Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

Upravljanje skupne kotlovnice

Default avatar

etažna lastnica

Imam vprašanje v zvezi z upravljanem skupne lastnine, natančneje kotlovnice. Živim v naselju 11 večstanovajskih stavb in etažni lastniki iz vseh stavb smo tudi lastniki kotlovnice. Vse stanovanjske stavbe imamo enega upravnika, ki upravlja tudi kotlovnico. Zanima me, kako se uredi upravljanje kotlovnice v primeru, če se lastniki ene od stavb odločijo za zamenjavo upravnika in imamo v naselju več upravnikov.

lp in hvala za odgovor
Default avatar

Popravila-na-domu

Upravniki med seboj v vašem imenu in za vaš račun sklenejo sporazum o delitvi stroškov vzdrževanja kotlovnice z ozirom na solastniške deleže.

Upravnik objekta in upravnik kotlovnice NIKOLI ne sme biti isto podjetje. Razen v primeru, da ima vsak objekt zares zelo močan nadzorni odbor in v njem etažne lastnike, ki imajo dovolj znanja za nadzor upravnika, ki upravlja tako z objekti, kakor tudi s kotlovnico.

Dogovori med normalnimi upravniki so pogosti in nekaj običajnega. Če pa je vaš upravnik naprimer kakšno večje...karikiram... samostojno požrešno lopovsko podjetje d.b.o., pa se morate nujno organizirati in upravnika celotnega naselja zamenjati...pa magari z večimi upravniki.

Ker si hudo šparala s podatki ti ne morem bolj natančno odgovoriti. A trenutno vlada na nekaterih področjih, kjer etažnim lastnikom pomagam, da se znebijo lopovskega...uh napačno in grdo rečeno.......obstoječega upravnika, ki zaračunava preveč - v povezavi s kurilnico - precej napeto. Borba med ponudnikom kurilnice na sekance in obstoječim na kurilno olje je jako zanimiva.

Mar izvira tvoje vprašanje iz tega naslova?

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Default avatar

za MagDom

Za to vas lahko tožijo, pa tudi meni ni všeč, če blatite konkurenco.
Default avatar

etažna lastnica

Gorazd, še enkrat hvala za odgovor.

S podatki sem skoparila, ker do takšne situacije pri nas še ni prišlo in tudi rahlo dvomim, da kdaj bo. Nekaj let sem članica nadzornega odbora v eni od stavbi v naselju in se hočem informirati o čim več stvareh v zvezi z upravljanjem, ker sem na žalost šele čez čas naučila, da je predvsem neznanje in zanašanje izključno na upravnika drago in neproduktivno. Glede nadzornih odborov pa sumim, da je v naselju zelo malo ljudi z dovolj znanja, ki bi dejansko lahko dobro nadzorovali upravnika, ti pa seveda niso zainteresirani za delo v nadzornem odboru, ker ni plačano.

Za borbe med upravniki kotlovnic, ki si jo omenil, še nisem slišala, je pa vedno pametno izvedeti kaj novega. Naše naselje se namreč ogreva na plin in ker velika večina lastnikov ne vidi dlje od poračuna za ogrevanje, kotlovnice verjetno še nekaj časa ne bomo prenavljali. Vendar pa sumim, da bo takrat pestro.

Ker priznam, da se do sedaj tudi sama za to nisem kaj dosti zanimala, bi te prosila, da malce natančneje opišeš, kakšne so lahko težave, kadar je upravnik stavb in upravnik kotlovnice eno podjetje. Najbolj splošen odgovor je seveda slabo vzdrževanje za preveč denarja. Kaj točno bi upravnik kotlovnice moral narediti, da se šteje za dobrega upravnika?
Default avatar

Popravila-na-domu

Odgovor za :@za MagDom,
oprosti - pisal sem o lopovskih upravnikih na splošno. Zato ne vem koga si v mojem zapisu prepoznal kot blatenje konkurence in kdo me lahko toži. Tisti, ki niso »lopovski upravniki« me nima za kaj tožiti, oni ki pa so, pa se bo s tem še bolj razgalil v javnosti. Pri čemer jim bom z velikim veseljem pomagal.

Moje stališče do barabskih postopkov nekaterih upravnikov, na škodo etažnih lastnikov je kristalno jasno in večkrat javno objavljeno. A se mi na žalost do sedaj še ni oglasil upravnik, ki bi javno podprl moja stališča in se po njih tudi ravnal. Ta pa so, da:

- upravnik NE SME izsiljevati ali jemati provizij od izvajalcev.
- da upravnik NE SME pod krinko odkupa terjatev ali kakšne podobne zakonsko dovoljene akrobacije prejemati provizij za sredstva, ki so izvajalcu izplačana iz sredstev rezervnega sklada.
- da upravnik NE SME sam nagoljufati (pardon - dati izdelati) treh ponudb za izvedbo del na objektu in izmed teh njegovih treh izbrati pravega ponudnika za izvedbo teh del.

