do svojega doma.
Meni dokaj logicen rezultat stanovanjske stiske (vendar za to nimam nobenih dokazov) pa je premalo otrok – ta sistem je torej na dolgi rok gotovo samodestruktiven, saj bo stanovanj vse vec, kupcev pa vse manj.
Trenutno po moje (ampak na zelo ozkem vzorcu) hranijo trg druzinski prihranki (dobesedno stanovanje za otroka kupujejo cele druzine z nekaj krediti) in emigracija; oboje pocasi pojenja.
99% sem preprican (…in na to stavim svoj denar), da je sedanji dvig cen poskus ustvarjanja histerije in da nima realne podlage v povecanem povprasevanju ali podrazitvi gradnje. Niti priblizno ne bom kupil stanovanja po tej ceni. In ce ga nihce ne bo, potem bo cena v 3 – 6 mesecih na startni poziciji ali pod njo.
Tomaz
> primerljiva le se s Svico (kot drzavo, kjer si lahko svojo nepremicnino privosci najmanj gospodinjstev v vsem razvitem svetu, mislim, da le med 20% in 30%)
V Sloveniji je sicer ta stevilka uradno visoka (mislim, da celo okoli 80%, kot v drzavah z visokim standardom), vendar je to zgolj posledica Jazbinskovega zakona. Ta stevilka pove, da so imeli ljudje pred 10 leti po 10.000 mark prihrankov in so kupovali stanovanja pod ceno kot nori – ne pove pa nicesar o sedanji moznosti nakupa za mlade in je zato navadno zavajanje.
Tomaz
Tomaž, se strinjam s teboj, da os cene previsoke, in tudi s tem, da bodo zanesljivo padle, če nihče ne bo kupoval. Problem vidim samo v tem, da kupci na trgu nepremičnin niso tako organizirani kot prodajalci (čeprav tudi ti niso kdo ve kako organizirani). To pomeni, da če se ti odločiš, da po tej ceni nepremičnine ne boš kupil, je to kaplja v morje. Kako pa boš o tem prepričal vse druge, pa ne vem. Takšno prepričevanje, kot smo mu tu priča, je že en način (menim, da dokaj dober), vendar se bojim, da ga prebere manj kot en promil potencialnih kupcev.
Ne strinjam pa se čisto s teboj, ko primerjaš ceno nepremičnine v ZDA in v Sloveniji. Cene pač regulira trg. Kubik vode v Sloveniji povprečno stane kakšnih 100 SIT (zelo na pamet, morda tudi 1000 SIT). Si predstavljaš, koliko bi dal za 1 liter vode, ko bi jo bil zares potreben? Verjetno celo premoženje. S primerom hočem samo pokazati, da se ponudba do neke mere prilagaja povpraševanju. Do neke mere pravim zato, ker ponudba ne more iti pod lastno ceno, vsaj ne dolgoročno. Vsekakor pa gre lahko bistveno nad lastno ceno. Torej, če ni dovolj povpraševanja, se bo cena nepremičnin nižala (teoretično) do njihove lastne cene – ta pa vključuje stroške zemljišča, gradnje in financiranja. Pod to ceno na dolgi rok ne more pasti, ker pač nihče ni tako neumen, da bo gradil zato, da bo imel zgubo. Če pa je povpraševanje večje od ponudbe, pa gredo cene seveda gor. Kdo pa bi prodajal ceneje, če lahko drago?