Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

prekinitev najemne pogodbe - nasvet

Default avatar

sashablues

Danes sva s partnerjem prejela dopis o predcasni prekinitvi podnajemne pogodbe(zaradi banalnih razlogov), izseliti se morava v roku 3 tednov. Varscine sva placala skoraj 1600e, seveda je dejstvo, da nama pogodba pravnoformalno potece naslednji mesec, zgolj nakljucje. Najemodajalec se je ocitno odlocil, da bo raje pokasiral 1600e varscine.
Zanima me sledece: morarava placati najemnino+stroske tamesec ali dava najemodajalcu v vednost, naj to placa iz varscine(kar je namrec tudi prvotni namen le-te). Naju lahko terja za znesek najemnine+stroskov?
Hotela sva najeti cenilca, ki bi ocenil skodo nastalo v stanovanju - lahko oceno predloziva najemodajalcu, v kolikor je seveda nizja od visine varscine, da naj se tudi ta placa iz varscine? Naju lahko terja za poplacilo stroskov nastalih v stanovanju, ceprav mu varscina ostaja? Predpostavljam da se z oceno cenilca zavarujeva, ce bo sel primer na sodisce...

Jezna sem zaradi nepostenosti delodajalca(zal to ni osamljen primer, tudi elektrika v visini 85e mesecno za 45m2 stanovanje je absurdna in zadeva gre definitivno na inspekcijo) in naredila bom vse, kar je v moji moci, da mu od varscine ne ostane prakticno NIC.
Za vse nasvete bom zelo hvalezna!


Sasa
Default avatar

PPoce

Če prav razumem se morata izseliti, ko vama poteče pogodba? Nič spornega. Verjatno niste pravočasno podaljšali pogodbo.

Očitno sta naredila škodo v stanovanju in nista tega uredila (popravila, kupila novo stvar). To bo kasneje očitno naredil lastnik iz vaše varščine. Ali je škode za več kot 1600 eur? Če je npr. škode za 300 eur vidva seveda dobita nazaj preostanek (1300 eur).

Če vidva ne plačata najemnino+stroške za zadnji mesec se seveda tudi to pokrije iz varščine. Če je npr. teh stroškov za 500 eur vam še vedno mora vrniti 800 eur (1600 - 300 - 500).

Kako plačujeta elekriko? Dobita položnico od elektra? Imate poračun elektrike enkrat letno? Zakaj menite da je 85 eur preveč? Ali se ogrevate na elektriko?

Premalo informacije ste podali za dober odgovor.
LD
Default avatar

sashablues

Pogodba potece 20.novembra..izseliti se morava iz banalnih razlogov kot je vstopanje v stanovanje skozi teraso in ne vhodna vrata, ceprav v pogodbi to ni nikjer izrecno navedeno.
V stanovanju ni nic poskodovano, treba bi bilo prebeliti in podobno... vendar ce najemodajalec to poravna iz varscine(ker nama ocitno ne pripada, saj je prislo do predcasne prekinitve pogodbe), ne bom zapravljala denarja se za to. Skrbelo me je le, da lahko kljub temu, da obdrzi varscino, terja poplacilo stroskov beljenja in ostalih malenkosti. Upam, da ne.

Za elektriko ne dobivava poloznic -najemodajalec nama vsak mesec predlozi izpisek stroskov, vendar ni nikjer navedene specifikacije. Imava lastni stevec, vsak mesec porabiva okoli 300-400kilovatnih ur, stroski elektrike pa nikoli niso nizji od 80e, kar se mi zdi prakticno nemogoce. Ko sva zahtevala poracun se je branil, da je vse tako kot mora biti in ne ve zakaj komplicirava. Ogrevanje ni na elektriko. Mogoce kdo ve na koga naj se obrnem v tem primeru?

Se opravicujem za nepopoln odgovor, upam da sem s tem pojasnila dolocene stvari.
Default avatar

el.