Vse zgoraj našteto v končni fazi skoraj vedno plačate etažni lastniki, ki bi vas moral upravnik ščititi in delati v vašo korist. Provizija v višini 10% od izdelave fasade v vrednosti 150 000,00€ je 15 000,00€.
Plačali pa ste jo prejemniku vi – etažni lastniki iz svojega žepa….

- da si upravnik NE SME dovoliti, da ne bi odgovoril na kateri koli telefonski klic katerega koli etažnega lastnika.
- da si upravnik NE SME dovoliti, da ne odgovori na kateri koli e-mail s strani etažnega lastnika.
- da si upravnik NE SME dovoliti, da kot užaljena princeska NE ODGOVORI upravniku, ki bo od njega prevzel v upravljanje objekt ker je več kot očitno od etažnih lastnikov zaradi svojega katastrofalnega dela dobil "nogo".
- da si upravnik NE SME določiti kdaj bo imel uradne ure, saj mora biti dosegljiv neprestano.
- da upravnik NE SME skrivati pogodb sklenjenih v imenu in za račun etažnih lastnikov pred istimi etažnimi lastniki.
- da upravnik NE SME dovoliti, da so NJEGOVI izvajalci tudi do 30% dražji od enakih in primerljivih izvajalcev na trgu,
- da upravnik NE SME.............sem bil sedaj dovolj jasen – kateri upravniki vse sodijo pod tiste imaginarne upravnike, ki jih imenujem z izmišljenim imenom: požrešno lopovsko podjetje d.b.o. in delajo sramoto našemu poklicu? To so tisti, ki počno vse zgoraj našteto.

Torej, verjamem, da nas je upravnikov, ki delamo pošteno kar nekaj. Zato resnično upam, da se bo kdaj oglasil vsaj eden, ki bo zatrdil, da ne počne ničesar od zgoraj zapisanega. In v dokaz tudi dovolil, da njegovo poslovanje pregledata revizor in računovodja, ki se spoznata na poslovanje upravnika.

»Navadni« revizorji in računovodje žal ne bodo znali slediti denarnemu toku prelivanja sredstev od etažnih lastnikov k upravniku, k upravniku do izvajalca in od izvajalca nazaj k upravniku. Ponekod celo z nekaj vmesnimi postanki ali na čisto poseben račun - od katerega pa nežne sledi vodijo natančno do konkretnega upravnika.

Obstaja pa še precej drugih nepravilnosti, ki jih že dalj časa v konkreten namen dokumentirano zbiram in jih tu ne želim podrobneje opisovati.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Default avatar

Popravila-na-domu

@etažna lastnica,

V prvem odstavku si povedala skoraj vse. Žal je pri nas skoraj povsod točno takšno stanje, kot ga opisuješ. Sam sicer nanj ne pristajam in imam skoraj na vseh objektih formirane nadzorne odbore, s katerimi skupaj soupravljamo z njihovo lastnino. Ob pomoči VSEH etažnih lastnikov, ki so za to zainteresirani.

Neverjetno zanimivo se mi zdi, da v večini objektov etažni lastniki prepuščajo odločitve upravniku – saj vendar govorimo o vrednosti objektov po več sto tisoč – pa vse do več miljonov €. Istočasno pa nekateri samo za pranje avtomobila vrednega 10 000,00€ na letni ravni zapravijo več denarja, kot znaša nadomestilo za delo upravnika – strašansko pa se sekirajo za vsak ptičji drek, ki prileti na vetrobransko steklo – medtem pa ko jih strešniki in omet, ki odpada z njihovega bloka niti najmanj ne motijo.
Ja, dobro si povzela dejansko stanje »na terenu«.

Nadzor nad delom upravnika je sila preprost!
Vse odločitve in izbiro izvajalcev morate sprejemati skupaj, izvajalcem morate povedati, da upravnik ni upravičen do nikakršne provizije iz naslova opravljenih del, imeti morate dostop do vseh kopij pogodb, ki so bile sklenjene v vašem imenu in za vaš račun. Strogo mu morate prepovedati, da bi sklepal pogodbe z izvajalci za vaš objekt v svojem imenu in za svoj račun – in to pri izvajalcih tudi redno preverjati, mesečno zahtevajte printscreen bančnega računa na katerem se zbirajo vaša sredstva rezervnega sklada. Mesečno morate prejemati kopije vseh računov na podlagi katerih je narejen delilnik stroškov, sama delitev stroškov pa mora biti transparentno prikazana in opisana.
V pogodbo o upravljanju mora upravnik vnesti člen - določilo o ne-jemanju provizij in vsega kar le malo zaudarja po takšnih in podobnih krajah vašega denarja.

