NAKUP ZAZIDLJIVE PARCELE IN HIPOTEKA pomoč nujno!
Gledam zazidljivo parcelo, ki je cena 29.000€ (oglas je lastnikov) brez slik. Poslala sem mu mail mi je poslal slike in ugotovila da je parcela objavljena še na dveh neprimičninskih agencijah. Ena je 49.000€ druga pa 39.000€. No to pa ni problem.
Problem nastane ko sem gledala v zemljiško knjigo in ugotovila,d a je lastnik kupil leta 2010 parcelo in ima zaradi kredita na njej hipoteko do leta 2035. Kredit piše da je biu v višini 80.000€
Čudno mi je da se parcela prodaja za 29.000€ kaj se zgodi s hipoteko če npr. kupim nepremičnino? Ker kredit od prej mora plačati lastnik? Ali se hipoteka prenese name?
Če je hipoteka mora itak banka dati dovoljenje za prodajo. Tako ali tako moraš k odvetniku, da ti bo pregledal pogodbo in svetoval tudi glede vpisa v zemljiško knjigo. Hipoteka se nate ne prenese, hipoteka je pogodba med banko in prodajalcem , prodajalec se mora zmeniti z banko, kako bo poplačal. Če je hipoteka do 2035 potem je v teh 80.000 še obresti, če danes proda je znesek ustrezno manjši, saj banki nisi dolžen obresti za čas, ko nisi imel posojila.
Raje se pozanimaj, če boš na tej parceli dejansko lahko gradila, kar ni nujno, če je zazidljiva parcela. Pa kako je s komunalnimi priključki itd.
Torej sklepam, da je bolje, da te parcele ne kupim?[/quote]
To sploh ni res. Parcele brez soglasja banke itak ne more prodat, to je namen vpisa hipoteke. Imela bosta pa nekaj več papirologije, oz. on jo bo imel več. Mora pa prejšnji lastnik z banko skleniti dogovor, kako bo zavaroaval ali poplačal ta del kredita, ki je zavarovan s to parcelo. Potem bo banka dala pobudo za izbris hipoteke na ZK.
včasih daš več nepremičnin pod hipoteko za en sam kredit. tako v zemljiški knjigi na vsaki nepremičnini piše znesek celotne hipoteke.
kaj tebe zanima je, za koliko je banka pripravljena umaknit hipoteko. zato ti mora prodajalec posredovat izjavo o nameri izbrisne pobotnice. tam se banka zaveže, koliko denarja zahteva, da bo hipoteka izbrisana
če se parcela prodaja za 30.000, banka pa zahteva 20.000 za izbris, ni problem
ti nakažeš 20 banki, 10 pa prodajalcu in je zadeva rešena.
če pa se parcela prodaja za 30.000, banka pa hoče imet 40.000, pa seveda bo problem. in takrat ne kupuješ nepremičnine.
sicer pa ne rabiš nobenega dovoljenja za prodajo od banke.
samo izjavo o izbrisni pobotnici.
Torej sklepam, da je bolje, da te parcele ne kupim?[/quote]
To sploh ni res. Parcele brez soglasja banke itak ne more prodat, to je namen vpisa hipoteke. Imela bosta pa nekaj več papirologije, oz. on jo bo imel več. Mora pa prejšnji lastnik z banko skleniti dogovor, kako bo zavaroaval ali poplačal ta del kredita, ki je zavarovan s to parcelo. Potem bo banka dala pobudo za izbris hipoteke na ZK.[/quote]
pa kako soglasje???
banka ne daje nobenega soglasja.
plomba je na nepremičnini, neodvisno od lastnika, zato je banki čisto vseeno, kdo je lastnik.
ker kupcu ni vseeno, mora prodajalec od banke pridobit izjavo o izdaji izbrisne pobotnice, ne pa dovoljenje za prodajo.
Torej sklepam, da je bolje, da te parcele ne kupim?[/quote]
Banka dovoli prodajo samo, če se s tem poplača kredit. Banka ti bo izdala papir, pobotnico, s katero bo zagotovila umik hipoteke , ko bo od tebe prejela denar, določen v prodajni pogodbi.