Sem laik. Edino za el.lahko svetujem. Ko ste prevzeli stanovanje(prevzemni zapisnik) ste zabeležili stanje števca. Ob odhodu tudi popišite. Podpišete vi in stanodajalec na prevzemni zapisnik. Enako vodo. Razlika je poraba. Če niste sporočali stanja vsak mesec, bo poračun + ali - po ceni zadnjega meseca. Enako računa elektro.
Pri nas je za 330kw 48,71e na mesec. Če pa niste nič popisovali ob najemu, pa ne znam svetovat.
Default avatar

hmmm5969

če nebi hotu vrnit varščine...mu razbijem stanovanje v 2x vrednosti varščine...te pa naj toži koga hoče...
Default avatar

pepeljuga31

Varščino mora lastni vrniti v celoti, če poravnata vse stroške (najemnino + obratovalne stroške) in zapustita stanovanje takšno kot sta ga dobila - (normalna obraba tukaj ne šteje)

Na vajinem mestu bi stanovanje sama prebelila (material te bo stal max 50 eur, pa en dan dela je za 45 m2), popravila vse kar je pokvarjenega in zahtevala varščino v celoti.

To z elektriko vaju mal nateguje, ampak menim da tukaj ne moreta nič - razen če ste popisali števce ob prevzemu in boš zdaj to preračunala.

Veliko sreče!
Default avatar

pepeljuga31

...pa še to: predčasna prekinitev pogodbe z varščino nima obene veze. varščina je garant za lastnika v primeru uničevanja lastnine ali neplačila. če bo z vajine strani vse urejeo, lahko data tudi izvršbo, v kolikor lastnik ne bo sodeloval.
Default avatar

eclat noir

Sashablues, ti resno tako funkcioniraš v življenju? Najemodajalec ti odpove pogodbo, ti bi pa kar pustila tam 1600 EUR?! Zakaj že? Pa kaj za vraga je z vama?!

Začenjam bolj strogo, ker se mi zdi, da potrebuješ. Hočem vama odpreti oči. Mogoče sta naletela na takšnega najemodajalca z namenom, da se nekaj naučita. Upam, da se bosta.

1. Pogodbe načeloma sploh ne bi smel odpovedati. Ne vem, kako imate zapisano v pogodbi, ampak jaz bi že zaradi previsokih stroškov šla čimprej ven. Ne bi se spuščala v tožbo zaradi tega.

2. Kot je napisala Pepeljuga, varščina nima veze s predhodno prekinitvijo pogodbe. Najemodajalec jo mora vrnit, razen če jo zadrži za plačilo najemnine in stroškov ter / oziroma popravil. Možno je, da je tako prebrisan in je v pogodbo zapisal kakšno neumnost v zvezi s tem in vaju namerno izigrava. Ne pusti se, magari mu zagrozi s tožbo. Pa da vidimo.

3. To je sedaj že prepozno, a velja za naprej. Preberita si Stanovanjski zakon, nekaj členov je o najemni pogodbi. Vama bodo zelo prav prišli. http://www.uradni-list.si/1/content?id= ... kon-(SZ-1)

4. Stanovanj na trgu je dovolj. Če vama katero ni všeč, zlahka najdeta novega. Sploh v teh časih. Pri tem bodita pozorna na to, da so stvari takšne, kot morajo biti - najemna pogodba, položnice, priključki, da vse deluje, da lastnik plačuje rezervni sklad in svoj del stroškov, kadar nastane, da skrbi za stanovanje, da vama ne vdira in podobne neumnosti. Pogodbo pred podpisom poglej in če ti kaj ne ustreza, se dogovori z najemodajalcem in jo spremeni, dopolni. Pač da bo za vse OK.

5. Stroške plačuješ na podlagi položnic oziroma vsaj njihovega prikaza/dokaza. Ponavadi sicer najemnik sam plačuje stroške, lahko se dogovorite tudi drugače, vendar vedno na podlagi dokazil. To se pač zapiše v pogodbo. Ne pustita se izigravati!

6. Pred najemom pregledaš vse, popišeš števce, zaprosiš za poračun. Stroške plačuješ od pričetka najema naprej in tudi po koncu narediš poračun. V zapisniku k pogodbi se popiše, kaj je v stanovanju, recimo miza in 3 stoli, da ne bo potem najemodajalec rekel, da so bili 4. Nekateri celo fotografirajo vse zadeve, da se potem vidi, kaj in kako je, če je kje kaj odrgnjeno, uničeno ipd.

7. Na MONu je ogromno tem o najemu. Vzemi si čas in si jih preberi, ker ti bodo prav prišle.

Srečno in naslednjič bolj previdno!:)
Default avatar

PPoce

Sem že včeraj napisal podobno kot zadnji odgovor pa se moj odgovor ni objavil.

Kar se tiče beljenja, če imate neko standardno pogodbo potem, v primeru da ste s stanovanjem ravnali kot dober gospodar (ni velikih čačk po stenah ali polito rdeče vino) potem beljenje ni samoumevno. Ponavadi je beljenje stvar dodatnega dogovora. Vi ste za uporabo stanovanja plačevali najemnino in ni logično da pustite stene v boljšem ali v istem stanju kot so bile ob začetku. Ker je seveda normalno da so stene malo porajsane (tako kot je parket, tepih ..) saj zato pa plačuječ najemnino.

Če se bo morebiti zapletlo, čim več zadev fotografirajte (trenutno stanje stanovanja ..).

LD in veliko sreče
Default avatar

sashablues

Najlepsa hvala vsem za odgovore in pojasnila! Ne vem zakaj, vendar sem bila prepricana, da najemodajalcu ni treba vrniti varscine, v kolikor stanovanje zapustiva prej kot v enem letu, oz. pred iztekom pogodbe.
Hvala vsem se enkrat, situacija naenkrat ne izgleda vec tako brezupna:)

Saša
Default avatar

Neved

sashablues je napisal/a:
Najlepsa hvala vsem za odgovore in pojasnila! Ne vem zakaj, vendar sem bila prepricana, da najemodajalcu ni treba vrniti varscine, v kolikor stanovanje zapustiva prej kot v enem letu, oz. pred iztekom pogodbe.
Hvala vsem se enkrat, situacija naenkrat ne izgleda vec tako brezupna:)

Saša

Kako je v primeru če v pogodbi piše da v primeru predčasne prekinitve te pogodbe, zapade varščina v korist najemodajalca?

Stoji stanovanjski zakon nad tem členom v pogodbi oz. ima v tem primeru varščina še dodatne funkcije za najemodajalca ki si tako zagotovi prihodke za mesece ko nebo našel najemnikov?
Default avatar

ToTastajerca

Pozdravljeni! S partnerjem sva od avgusta v najemniškem stanovanju za določen čas pol leta, do konec februarja. V stanovanju se je pojavila plesen, kljub zračenju in ogrevanju, najprej v kopalnici (lastnik je pogledal, nič ukrepal), nato v otroški sobi (lastnik prav tako seznanjen, ne ukrepa). Obvestila sva ga o nastali plesni, dobila sva nepričakovan odgovor, da sporazumno zadevo zaključimo 31.1., ker naj bi midva imela že izbrano drugo stanovanje. Drugega stanovanja seveda v tako kratkem času ne moreš najti, zanima me kako naj ukrepava. Zmotilo ga je, ker ga obveščava o problemih, ki se pojavljajo v stanovanju, ne po najini krivdi. Skrbi naju, da nama ne bo vrnil varščine, ki sva jo plačala ob podpisu pogodbe. Zadnjih nekaj dni se malo seznanjava z zakoni, s pogodbo itd, ker sva v tem nova, marsičesa ne veva.. Torej, najemna pogodba ne zajema vseh pomembnih delov (nima navedenih stroškov za elektriko, vodo, komunalo), naveden je znesek najemnine, ki je za polovico manjši, kot ga plačujeva midva, nima opisa stanovanja, identifikacijske oznake iz katastra stavb, itd., torej je že sama pogodba sporna. Naj omenim, da za stroške elektrike (in komunale) dobivava vsak mesec kopijo skupne položnice (celega gospodinjska), kjer lastnik sam "izračuna" dejansko porabo in lastnoročno napiše znesek, po ne vem kakšni logiki. Že tu vprašanje kolikokrat sva preplačala. Glede kurjave (na olje) pa je tako, stanovanje je 3/4 dneva prazno, imava izklopljen termostat, zaprte ventile na radiatorjih, kljub temu pa so radiatorji topli. Pravi, da ima ločene števce, za najino in zgornje stanovanje, vendar meniva, da je za obe stanovanji isti dotok. Tako, za cca 1 uro ogrevanja stanovanja na dan (in ogrevanje vode) nama je naneslo 120€ za en mesec samo kurjave. In spet brez dokazil, spet njegovi izračuni.. Zahtevala sva izračun za kurjavo, ko sva ga obvestila o plesni, pa sva dobila odgovor o sporazumnem zaključku 31.1.
Ali je imel kdo že podobne probleme? Kaj storiti v najinem primeru? Dejstvo je, da se do 31.1. izseliva. Ne bi pa ravno pristala na sporazumno predčasno izselitev, saj lastnik po svoji volji želi zadevo zaključiti. Kako je s penali za 1 mesec? Veva, da se za 1 mesec ne splača tožariti, ker bi bili stroški precej višji, kar bi na koncu dosegla.. Navsezadnje, če ne vrne varščine, pokličema inšpekcijo, policijo, da gre zadeva v zapisnik in dalje na sodišče. Kakšen predlog mogoče? Hvala že vnaprej
Default avatar