Ravno tako mora v pogodbo vnesti določilo, da mora v primeru podane odpovedi z vaše strani pisno, poslano s povratnico, odgovoriti da je odpoved sprejel - v roku 8 dni – če se mu odpoved zdi sporna, pa navesti točne razloge. Če tega ne stori v osmih dneh, odpoved nastopi TAKOJ. Se pravi deveti dan – oziroma konec tekočega meseca.To zadnje določilo mora podpisati kot izvršljivo brez pritožbe z njegove strani.

Evo, tako se lahko pred potencialnimi barabijami ali pa le slabim delom upravnika zaščitite v največji možni meri.

Če imate kotlovnico na plin, boste verjetno zelo težko dosegli zamenjavo energenta. Področja, kjer se ogrevajo na plin sodijo v t.i. degradirana področja, kjer je zamenjava energenta praktično nemogoča. Boste pa pri obnavljanju po vsej verjetnosti deležni določenih ugodnosti in subvencij s strani dobavitelja plina za ogrevanje. Pri tem bi želel dodati le to, da govorim »načelno« saj vaše dejanske situacije ne poznam.

S tem, ko sta upravnik kotlovnice in upravnik objekta ena in ista pravna oseba, ste nekomu dali v roke škarje in platno. Zelo malo verjetno je, da bi upravnik pri obračunavanju dobavljene toplote kontroliral samega sebe in samemu sebi zavrnil račun zaradi VAM preveč zaračunane porabljene energije in od samega sebe zahteval pojasnilo nejasnosti postavk v obračunu.

»Kaj točno bi upravnik kotlovnice moral narediti, da se šteje za dobrega upravnika?«

Oprosti, a tega je preveč. Na hitro – obveščati bi vas moral o vsem, kar se s kurilnico dogaja, predstaviti bi vam moral kratkoročni in dolgoročni načrt vzdrževanja, ga oceniti in se ga tudi držati, poskrbeti za pridobitev dela nepovratnih sredstev pri večjih obnovitvenih delih (elaborat), predlagati postopke za zmanjšanje skupne porabe, slediti novostim za optimalnejši način ogrevanja.
Poleg letnih poročil o porabi energenta vam predstaviti tudi tabelarno statistiko porabe za vsa leta obratovanja kurilnice (ali vsaj zadnjih pet) in navedbo povprečnih zunanjih temperatur v tem obdobju, prikaz padca porabe po posameznem objektu, naprimer po namestitvi delilnikov ali kalorimetrov, po izvedenem hidravličnem uravnoteženju, po namestitvi termostatskih ventilov, po zamenjavi oken v določenem stanovanju….itn.

Tako. Kot članici nadzornega odbora sem ti pojasnil vse, kar moraš vedeti. Od tega, kako enostavno kontrolirati delo upravnika, pa do vsaj osnovnega dela, ki bi ga moral za vas poleg »kurjenja« še opraviti upravnik kurilnice.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Default avatar

za MagDom

Popravila-na-domu je napisal/a:
Odgovor za :@za MagDom,
oprosti - pisal sem o lopovskih upravnikih na splošno. Zato ne vem koga si v mojem zapisu prepoznal kot blatenje konkurence in kdo me lahko toži. Tisti, ki niso »lopovski upravniki« me nima za kaj tožiti, oni ki pa so, pa se bo s tem še bolj razgalil v javnosti. Pri čemer jim bom z velikim veseljem pomagal.
Oba veva o kom ste pisali in čeravno tudi jaz z njimi nimam dobrih izkušenj, to še ne pomeni, da jih lahko neutemeljeno obtožujem.
Default avatar

Popravila-na-domu

za MagDom je napisal/a:
Popravila-na-domu je napisal/a:
Odgovor za :@za MagDom,
oprosti - pisal sem o lopovskih upravnikih na splošno. Zato ne vem koga si v mojem zapisu prepoznal kot blatenje konkurence in kdo me lahko toži. Tisti, ki niso »lopovski upravniki« me nima za kaj tožiti, oni ki pa so, pa se bo s tem še bolj razgalil v javnosti. Pri čemer jim bom z velikim veseljem pomagal.
Oba veva o kom ste pisali in čeravno tudi jaz z njimi nimam dobrih izkušenj, to še ne pomeni, da jih lahko neutemeljeno obtožujem.
Oprosti, ampak takole pa ne bo šlo. Predlagam, da se registriraš, nato pa napišeš konkretno katerega upravnika imaš v mislih in s katerim imaš slabe izkušnje.

Sam nimam v mislih nobenega konkretnega upravnika - temveč vse, ki so si poleg zaslužka v obliki nadomestila za upravljanje omislili še plačnikom storitve prikrit dodaten zaslužek v obliki provizij izvajalcev del - in raznih ostalih malverzacij na škodo etažnih lastnikov - ki po mojem mnenju sodijo v rang kraj denarja istim etažnim lastnikom, ki bi jih morali zastopati....- A od njih za svoje delo že prejemajo plačilo v višini zneska določenega s pogodbo o upravljanju.

