Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

prodaja stanovanja z dolgoročnim odkupom

Default avatar

khjgghjbjh

Prodajam stanovanje in me zanima če ima kdo kakšne izkušnje pri prodaji z dolgoorčnim odkupom oziroma odkupom stanovanja z najemninami. Predvsem me zanima kako se v tem primeru obravnava davek na dobiček od oddajanja stanovanja v najem?
Npr. pripravljen sem prodati stanovanje na dolg rok, tako da bi pač kupec plačeval odkupnino oziroma najemnino katera bi se štela v sam nakup. Po mojem sem jaz v tem primeru na slabšem saj moram od 400EUR najemnine plačat davek. Dejansko od 4800EUR letne najemnine plačam državi 960EUR.
Default avatar

wexler

Odgovor iz Finančne uprave Republike Slovenije je sledec:

a) Kupoprodajno pogodbo (kupnina se poravna z obroki). Pogodba je obdavčena v skladu
z drugim odstavkom 3. člena Zakona o davku na promet nepremičnin ZDPN-2 (Uradni list RS,
št. 117/06), po Zakonu o dohodnini – ZDoh-2 (Uradni list RS, št. 13/11 – uradno prečiščeno
besedilo, 9/12 – odl. US, 24/12, 30/12, 40/12 – ZUJF, 75/12, 94/12, 52/13 – odl. US, 96/13,
29/14 – odl. US, 50/14, 23/15 in 55/15) pa lahko pride tudi do odmere davka od dobička iz
kapitala od odsvojitve nepremičnine.
b) Pogodba o finančnem najemu. Tudi v tem primeru se odmeri davek na promet
nepremičnin na podlagi druge alineje tretjega odstavka 3. člena ZDPN-2, po ZDoh-2 pa lahko
pride tudi do odmere davka od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine.
Napoved za odmero davka na promet nepremičnin ste dolžni vložiti v 15 dneh od sklenitve
pogodbe. Finančni organ izda odločbo v 30 dnej po prejemu napovedi. Rok plačila davka je 30
dni. Davek se odmeri po stopni 2 % od davčne osnove, ki predstavlja prodajno ceno
nepremičnine oz. če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine,
ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20%, je
davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti te nepremičnine.
Pojasnilo v zvezi z obdavčitvijo prodaje nepremičnine z davkom na promet nepremičnin je
objavljeno na spletni strani FURS, in sicer:

http://www.fu.gov.si/fileadmin/Internet ... _promet_ne
premicnin/Opis/Podrobnejsi_opis_1_izdaja_Obdavcitev_z_davkom_na_promet_nepremicnin.pdf

Ob odsvojitvi nepremičnine se ugotavlja ter obdavčuje tudi dobiček iz kapitala, dosežen z
odsvojitvijo nepremičnine, razen če je zavezanec nepremičnino pridobil pred 1.1.2002. Več o
obdavčitvi doseženega dobička iz kapitala pa lahko preberete v brošuri, objavljeni na naslednji
spletni strani:
http://www.fu.gov.si/fileadmin/Internet ... /Dohodek_i
z_kapitala/Opis/Brosura_o_obrestih_dividendah_in_dobicku_iz_kapitala.pdf
(4.1. Nepremičnine)

V primeru, če se pogodba o prenosu nepremičnine, o finančnem najemu nepremičnine ali o
ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice razdre, preden je opravljen prenos na novega
pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, lahko davčni zavezanec zahteva, da
se odločba o odmeri davka na promet nepremičnin odpravi in se mu davek, ki ga je sam plačal,
vrne (16. člena ZDN-2).
Dohodek iz oddajanja v finančni najem se po ZDoh-2 obdavči kot obresti po 81. členu. Pri tem
se od dohodka iz finančnega najema davčna osnova določi na podlagi 85. člena ZDoh-2. Ta
določa, da je davčna osnova od dohodka iz finančnega najema del plačila najemojemalca
najemodajalcu, ki ne predstavlja vračila glavnice.
Lahko se zgodi, da po poteku dogovorjenega obdobja lastninska pravice ne preide na
najemnika. V tem primeru se uporabi določba drugega odstavka 85. člena ZDoh-2. Ta določa,
da če po pogodbi o finančnem najemu lastninska pravica po izteku pogodbeno dogovorjenega
obdobja ne preide na najemnika, se dohodek, ki predstavlja vračilo glavnice, v letu, ko izteče
pogodba o finančnem najemu, obdavči kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem po III.5.1.
poglavju tega zakona.
Razlika med eno in drugo varianto je ta, da v prvem primeru pride takoj do prenosa lastninske
pravice nepremičnine na drugo osebo (kupca), v drugem primeru pa po izteku pogodbeno
dogovorjenega obdobja (na najemojemalca).


Torej, ce imate se kaksna vprasanja (jaz jih imam in sem jih ze poslal v obdelavo), kar na dan z njimi :)
Default avatar

[email protected]

Pozdravljeni,

S partnerjem isceva stanovanje v najem z moznostjo odkupa. Ali ste se odlocili da boste svoje stanovanje oddali na ta nacin? V kolikor ste se sva zainteresirana in bi zelela vec informacij na zs
Hvala!
Default avatar

Ni glih res

khjgghjbjh je napisal/a:
Dejansko od 4800EUR letne najemnine plačam državi 960EUR.
Od te (letne) najemnine, ti moraš plačati 1.080 Eur davka.....
Default avatar

wexler

Ni glih res je napisal/a:
khjgghjbjh je napisal/a:
Dejansko od 4800EUR letne najemnine plačam državi 960EUR.
Od te (letne) najemnine, ti moraš plačati 1.080 Eur davka.....
Tudi to ni res.
V kolikor se stanovanje proda po sistemu Ren tto Buy, se naredi predkupna pogodba in se od najemnine NE placa davek.
Default avatar

samo v vednost

Sam se poskusal prodati stanovanje na ta način, se ni javil niti en resen kupec.
Default avatar

tudi jaz kupujem

Mene pa zanima odkup stanovanja ali hise s placilom najemnine.

Nameravam pa tako ali tako kupiti, samo trenutno brez najemnin, moram vzeti kredit.
Default avatar

Vvvv

Pozdravljeni

Zanima Me kako bi to izgledalo v praksi če se prodaja hiša za 40.000 mesečni obrok pa bi znašal 400 €. Kako v primeru A in v primeru B in kateri primer bi bil bolj varčen?
Default avatar

poppo

Vvvv je napisal/a:
Pozdravljeni

Zanima Me kako bi to izgledalo v praksi če se prodaja hiša za 40.000 mesečni obrok pa bi znašal 400 €. Kako v primeru A in v primeru B in kateri primer bi bil bolj varčen?
A) zanimiva varianta, vendar vprašanje glede starosti
b) bolj varno predvsem zaradi opreme
Default avatar

Vvvv

Hvala za odgovor.
Kaj pa davek v primeru A in B ? Če je komu lažje izračunati naj prosim napiše.
Cena nepremičnine 40.000
100 obrokov po 400€
Default avatar

poppo

A) davek vsekakor ne bo presegel vrednosti nepremičnine
b) davek bo večji od vrednosti prispevka za stavbno zemljišče
Default avatar

Mido

Spostovani
Smo 5 clanska druzina, z mozem se trudiva ze vec cas prit do stanovanja pa nazalost neuspesno... zelo nas zanima ta nacin z najemnino do odkupa stanovanja ... lepo prosim ce bi nama gdo ponudil oz ce slucajno je se gdo ki tako odaja hvala lp
Default avatar

Mido

samo v vednost je napisal/a:
Sam se poskusal prodati stanovanje na ta način, se ni javil niti en resen kupec.
Default avatar

Mateja

Pozdravljeni! Mi lahko na zs ali tukaj pošljete link stanovanja? Prosim hvala.
Lp
Default avatar

A_Kranj

Pozdravljeni!

Je še kdo zaineteresiran za prodajo stanovanja ali manjše hiše v Kranju z okolico? Gledam nepremičninske oglase, a takih za najem z odkupom ni nikjer.
Default avatar

manu_3

A to je še aktualno? Jaz bi bila zainteresirana, če je stanovanje v Lj

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak
cron