Nujno rabiš odvetnika za te stvari, nikomur ne dajaj denarja, tudi are ne, dokler ni pobotnice.
Torej sklepam, da je bolje, da te parcele ne kupim?[/quote]
To sploh ni res. Parcele brez soglasja banke itak ne more prodat, to je namen vpisa hipoteke. Imela bosta pa nekaj več papirologije, oz. on jo bo imel več. Mora pa prejšnji lastnik z banko skleniti dogovor, kako bo zavaroaval ali poplačal ta del kredita, ki je zavarovan s to parcelo. Potem bo banka dala pobudo za izbris hipoteke na ZK.[/quote]
Soglasje banke seveda ni potrebno
Torej sklepam, da je bolje, da te parcele ne kupim?[/quote]
Najprej vprašaj lastnika kako si je vse to zamislil.
Lahko namerava poplačati kredit?
V kolikor bo hipoteko pustil na parceli, je dejansko isto kot bi ti jo prodal za 29.000 + 80.000 Eur = 109.000 Eur. Mogoče je to realna cena, mogoče pač ne?
Premalo podatkov za točen nasvet….
To sploh ni res. Parcele brez soglasja banke itak ne more prodat, to je namen vpisa hipoteke. Imela bosta pa nekaj več papirologije, oz. on jo bo imel več. Mora pa prejšnji lastnik z banko skleniti dogovor, kako bo zavaroaval ali poplačal ta del kredita, ki je zavarovan s to parcelo. Potem bo banka dala pobudo za izbris hipoteke na ZK.[/quote]
pa kako soglasje???
banka ne daje nobenega soglasja.
plomba je na nepremičnini, neodvisno od lastnika, zato je banki čisto vseeno, kdo je lastnik.
ker kupcu ni vseeno, mora prodajalec od banke pridobit izjavo o izdaji izbrisne pobotnice, ne pa dovoljenje za prodajo.[/quote]
Banka ima z nepremičnino zavarovano terjatev, zato lahko poljudno rečeš, da ne bo dovolila prodaje – dobesedno tako – ne bo izdala pobotnice, s tem pa ne bo dovolila izbrisa, če z nosilcem hipoteke nima dogovorjeno plačilo v celoti. Seveda, če hipoteka ostane v ZK, jo nekdo mora plačevat še naprej, če ni pogašena terjatev. Zato se vedno hipoteka izbriše. Avtorica sprašuje, ali bo morala plačevat prejšnjo hipoteko – nikakor ne. Nepremičnine se absolutno kupuje brez bremen. To mora zagotoviti prodajalec.
Še enkrat: Banka ne rabi dat nobenega soglasja k prodaji, vpletena je le, če bo morala dati izbrisno pobotnico (in bo dovolila izbris hipoteke, ker bo njena terjatev poplačana s kupnino za parcelo ali na drugačen način). V nasprotnem primeru se lahko kupec fajn nasanka, saj kupi parcelo vključno s hipoteko in če dolžnik banki ne poplačuje v rokih obrokov kredita, se banka poplača s prodajo te parcele. Prenos lastništva banke pravzaprav ne zanima, saj ne bo v ničemer oškodovana.
pa kako soglasje???
banka ne daje nobenega soglasja.
plomba je na nepremičnini, neodvisno od lastnika, zato je banki čisto vseeno, kdo je lastnik.
ker kupcu ni vseeno, mora prodajalec od banke pridobit izjavo o izdaji izbrisne pobotnice, ne pa dovoljenje za prodajo.[/quote]
Banka ima z nepremičnino zavarovano terjatev, zato lahko poljudno rečeš, da ne bo dovolila prodaje – dobesedno tako – ne bo izdala pobotnice, s tem pa ne bo dovolila izbrisa, če z nosilcem hipoteke nima dogovorjeno plačilo v celoti. Seveda, če hipoteka ostane v ZK, jo nekdo mora plačevat še naprej, če ni pogašena terjatev. Zato se vedno hipoteka izbriše. Avtorica sprašuje, ali bo morala plačevat prejšnjo hipoteko – nikakor ne. Nepremičnine se absolutno kupuje brez bremen. To mora zagotoviti prodajalec.[/quote]
Seveda je tako. Brez banke posel ne gre skozi, ker je parcela del pogodbenih dogovorov. Banka ima z lastnikom parcele sklenjen dogovor, da je ta parcela jamstvo za njegov kredit – torej, če ga neha plačevati, da lahko banka zahteva zaplembo in prodajo te nepremičnine.
Ampak banka seveda noče te parcele, ona hoče samo izpolnjevanje kreditnih dogovorov. Parcela je samo dodatno jamstvo, da bodo res izpolnjeni. Novemu lastniku se ne more vsesti na parcelo, če z njim nič nima, zato enostavno ne bo umaknila plombe, kot se temu reče po domače, če ne bo poravnan dolg. In ni ga notarja, razen če bi ga podkupili tako bogato, da bi potem lahko zapustil državo, ki bi odobril tak posel – da bi plomba ostala.
Novi lastnik se tudi ne bi mogel vpisati v ZK, ker bi to še pred njim naredila banka – kar itak bi, če bi ugotovila, da se je parcela prodala brez njene vednosti.
Skratka, lastnik mora še prej urediti par stvari. Ker vidim, da se avtorica res čisto nič ne spozna na stvari, naj gre k odvetniku, ki ima kaj pojma o nepremičninah.
Opozarjam te na naslednje: preveri naj poleg lastništva še lokacijsko info, torej kaj se s to parcelo lahko počne, preveri naj morebitne služnosti elektra, kanalizacije in podobno, da ne bo potem kakih omejitev, preveri pa naj predvsem dostop do parcele – lastništvo poti, služnost, javna pot???? Potem se greste šele s prodajalcem pogovarjat, kaj zdaj in kako bo izbrisal ono plombo.
Obvezno seveda tudi ti v banko vprašat, kako in kaj. Podrobnosti pa potem izdela odvetnik (sklenitev posla, glede nakazil, štemplja, davčnih obveznosti in tako dalje in tako dalje).
Tudi če ima več obveznosti, kot je vredna parcela, ni problema. On nakaže banki 10 jurjev, kupec ostalih 30 jurjev in je.
Banka ima z nepremičnino zavarovano terjatev, zato lahko poljudno rečeš, da ne bo dovolila prodaje – dobesedno tako – ne bo izdala pobotnice, s tem pa ne bo dovolila izbrisa, če z nosilcem hipoteke nima dogovorjeno plačilo v celoti. Seveda, če hipoteka ostane v ZK, jo nekdo mora plačevat še naprej, če ni pogašena terjatev. Zato se vedno hipoteka izbriše. Avtorica sprašuje, ali bo morala plačevat prejšnjo hipoteko – nikakor ne. Nepremičnine se absolutno kupuje brez bremen. To mora zagotoviti prodajalec.[/quote]
Seveda je tako. Brez banke posel ne gre skozi, ker je parcela del pogodbenih dogovorov. Banka ima z lastnikom parcele sklenjen dogovor, da je ta parcela jamstvo za njegov kredit – torej, če ga neha plačevati, da lahko banka zahteva zaplembo in prodajo te nepremičnine.
Ampak banka seveda noče te parcele, ona hoče samo izpolnjevanje kreditnih dogovorov. Parcela je samo dodatno jamstvo, da bodo res izpolnjeni. Novemu lastniku se ne more vsesti na parcelo, če z njim nič nima, zato enostavno ne bo umaknila plombe, kot se temu reče po domače, če ne bo poravnan dolg. In ni ga notarja, razen če bi ga podkupili tako bogato, da bi potem lahko zapustil državo, ki bi odobril tak posel – da bi plomba ostala.
Novi lastnik se tudi ne bi mogel vpisati v ZK, ker bi to še pred njim naredila banka – kar itak bi, če bi ugotovila, da se je parcela prodala brez njene vednosti.
Skratka, lastnik mora še prej urediti par stvari. Ker vidim, da se avtorica res čisto nič ne spozna na stvari, naj gre k odvetniku, ki ima kaj pojma o nepremičninah.
Opozarjam te na naslednje: preveri naj poleg lastništva še lokacijsko info, torej kaj se s to parcelo lahko počne, preveri naj morebitne služnosti elektra, kanalizacije in podobno, da ne bo potem kakih omejitev, preveri pa naj predvsem dostop do parcele – lastništvo poti, služnost, javna pot???? Potem se greste šele s prodajalcem pogovarjat, kaj zdaj in kako bo izbrisal ono plombo.
Obvezno seveda tudi ti v banko vprašat, kako in kaj. Podrobnosti pa potem izdela odvetnik (sklenitev posla, glede nakazil, štemplja, davčnih obveznosti in tako dalje in tako dalje).
Tudi če ima več obveznosti, kot je vredna parcela, ni problema. On nakaže banki 10 jurjev, kupec ostalih 30 jurjev in je.[/quote]
Jo, prosim te… ne govori neumnosti. To so osnove stvarnega prava. Hipoteka je prednostna pravica, ki učinkuje prosti vsem, ne glede na kasnejšo spremembo lastninske pravice. Zatorej banka seveda lahko zahteva prodajo parcele, na kateri ima hipoteko, če dolžnik ne izpolnjuje pog. obveznosti (torej ne plačuje obrokov) in četudi njen dolžnik v vmesnem času parcelo proda (kar lahko stori brez težav in brez soglasja banke, samo malo bolj naivnega kupca potrebuje). Prodaja obremenjene nepremičnine in izbris hipoteke sta dve popolnoma ločeni zadevi. Seveda pa osveščen kupec ne bo kupoval s hipoteko obremenjene nepremičnin, če ne bo imel zagotovila banke, da se bo hipoteka izbrisala.
Seveda je tako. Brez banke posel ne gre skozi, ker je parcela del pogodbenih dogovorov. Banka ima z lastnikom parcele sklenjen dogovor, da je ta parcela jamstvo za njegov kredit – torej, če ga neha plačevati, da lahko banka zahteva zaplembo in prodajo te nepremičnine.
Ampak banka seveda noče te parcele, ona hoče samo izpolnjevanje kreditnih dogovorov. Parcela je samo dodatno jamstvo, da bodo res izpolnjeni. Novemu lastniku se ne more vsesti na parcelo, če z njim nič nima, zato enostavno ne bo umaknila plombe, kot se temu reče po domače, če ne bo poravnan dolg. In ni ga notarja, razen če bi ga podkupili tako bogato, da bi potem lahko zapustil državo, ki bi odobril tak posel – da bi plomba ostala.
Novi lastnik se tudi ne bi mogel vpisati v ZK, ker bi to še pred njim naredila banka – kar itak bi, če bi ugotovila, da se je parcela prodala brez njene vednosti.
Skratka, lastnik mora še prej urediti par stvari. Ker vidim, da se avtorica res čisto nič ne spozna na stvari, naj gre k odvetniku, ki ima kaj pojma o nepremičninah.
Opozarjam te na naslednje: preveri naj poleg lastništva še lokacijsko info, torej kaj se s to parcelo lahko počne, preveri naj morebitne služnosti elektra, kanalizacije in podobno, da ne bo potem kakih omejitev, preveri pa naj predvsem dostop do parcele – lastništvo poti, služnost, javna pot???? Potem se greste šele s prodajalcem pogovarjat, kaj zdaj in kako bo izbrisal ono plombo.
Obvezno seveda tudi ti v banko vprašat, kako in kaj. Podrobnosti pa potem izdela odvetnik (sklenitev posla, glede nakazil, štemplja, davčnih obveznosti in tako dalje in tako dalje).
Tudi če ima več obveznosti, kot je vredna parcela, ni problema. On nakaže banki 10 jurjev, kupec ostalih 30 jurjev in je.[/quote]
Jo, prosim te… ne govori neumnosti. To so osnove stvarnega prava. Hipoteka je prednostna pravica, ki učinkuje prosti vsem, ne glede na kasnejšo spremembo lastninske pravice. Zatorej banka seveda lahko zahteva prodajo parcele, na kateri ima hipoteko, če dolžnik ne izpolnjuje pog. obveznosti (torej ne plačuje obrokov) in četudi njen dolžnik v vmesnem času parcelo proda (kar lahko stori brez težav in brez soglasja banke, samo malo bolj naivnega kupca potrebuje). Prodaja obremenjene nepremičnine in izbris hipoteke sta dve popolnoma ločeni zadevi. Seveda pa osveščen kupec ne bo kupoval s hipoteko obremenjene nepremičnin, če ne bo imel zagotovila banke, da se bo hipoteka izbrisala.[/quote]
Kako si potem razlagaš člen v vsaki kreditni pogoji z zavarovanjem s hipoteko, ki pravi: ….. Dolžnica izrecno dovoljuje, da se v ZK vložku št. ….. vknjiži zastavna pravica iz prejšnjega odstavka in prepoved odtujitve in obremenitve zastavljene nepremičnine v korist upnika …. .
A vemo, kaj je prepoved odtujitve?
Torej še kako rabiš dovoljenje banke.
Hipoteka in prepoved odtujitve in obremenitve sta dve povsem različni omejitvi lastninske pravice. Ne mešaj jabolk in hrušk. Če si banka v kreditni pogodbi izgovori tudi prepoved odtujitve in obremenitve, je njeno soglasje ob prodaji seveda potrebno, mi smo pa govorili o parceli, obremenjeni s hipoteko, kar je nekaj povsem drugega. S hipoteko obremenjena parcela se lahko prosto prodaja, brez soglasja zastavnega upnika. Pa tudi dodatna prepoved odtujitve in obremenitve v tem primeru je popolnoma nesmiselna, saj ima že tako ali tako prej vpisana hipoteka prednost pred vsemi ostalimi, s slabšim vrstnim redom, prav tako pa odtujitev nepremičnine ne vpliva na pravico banke, da zahteva njeno prodajo z namenom poplačila svoje terjatve. In ne, ne vsebujejo vse kreditne pogodbe tudi prepovedi odtujitve.
Jo, prosim te… ne govori neumnosti. To so osnove stvarnega prava. Hipoteka je prednostna pravica, ki učinkuje prosti vsem, ne glede na kasnejšo spremembo lastninske pravice. Zatorej banka seveda lahko zahteva prodajo parcele, na kateri ima hipoteko, če dolžnik ne izpolnjuje pog. obveznosti (torej ne plačuje obrokov) in četudi njen dolžnik v vmesnem času parcelo proda (kar lahko stori brez težav in brez soglasja banke, samo malo bolj naivnega kupca potrebuje). Prodaja obremenjene nepremičnine in izbris hipoteke sta dve popolnoma ločeni zadevi. Seveda pa osveščen kupec ne bo kupoval s hipoteko obremenjene nepremičnin, če ne bo imel zagotovila banke, da se bo hipoteka izbrisala.[/quote]
Kako si potem razlagaš člen v vsaki kreditni pogoji z zavarovanjem s hipoteko, ki pravi: ….. Dolžnica izrecno dovoljuje, da se v ZK vložku št. ….. vknjiži zastavna pravica iz prejšnjega odstavka in prepoved odtujitve in obremenitve zastavljene nepremičnine v korist upnika …. .
A vemo, kaj je prepoved odtujitve?
Torej še kako rabiš dovoljenje banke.[/quote]
navadna hipoteka je samo hipoteka in nima nobene prepovedi odtujitve…
imam hipoteke na treh nepremičninah in v nobeni ni nobene prepovedi odtujitve
vpisana je samo hipoteka in vpis neporsredne izvršljivosti.
Če pridobiš izbrisno pobotnico, je to hkrati soglasje. Banka je ne bi izdala, če se ne bi strinjala s predčasnim poplačilom, kaj meniš?
Sem prepričana, da niste šli gledat pogojev v svojih pogodbah, ker banke vedno pogojujejo hipoteko s prepovedjo odtujitve in če nepremičnino prodaš, podariš brez soglasja banke (oz. izbrisne pobotnice), je to kršitev pogodbe.
Skratka, pri prenosu lastništva je nemogoče zaobiti banko.