Še enkrat torej - nikogar konkretno in neutemeljeno ne obtožujem. In tega nikoli nisem počel. Si pa očitno tega "nekoga" na podlagi subjektivnih izkušenj prepoznal. In sedaj imaš priložnost, da naj pokažeš tudi s prstom. Če so tvoje slabe izkušnje resnične - ne razumem, zakaj tega ne bi povedal še drugim.

Torej, kot registriran uporabnik foruma boš lahko napisal na konkretno katerega upravnika na podlagi lastnih izkušenj pomisliš, ko prebereš prispevek o upravnikih, ki ne delajo le v korist etažnih lastnikov - kot jim to nalaga zakonodaja - ampak se jim dozdeva (ali pa jih k temu celo sili direktor-lastnik-upravni odbor), da morajo delati predvsem v lastno.

Torej te prosim - sodeluj in opiši svoje slabe izkušnje s točno tem upravnikom, ki ga imaš v mislih.

Kot registriran uporabnik, boš torej s svojim opisom slabih izkušenj z upravnikom, na katerega takoj pomisliš, ko bereš prispevke na to temo - zelo pomagal pri odločitvah etažnih lastnikov, ki menjajo upravnika in si zaslužijo boljšega, kot ga imajo sedaj.
Tvoja opisana izkušnja bi bila po moji oceni zelo dragocena, ker bi na splošno pomagala tudi osmišljanju namena raznih dobro zastavljenih forumov, med katerega štejem tudi tega.

Mnenja anonimnih neregistriranih uporabnikov - pa naj si bodo dobra ali slaba - niso namreč vredna praktično nič. Če namreč za svojimi pohvalami ali grajami ne stoji človek z imenom in priimkom, potem je verodostojnost teh graj in pohval zelo vprašljiva.

Lepo te pozdravljam!

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Default avatar

za MagDom

Popravila-na-domu je napisal/a:
Oprosti, ampak takole pa ne bo šlo. Predlagam, da se registriraš, nato pa napišeš konkretno katerega upravnika imaš v mislih in s katerim imaš slabe izkušnje.

Sam nimam v mislih nobenega konkretnega upravnika - temveč vse, ki so si poleg zaslužka v obliki nadomestila za upravljanje omislili še plačnikom storitve prikrit dodaten zaslužek v obliki provizij izvajalcev del - in raznih ostalih malverzacij na škodo etažnih lastnikov - ki po mojem mnenju sodijo v rang kraj denarja istim etažnim lastnikom, ki bi jih morali zastopati....- A od njih za svoje delo že prejemajo plačilo v višini zneska določenega s pogodbo o upravljanju.

Še enkrat torej - nikogar konkretno in neutemeljeno ne obtožujem. In tega nikoli nisem počel. Si pa očitno tega "nekoga" na podlagi subjektivnih izkušenj prepoznal. In sedaj imaš priložnost, da naj pokažeš tudi s prstom. Če so tvoje slabe izkušnje resnične - ne razumem, zakaj tega ne bi povedal še drugim.

Torej, kot registriran uporabnik foruma boš lahko napisal na konkretno katerega upravnika na podlagi lastnih izkušenj pomisliš, ko prebereš prispevek o upravnikih, ki ne delajo le v korist etažnih lastnikov - kot jim to nalaga zakonodaja - ampak se jim dozdeva (ali pa jih k temu celo sili direktor-lastnik-upravni odbor), da morajo delati predvsem v lastno.

Torej te prosim - sodeluj in opiši svoje slabe izkušnje s točno tem upravnikom, ki ga imaš v mislih.

Kot registriran uporabnik, boš torej s svojim opisom slabih izkušenj z upravnikom, na katerega takoj pomisliš, ko bereš prispevke na to temo - zelo pomagal pri odločitvah etažnih lastnikov, ki menjajo upravnika in si zaslužijo boljšega, kot ga imajo sedaj.
Tvoja opisana izkušnja bi bila po moji oceni zelo dragocena, ker bi na splošno pomagala tudi osmišljanju namena raznih dobro zastavljenih forumov, med katerega štejem tudi tega.

Mnenja anonimnih neregistriranih uporabnikov - pa naj si bodo dobra ali slaba - niso namreč vredna praktično nič. Če namreč za svojimi pohvalami ali grajami ne stoji človek z imenom in priimkom, potem je verodostojnost teh graj in pohval zelo vprašljiva.

Lepo te pozdravljam!

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Spoštovani,

do sedaj sem res cenil vaše prispevke, žal pa sprenevedanja in skrivanja ne prenašam. Predlagam vam, da ostanete kot ste bili, brez obtoževanja drugih ter s svojim dobrim delom skrbite za svoj ugled.

Z blatenjem drugih ni praktično nikomur uspelo sebi narediti imena.

Verjamem, da boste moje nasvete vzeli dobronamerno, na vas pa je da z njimi naredite kar želite.
Default avatar

Popravila-na-domu

Uh tule je pa očitno prišlo do kratkega stika v razumevanju mojih prizadevanj.

Pri svojem delu si prizadevam povrniti ugled poklicu upravnika in dokazati, da nismo "vsi isti".

In upravniki, ki jih na široko omenjam, so tisti, ki ta ugled mažejo s svojimi postopki in dejanji.

Poleg veliko večletnega pisanja na to temo, sem tudi na Ministrstvo za infrastrukturo in prostor že podal kar nekaj predlogov za spremembo zakonodaje, s katero bi zakonodajalec poleg upravnikov, po novem zaščitil predvsem etažne lastnike, ki so zaradi svojega nepoznavanja iste pomanjkljivo napisane zakonodaje, lahek plen koruptivnih upravnikov.

Podal sem tudi predlog za primerno povišanje pristojnosti stanovanjske inšpekcije, kakor tudi ostalih kontrolnih mehanizmov, ki bi lahko nadzirali in sankcionirali delo upravnikov, ki skušajo s svojimi postopki obiti veljavno zakonodajo. - Ki pa je po moji oceni v nekaterih delih zares tako slabo in pomanjkljivo napisana...da bi se upal skoraj trditi, da jo je napisal upravnik in ne strokovnjak za to področje. Kar ni eno in isto.

Predlagal sem tudi, da mora biti v posodobitvi zakonodaje zapisan zakonsko določen rok, v katerem mora upravnik etažnim lastnikom jasno in natančno odgovoriti na podano odpoved.
Lahko malo pobrskaš po netu in boš videl, da nekateri upravniki ob podani odpovedi odreagirajo tako podlo in umazano, da se jih etažni lastniki - kljub jasno izraženi večinski volji, ne morejo in ne morejo znebiti. In sedaj to lahko traja tudi leto ali dve. To zakonodajno pomanjkljivost bo sedaj zakonodajalec z dopolnitvijo obstoječe zakonodaje preprečil.
Sedaj takšno početje, kljub številnim protestom etažnih lastnikov, namreč ni niti sankcionirano.

Prostovoljno sodelujem tudi (kolikor mi čas dopušča) z nadzornimi odbori etažnih lastnikov sosesk in blokov ki se želijo znebiti upravnikov, kakršne opisujem v svojih prispevkih - čeprav nimam za upravljanje njihovih sosesk in blokov kakšnega večjega interesa.
Skušam jim razložiti le kako morajo postopati, da se znebijo pijavke in na kaj vse morajo biti pozorni, da za upravljanje svojih objektov ne najamejo nove pijavke.

Torej se trudim na vseh ravneh, da bi dejavnost upravnika ljudje, ki naše storitve uporabljajo, zavestno uvrstili nazaj med poštene dejavnosti. Vendar priznam - v splošnem priznavanju korupcije kot nekaj normalnega in celo dovoljenega je to precej težko.

Če pa misliš, da gre pri mojem opisovanju svinjarij, ki se v našem poklicu dogajajo za blatenje konkurence pa se motiš. Gre za veliko željo, da bi se razmere na tem področju uredile.
Sam lahko vedno komur koli pogledam v oči in izjavim, da pri opravljanju svojega dela upravnika:
1. nikoli nisem vzel provizije ali izkoristil karšne koli ugodnosti od nikogar
2. nikoli nisem podpisal pogodbe za odkup terjatev
3. nikoli nisem podpisal pogodbe za odkup terjatev za storitve, ki so bile plačane iz sredstev RS
4. nikoli nisem ničesar storil zoper večinsko voljo etažnih lastnikov
5. Nikoli nisem sam izbral izvajalca del, ampak smo to vedno storili skupaj z etažnimi lastniki
6. nikoli nisem izkoristil možnosti o izigravanju večine etažnih lastnikov s sklicevanjem ponovnega zbora, na katerem bi nato z navadno večino odločili v nasprotju z interesi dejanske večine
7. nikoli nisem nobenemu izvajalcu pod kakršno koli "krinko" zaračunal karšne koli svoje storitve na račun dela, ki ga opravljam po pogodbi za etažne lastnike
8. nikoli nisem s svojimi postopki škodoval premoženju etažnih lastnikov
9. nikoli nisem s svojo nedejavnostjo ogrozil življenj in premoženja etažnih lastnikov, ki jih zastopam........

Ok, sedaj pa dovolj smohvale in smetenja teme. Za oboje se opravičujem.

Resnično pa upam, da se mi bo pri mojih prizadevanjih pridružil še kakšen upravnik, ki se trudi in želi delati pošteno. Moj končni cilj je, da ustanovimo skupnost zaupanja vrednih upravnikov. V kateri zagotovo ne bo mesta za tiste, ki jih opisujem. In šele takrat se bomo pošteni upravniki tudi dejansko etično in moralno ločili od nepoštenih. Tako, kot bi moralo biti že od vsega začetka.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Default avatar

za MagDom

Popravila-na-domu je napisal/a:
Uh tule je pa očitno prišlo do kratkega stika v razumevanju mojih prizadevanj.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Sploh ni prišlo do kratkega stika, saj sem večkrat poudaril da menim, da je vaše delo dobro.

Sem vam pa predlagal, da se ne spuščate na nivo, da prikrito blatite druge (pa četudi si zaslužijo). Tak način vam enostavno ne pristoji.
Default avatar

Popravila-na-domu

Prav, potem lahko rečem takole - zahvaljujem se za oboje - pohvalo in grajo. In oboje sprejemam tako, kot je bilo mišljeno. Dobro namerno.

Lepo te pozdravljam in hvala ti, ker bereš moje prispevke.
Gorazd
Default avatar

etažna lastnica

Pozdravljeni,

imam še eno vprašanje v zvezi z upravljanjem s kotlovnico iz prvega posta, pa bi kar nadaljevala tukaj. Naprej še enkrat hvala za vse prejšnje odgovore.

Od upravnika, ki sicer brez pogodbe že leta upravlja s to našo kotlovnico (očitno nikomur v naselju prej ni padlo na pamet, da bi bilo to pametno urediti, zato se pač nismo pobrigali sami), smo dobili osnutek pogodbe o upravljanju s toplotnimi napravami. V tem osnutku je navedeno tudi, da s podpisom pogodbe ustanovimo sklad, v katerem naj bi se zbirala sredstva za obnovo kotlovnice v prihodnje.

Sicer bi bila ustanovitev takega sklada dobra ideja, vendar pa me zanima, ali to dejansko spada v pogodbo o upravljanju s kotlovnico. Glede na to, da se za ustanovitev rezrvnega sklada lastniki odločijo v pogodbi o medsebojnih razmerijih, bi bilo verjetno bolj smiselno, da se za druge načine namenskega zbiranja sredstev podpiše aneks k takšni pogodbi, ali se motim in to po zakonodaji ni mogoče? Poleg tega me zanima, ali imamo pravico do teh sredstev, če podpišemo pogodbo takšno, kot jo je predlagal upravnik, in se v prihodnje odločimo za drugega upravnika kotlovnice?

Že vnaprej hvala od odgovor.
Default avatar

Popravila-na-domu

Pozdravljena,

s samim predlogom o sklenitvi pogodbe o upravljanju toplotnih naprav ni nič narobe. Prav tako ni nič narobe s sklenjenim dogovorom, da v okviru solastništva kotlovnice etažni lastniki pričnete z zbiranjem sredstev investicijskega vzdrževanja izključno v ta namen.

Vendar vam mora predlog pogodbe nujno pregledati odvetnik, ki je uspodobljen za oceno takšne vrste pogodbe. Neumno bi namreč bilo, da bi imeli v pogodbeni ceni že vračunan nek znesek v namen vzdrževanja in obnove kotlovnice - ki bi ga nato v nadaljevanju podvojili v korist premoženja upravnika kotlovnice.

Ustanovitev rezervnega sklada lastniki NE določite s pogodbo o medsebojnih razmerjih, temveč vplačila v ta sklad predpisuje zakonodaja. Na zboru EL ali z odločanjem na način podpisovanja listine pa lahko določite višino vplačil po m2 etažne lastnine - ki pa ne sme biti nižja od zakonsko predpisane z ozirom na starost vašega objekta.

Na omenjen način odločite tudi o ustanovitvi rezervnega sklada v primeru, da za vaš objekt ni, ali pa še ni zakonsko predpisan.

Na vsak način pa bi v primeru ki ga opisuješ, predlagal določitev načina in višine zbiranja investicijskih sredstev v obliki aneksa k predlagani pogodbi - ali pa kot samostojen dokument zbiranja teh sredstev.

Kot upravniku se mi ideja, da en in isti upravnik hkrati upravlja z objektom in kotlovnico, zdi zelo in izredno slaba.
S kotlovnico mora upravljati podjetje, ki se s tem profesionalno ukvarja. Tako ne more priti (ali pride veliko težje) do netransparentnih dejanj in prikritih nepravilnosti pod taktirko enega samega skupnega upravljalca.

Kurilni odbor tako nadzira delo upravnika kotlovnice, nadzorni odbor pa delo upravnika objekta. Šele dvojni nadzor vam obogoča transparentnost dela obeh. In ker so v kurilnem odboru hkrati običajno tudi člani NO ja zadeva toliko lažja.

Sredstva, ki bi jih namensko zbirali v namen obnove kotlovnice so vaša sredstva. Vendar mora biti pogodba vsebinsko pravilno sestavljena - na primer v obliki izvršljivega notarskega zapisa - za primer, da bi pri vplačilih, plačilih ali pri zamenjavi ponudnika storitve upravljanja prišlo do sprememb.