wexler

ToTastajerca je napisal/a:
.
.
.
Torej, najemna pogodba ne zajema vseh pomembnih delov (nima navedenih stroškov za elektriko, vodo, komunalo), naveden je znesek najemnine, ki je za polovico manjši, kot ga plačujeva midva, nima opisa stanovanja, identifikacijske oznake iz katastra stavb, itd., .
.
.
Glede kurjave (na olje) pa je tako, stanovanje je 3/4 dneva prazno, imava izklopljen termostat, zaprte ventile na radiatorjih, kljub temu pa so radiatorji topli. Pravi, da ima ločene števce, za najino in zgornje stanovanje, vendar meniva, da je za obe stanovanji isti dotok. Tako, za cca 1 uro ogrevanja stanovanja na dan (in ogrevanje vode) nama je naneslo 120€ za en mesec samo kurjave. In spet brez dokazil, spet njegovi izračuni.. Zahtevala sva izračun za kurjavo, ko sva ga obvestila o plesni, pa sva dobila odgovor o sporazumnem zaključku 31.1.
Ali je imel kdo že podobne probleme? Kaj storiti v najinem primeru? Dejstvo je, da se do 31.1. izseliva. Ne bi pa ravno pristala na sporazumno predčasno izselitev, saj lastnik po svoji volji želi zadevo zaključiti. Kako je s penali za 1 mesec? Veva, da se za 1 mesec ne splača tožariti, ker bi bili stroški precej višji, kar bi na koncu dosegla.. Navsezadnje, če ne vrne varščine, pokličema inšpekcijo, policijo, da gre zadeva v zapisnik in dalje na sodišče. Kakšen predlog mogoče? Hvala že vnaprej
V kolikor se stanovanje, v zimskem casu ne ogreva in zraci, nastane plesen. Ga ni majstra, ki bi to preprecil. To dopovedati najemnikom je, po mojih izkusnjah, mission impossible.

Pogodbo sta podpisala, ceprav ne vsebuje vseh elementov. Vsaka sola nekaj stane in upam, da sta se nekaj naucila. Se zavedata, da sta tudi vidva v zakonskem prekrsku, ker placujeta nekaj (polovico vec najemnine), kar ni doloceno v pogodbi? Kako bosta to dokazala?

Pogodbo o najemu sta podpisala za dobo 6. mesecev, ki se iztece februarja. Sta konec decembra razmisljala o podaljsanju najemne pogodbe in se o tem pogovorila z najemodajalcem?
Tozit najemodajalca je, v vajinem primeru, izguba casa in denarja.

Cim prej najdita nov najem, ob upostevanju na novo pridobljenega znanja.
Default avatar

wexler

P.S.: Oprostite, sele sedaj sem opazil, da imata najemno pogodbo podpisano DO konca februarja.
Torej, najemodajalec vam je pravocasno sporocil, da najema ne bo podaljsal in je zakonsko krit.

Penali za vas ne pridejo v postev, ker se uveljavljajo le pri kupo-prodajnih pogodbah.

Za varscino se bosta morala pogajat pri najemodajalcu.

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak