Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

najemnina z možnostjo odkupa stanovanja

Default avatar

jp68

V Ljubljani prodajam stanovanje, zanima me sledeče. Ali ima kdo izkušnje s prodajo stanovanja po principu plačevanja mesečnih najemnin s strani potencialnega kupca, ki se mu kasneje štejejo v glavnico oz. kupnino celotnega stanovanja ? (avans, najemnine, odkup)

Hvala !
Default avatar

pepeljuga31

To je že nekajletna praksa v tujini. Konkretno poznam primere v Avstriji in Nemčiji. V Sloveniji sem zasledila dva primera (Postojna in okolica Ljubljane - stanovanja je prodajalo podjetje, ne fizični prodajalec.).

Meni osebno je to edina rešitev, da bi prišla do svojih štirih sten, pa do sedaj še nobeden prodajalec nepremičnine v sami Ljubljani ni privolil - nekateri so mi že ob samem predlogu j*** mater. Zavedam se, da tisti, ki potrebujejo denar takoj - se najema z odkupom "ne morejo iti", je pa to elegantna rešitev za tiste, ki imajo pač nepremičnino viška, za starejše ipd, pa še sedaj, ko nepremičnine padajo in se ne prodajajo , je po mojem mnenju idealen čas za to.

Avstrijski model je sledeči:

Primer, ki ga poznam osebno: Kupnina za stanovanje je 90.000 EUR. Potencialni kupec/najemnik ob podpisu najemne pogodbe položi 10% - 9000 EUR. Pogodba se sklene za 5 let, najemnina je 500 EUR mesečno. Po 5 letih tako potencialni kupec/najemnik odplača 39.000.

Po preteku pogodbe je najemnik dolžan poplačati v enkratnem znesku preostali del, lahko pa se tudi odloči, da nepremičnine ne bo kupil (lahko da mu ni všeč, lahko da je ne more), vendar mora le ta pozabiti na začetni vložek in sta z kupcem na čistem, se izseliti oz. najemna pogodba postane nična, če in ko se preostala kupnina ne znajde na računu prodajalca.

Minusi ali plusi so recimo v določanju cene nepremičnine, saj mora ta po recimo 5 letih biti taka kot je bila dogovorjena na začetku - ne glede na to ali so cene nepremičnin močno poskočile bodisi močno upadle.


Če je slučajno kdo na tem forumu pripravljen prodati 2-sobno stanovanje v Ljubljani po tem modelu, naj mi piše v ZS, čeprav sem že obupala.
Default avatar

vse se vrti okoli sonca

In kakšna prednost je pravzaprav v tem v primerjavi s klasičnim kreditnim odplačevanjem stanovanja? Na koncu tako ali drugače plačaš polno tržno ceno.
Default avatar

obresti kredita

vse se vrti okoli sonca je napisal/a:
In kakšna prednost je pravzaprav v tem v primerjavi s klasičnim kreditnim odplačevanjem stanovanja? Na koncu tako ali drugače plačaš polno tržno ceno.
velika razlika je v obresti pri njemanju kredita...50.000eur kredita ali 80.000eur kredita...večjega seveda preplačaš več kot manjšega a ne?
Default avatar

pepeljuga31

Ne vem če ste v zadnjem času morda najemali kredit, ampak sedaj ga je praktično nemogoče dobiti.
Osebno sem zaposlena za določen čas - že 7 let zapored. Partner je sp in kljub zadovoljivim prilivom rabi poroka za najem kredita. Imava nekaj malega privarčevanega, pa vendar ne dovolj, da bi bilo to 60%, kot bi želele banke. Plačujeva najemnino že sedaj.
Kreditno sposobnih porokov nimava (starši z mizernimi pokojninami ali brezposelni). Prednost bi bila v tem, da velika večina mladih, ki smo v podobnem zosu ne dobimo kredita in pika, pa čeprav plačujemo najemnino, ki je včasih višja kot bi bil obrok kredita. Za preostali del kupnine bi sproti še kaj privarčevali in potem vzeli manjši kredit. Mogoče se malo nejasno izražam, upam da me razumete, kaj čem povedat.
Default avatar

vse se vrti okoli sonca

obresti kredita je napisal/a:
vse se vrti okoli sonca je napisal/a:
In kakšna prednost je pravzaprav v tem v primerjavi s klasičnim kreditnim odplačevanjem stanovanja? Na koncu tako ali drugače plačaš polno tržno ceno.
velika razlika je v obresti pri njemanju kredita...50.000eur kredita ali 80.000eur kredita...večjega seveda preplačaš več kot manjšega a ne?


Kakšen odgovor je zdaj to???
Default avatar

Maryann01

V okolici Ljubljane blizu Krtine (Vrhpolje) imam etažo hiše za predelavo in adaptacijo v dvosobno stanovanje , lahko z garažo ali brez, prodam po tem sistemu, 10% avans, najem okrog 350eur, odkup. Če koga zanima mi lahko piše na [email protected]
Default avatar

M:J

jp68 - Ali lahko pošljete podatke o vapi nepremičnini v LJ, predvsem če jo nameravate prodati kot ste napisali (najem s kasnejšim odkupom).

Hvala & lep pozdrav,
M
Default avatar

jp68

M:J - zadeva je še aktualna, če vas zanima...
Default avatar

jelly

jp68, zanima me, če je vasa ponudba se aktualna in če lahko pustite elektronski naslov, da vas lahko kontaktiram.

Lp, J.
Default avatar

mi bi večje!

Pozdravljeni,
nekaj časa že iščem podobno varianto (dolgoročni inajem z odkupom). Ponudba se pooočččččaaaaasiiiii povečuje tudi v tem segmentu: ogledali smo si vrstno hišo v Guncljah in dve stanovanji v LJ, ki jih prodajajo na ta način. Žal nič, kar bi nam odgovarjalo. Ne vem pa, kdaj bodo na voljo stanovanja na Vrhovcih in kdo bo sploh upravičen do njih.
Zanima me, kako je z davki v primeru dolgoročnega najema z odkupom? Kdaj se ga plača in koliko %? Kdo slučajno ve?
Hvala!

PS: aja, pa če bi še kdo prodal/oddal na tak način, naj se javi! :)
Default avatar

pepeljuga31

mi bi večje! je napisal/a:
Pozdravljeni,
nekaj časa že iščem podobno varianto (dolgoročni inajem z odkupom). Ponudba se pooočččččaaaaasiiiii povečuje tudi v tem segmentu: ogledali smo si vrstno hišo v Guncljah in dve stanovanji v LJ, ki jih prodajajo na ta način. Žal nič, kar bi nam odgovarjalo. Ne vem pa, kdaj bodo na voljo stanovanja na Vrhovcih in kdo bo sploh upravičen do njih.
Zanima me, kako je z davki v primeru dolgoročnega najema z odkupom? Kdaj se ga plača in koliko %? Kdo slučajno ve?
Hvala!

PS: aja, pa če bi še kdo prodal/oddal na tak način, naj se javi! :)
A bi bili tako prijazi in bi me preusmerili na oglas za ta dva stanovanja v Ljubljani? Jaz namreč te možnosti ne zasledim nikjer.
Default avatar

vse se najde

pepeljuga31 je napisal/a:
mi bi večje! je napisal/a:
Pozdravljeni,
nekaj časa že iščem podobno varianto (dolgoročni inajem z odkupom). Ponudba se pooočččččaaaaasiiiii povečuje tudi v tem segmentu: ogledali smo si vrstno hišo v Guncljah in dve stanovanji v LJ, ki jih prodajajo na ta način. Žal nič, kar bi nam odgovarjalo. Ne vem pa, kdaj bodo na voljo stanovanja na Vrhovcih in kdo bo sploh upravičen do njih.
Zanima me, kako je z davki v primeru dolgoročnega najema z odkupom? Kdaj se ga plača in koliko %? Kdo slučajno ve?
Hvala!

PS: aja, pa če bi še kdo prodal/oddal na tak način, naj se javi! :)
A bi bili tako prijazi in bi me preusmerili na oglas za ta dva stanovanja v Ljubljani? Jaz namreč te možnosti ne zasledim nikjer.
http://www.nepremicnine.net/nepremicnin ... id=5772627

http://www.nepremicnine.net/nepremicnin ... id=5786148

pa še kaj se najde ...
Default avatar

zirdicoh

Pozdravljeni.

Ce gdo ve za nepremicnino do 70000 tisoc, za najem z moznostno otkupa, bi prosil
da mi sporoci ( v Ljubljani ).Na e naslov [email protected]
Za uspesno opravljeno delo peljem na vecerjo.

Lp
Default avatar

tomosss

poznam vsaj dva primera odkupa z plačevanjem "najmenine"! Ni nebene težave, če je vredu pogodba!
Zdaj tudi sam iščem v Mariboru, hišo ali stanovanje, čimbližje ali celo v mestu, da bi na enak način odkupil kot mojim domačim trenutno nekdo drug! :)
Default avatar

dr.Stein

jp68 je napisal/a:
V Ljubljani prodajam stanovanje, zanima me sledeče. Ali ima kdo izkušnje s prodajo stanovanja po principu plačevanja mesečnih najemnin s strani potencialnega kupca, ki se mu kasneje štejejo v glavnico oz. kupnino celotnega stanovanja ? (avans, najemnine, odkup)

Hvala !
Žal se mi zdi, da se kupcu s tem daješ preveč v roke.
Razmisli: ti mu efektivno s pogodbo obljubljaš, da mu boš čez tri leta prodal stanovanje po ceni, ki je za 36 stanarin nižja, vmes pa imaš zvezane roke in ne moreš prodati nikomur drugemu.

On pa lahko kadar koli odkoraka, češ, se je premislil.

Ali boš zahteval od njega 10% aro - to je edini način zaščite?

Grem stavit, da je ne bo plačal.
Kupec, ki danes ni kreditno sposoben v banki, tudi čez tri leta ne bo. Razen če je 20 let star pa nima delovne dobe.
Default avatar

Petra_999

Živjo, upam, da še kdo sodeluje v pogovoru; pozna kdo kakšno stanovanje v LJ, z možnostjo odkupa cca.350€/mesec. do okrog 80.000€
hvala
Default avatar

blabla121

[/quote]

Žal se mi zdi, da se kupcu s tem daješ preveč v roke.
Razmisli: ti mu efektivno s pogodbo obljubljaš, da mu boš čez tri leta prodal stanovanje po ceni, ki je za 36 stanarin nižja, vmes pa imaš zvezane roke in ne moreš prodati nikomur drugemu.

On pa lahko kadar koli odkoraka, češ, se je premislil.

Ali boš zahteval od njega 10% aro - to je edini način zaščite?

Grem stavit, da je ne bo plačal.
Kupec, ki danes ni kreditno sposoben v banki, tudi čez tri leta ne bo. Razen če je 20 let star pa nima delovne dobe.[/quote]

10% avans je seveda predpogoj! bo pa najemnik/kupec v teh letih najema privarčeval za vložek, ki ga banke zahtevajo, pa tudi kredit in s tem obresti bodo manjše. Glejte: jaz kreditno nisem sposoben na nobeni banki., sem pa nejmnik in poleg najemnine mi uspe še privarčevati. namesto da sedaj z lopato mečem svoj denar skozi okno, gre v nakup. Prednost take prodaje pri prodajalcu pa vidim v tem, da v primeru še večjega padca cen nepremičnin, njegova postavljena obvelja. Pa tudi stanovanjski sklad se je zganil in mislim, da bo čez nekaj let to uveljavljena praksa.