Odločitev je sicer vaša - oziroma na ramenih tistih, ki se vam sploh ljubi s tem ukvarjati. Moje mnenje pa je, da naj upravnik objektov upravlja z objekti, upravnik kotlovnic s kotlovnicami, hišnik na primer.... pa naj opravlja hišniška dela. Vsaj do spremembe zakonodaje, ki bo uredila področje privizij ki jih upravniki zahtevajo (in tudi prejmejo) od izvajalcev (pod takšnim ali drugačnim imenom) in morebitnih dodatnih pribitkov upravnikov na cene storitev, ki jih za etažne lastnike opravijo drugi izvajalci.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Default avatar

etažna lastnica

Gorazd, pozdravljeni,

naj najprej povzamem tvoj odgovor, da vidim, če sem razumela pravilno. Torej bi se sredstva za obnovo kotlovnice lahko zbirala tudi na osnovi določil pogodbe o upravljanju kotlovnice. Najbolj pametno bi bilo, da se to uredi s samostojnim dokumentom ali aneksom k pogodbi o upravljanju kotlovnice, NIKAKOR pa to ni mogoče (ali pa vsaj ni takšna praksa) urediti z aneksom k pogodbi o medsebojnih razmerijih, kot smo prvotno mislili. Če sem razumela narobe, me, prosim, popravi.

Seveda bi bilo najbolje za sestavljanje ali vsaj pregled pogodbe najeti odvetnika, vendar bi to najverjetneje pomenilo, da bi morali to tisti, ki skušamo to urediti, plačati izlastnega žepa. Iz mojih dosedanjih izkušenj pri pogodbah in pogodbenih razmerjih druge lastnike večinoma zanima le cena, kar posledično pomeni, da nikakor ne bi pristali na skupno plačilo odvetnika.

Pogodbeni znesek, ki ga je predlagal upravnik, ne vključuje zneska, ki bi se ga zbiralo za obnovo, ampak je ta naveden posebej. Ne vemo pa, kako bi se ta sredstva vodilo, poleg tega pa mislim, da popolnoma ne zaupamo upravniku, da denar ne bo šel za druge stvari.
Default avatar

Popravila-na-domu

Ne, @etažna, nisi razumela narobe - le malo nerodno. Lahko se odločite za vse opisane načine zbiranja denarja. Bistvo mojega nasveta pa je, da zadevo uredite v obliki zapisa izvršljive notarske listine. Takšnega načina zbiranja sredstev zakonodaja ne pokriva. Zato morajo biti pravila zelo natančno določena, zbirana sredstva pa deponirana na popolnoma samostojnem računu, kot sopodpisnik pa določen vsaj eden od etažnih lastnikov. Ker zakonodaja takšnega načina sredstev ne podpira se vam zna zgoditi, da v nobenem primeru ne boste v sklad mogli izterjati dolgovanih sredstev neplačnikov in boste zato plačniki na nek način solidarnostno krili vse stroške. Zato tako močno vztrajam, da morajo biti pravila tako strogo in natančno zapisana in v obliki notarske listine.

Če bi ti želel zadeve še bolj natančno razložiti pa bi porabil preveč prostora in časa.
Ker pa, kot praviš, etažne lastnike zanima le najnižja cena in na takšno listino (ali najem storitev odvetnika) ne bi pristali ti lahko mirno zatrdim, da bo takšna odločitev na koncu zdaleč zdaleč in še enkrat zdaleč najdražja. Ampak, velja volja večine....in to kar si večina zasluži, bo tudi dobila. Z obrestmi vred.

Zaupanje med upravnikom in etažnimi lastniki (sem ne štejem klasičnega standardnega nergača, ki je a priori proti vsaki upravnikovi potezi) je temelj za dobro upravljanje objekta. In če pišeš, da upravniku ravno ne zaupate najbolj je to razlog za resnično temeljit razmislek. Pri čemer pa morate seveda nujno upoštevati, da je upravnik dolžan spoštovati zakonodajo, včasih žal tudi na škodo etažnih lastnikov - in da takšno ravnanje ne sme biti razlog za upravičeno nezaupanje.

upravljanje objektov Mag dom,
Gorazd
Default avatar

etažna lastnica

Pozdravljeni,

resnično najlepša hvala za odgovor. Sedaj so zadeve veliko bolj jasne.
Default avatar

DOMA d.o.o.

Spoštovani,
v primeru skupne kotlovnice predlagam uporabo 4. odstavka, 23. člena Stanovanjskega zakona.

Najprej dajte odpoved upravniku v svojem večstanovanjskem objektu,
tako dosedanji upravnik preneha biti edini upravnik kotlovnice,
vaš novi upravnik pa skladno z omenjenim členom zakona,
samodejno postane "soupravnik".

Oba oz. vsi "soupravniki" pa so dolžni skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih,
pri oblikovanju katere aktivno sodelujte etažni lastniki, da ne bi vsebina bila v nasprotju z vašimi interesi in zakonodajo.

Kar pogumno!
www.doma.si

23. člen
(skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam)

(1) Skupni deli večstanovanjske stavbe, ki so v posebni stavbi, ali pa so del druge stavbe (skupna kotlovnica, skupni hidrofori in podobno), ki služijo večstanovanjski stavbi kot celoti ali več večstanovanjskim stavbam ali drugim nepremičninam, imajo pod pogoji iz tega zakona poseben pravni status.

(2) Za skupne dele, ki služijo več nepremičninam ali večstanovanjskim stavbam, se štejejo samo tisti skupni deli, ki so bili zgrajeni s tem namenom in katerih gradnjo so plačali lastniki oziroma etažni lastniki ali njihovi pravni predniki.

(3) Če je skupni del iz prejšnjega odstavka del druge večstanovanjske stavbe, se takšen del določi kot poseben skupni del in se vpiše v poseben zemljiškoknjižni podvložek. Šteje se, da je takšen skupni del skupna lastnina vseh lastnikov nepremičnin in etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen skupni del služi. V zemljiški knjigi se pravica skupne lastnine vknjiži v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb z navedbo zemljiškoknjižnega vložka, v katerega je stavba vpisana. Če večstanovanjska stavba še ni vpisana v zemljiško knjigo, se do vzpostavitve zemljiškoknjižnega vložka vpiše njen naslov.

(4) S takšnim skupnim delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi. Če večstanovanjska stavba nima upravnika, lahko etažni lastniki imenujejo enega od njih, da sodeluje pri upravljanju takšnega skupnega dela. Pri upravljanju je treba zagotoviti, da se takšen skupni del ohranja za doseganje skupnega namena za vse nepremičnine in večstanovanjske stavbe, ki jim služi. Breme upravljanja takšnega skupnega dela se razdeli med vse skupne lastnike v skladu z namenom takšnega skupnega dela. Če dogovora glede upravljanja ni mogoče doseči, lahko vsak od upravnikov ali etažnih lastnikov, ki sodelujejo pri upravljanju skupnega dela predlaga, da o tem vprašanju odloči sodišče v nepravdnem postopku.

(5) Če ima skupni del iz prvega odstavka tega člena samostojno zemljiško parcelo in služi izključno eni večstanovanjski stavbi, se ta nepremičnina šteje za skupni del te večstanovanjske stavbe. Če pa ta skupni del služi več večstanovanjskim stavbam, je zemljiška parcela, na kateri je skupni del, skupna lastnina vseh lastnikov nepremičnin in etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen skupni del služi. Za takšno nepremičnino se smiselno uporabljata določbi drugega in tretjega odstavka tega člena.
Default avatar

sebastijankov

Ja, DOMA, to je klasika pri vas upravnikih. Skregat bloke med sabo in potem pa lahko delate kar hočte. Upravniške hiše se boste potem zmenili med sabo in nas naprej lupili.
Takšen nasvet je sramota. Ta pravi nasvet je da naj si ljudje naredijo kurilniški odbor ki bo potrjeval kaj lahko upravnik naredi in kaj ne. Ne pa pet upravnikov na eni kurilinci.
Pri nas v Velenju zadeva funkcjonira, noben ni skregan, upravnik pa sodeluje kolikor se mu ljubi.
Pa še nekaj, kopirat zakonodajo v forum ni nobeno znanje in mi ne pomaga. Tu si dajemo nasvete med seboj pomagamo, Take nasvete da držimo skupajne ne da se kregamo. Zato tvoj nasvet sucks! ker ne pomagaš ampak razdiraš. Ja, točno takšni ste vsi.
Default avatar

DOMA d.o.o.

Spoštovani Sebastijankov,
opravičujem se za balast, ki sem ga povzročil s citiranjem zakonodaje.
V prihodnje se bom temu skušal izogniti.

Pred citatom sem podal nasvet, ki ga v zakonodaji ni in je povsem uporaben ter preverjeno izvedljiv.

Ne morem sprejeti podtikanja o medsebojnem skreganju blokov.
Na podlagi izkušenj lahko trdim, da je en in isti upravnik objektov celotnega naselja ter poleg tega še skupne kotlovnice, praviloma prej problem kot, če bi imel tak upravnik, v neposredni bližini, kakovostno konkurenco.
Tukaj (in še marsikje) se strinjam z MAGDOM-om:
"Kot upravniku se mi ideja, da en in isti upravnik hkrati upravlja z objektom in kotlovnico, zdi zelo in izredno slaba."
Jasno je kam vodi in komu koristi monopol.

Seveda, naj se oblikuje kurilniški odbor oz. neke vrste skupni nadzorni odbor,
vendar to samo po sebi ni zagotovilo za preprečitev morebitnih preplačil storitev ali blaga.

Pošten upravnik ne bo sklepal dogovorov z drugimi upravniki brez vednosti in brez mandata etažnih lastnikov objekta, ki ga upravlja.

Prijazen pozdrav,
www.doma.si

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak