Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

Kako prodati stanovanje?!

Default avatar

tinkara7

Pozdravljeni vsi. Tudi sama se srečujem z zadnje čase dokaj klasično zgodbo... ne morem in ne morem prodati svojega "starega" stanovanja, ki je sicer na trgu (prodajam ga sama na nepremičnine.net in tudi več nepremičninskih agencij ga ima na lagerju) že dobrega pol leta. Do zdaj se niti nisem preveč obremenjevala s tem, zdaj mi je pa že počasi začela voda tečt v grlo in bi ga čimprej morala spravit v promet, če ne izgubim lep znesek denarja. Pustimo zdaj ob strani dejstvo, da vsak raje kupi novogradnjo kot starejše 3-sobno stanovanje (letnik 78, delno renovirano)... stanovanje (ki je btw v Lj) je samo po sebi zelo lepo (pravijo mnogi, ki so ga videli), tako da nobenemu ni čisto jasno zakaj ne gre v promet. Saj folk hodi firbcat na oglede, pa jim je v večini kar všeč, samo tukej se zadeva tud konča... nobenega kupca pa ni, ki bi rekel ok, vzamem če spustite ceno ta tolk in tolk. Časa z ogledi smo zapravil že malo morje, da ne govorim o tem, kako je zadeva nadležna če človek živi v stanovanju in mu potem s čevlji tacajo okol, jst se pa trudim, da vsakič ko pride kdo na ogled mečem stvari na kup da bo zgledalo čim lepš. Vem da so ćasi skrajno nenaklonjeni trgu z nepremičninami, samo vem pa tudi, da je nedolgo nazaj znanka prodala skoraj identično stanovanje na enaki lokaciji v slabih treh mesecih in to ne za tako slab denar.
Torej ali ima kdo idejo kako prodati stanovanje za kolikor toliko pošteno ceno? Jst sem namreč že skoraj doktorirala iz trga nepremičnin in uporabila vse trike, ki jih lahko prebereš od raznih nepremičninskih ekspertov.
Default avatar

A2M

Ni nobenega trika....stnaovanja se zelo slabo prodajao zadnje čase....vsi čakajo, da se uresničijo napovedi o padcu cen nepremičnin. Kar pa se verjetno ne bo zgodilo. Drugače bi se že.
Sam sem bil na istem, ko sem prodajal svoje stanovanje. Ceno sem postavil nekako v povprečju ostalih stanovanj....nobenega klica....potem sem jo čez čas znižal....in potem spet....
Ko je bila cena med najugodnejšimi za tako stanovanje, so se pričeli tudi ogledi. Samo so pa potencialni kupci pričakovali, da bi ceno pa spustil še za cca. 15-20 %.
Ker mi stanovanja ni bilo treba pod nujno prodati, sem ga dal v najem. Za tak denar, kot so mi ponujali, ga lahko prodam kadarkoli. Vmes pa še malo zaslužim z najemnino.

Torej, če bi rada hitro prodala, boš morala ceno spustit vsaj do te mere, da ga bo kupil nekdo kot invsticijo.

Veliko sreče pri prodaji :)
Default avatar

tinkara7

Hja sej tle je problem... jaz bi ga že oddajala, če bi mela dost financ za nakup novega... tako pa znesek, ki bi ga dobila za tole stanovanje predstavlja ca. 3/4 sredstev za nakup novega stanovanja. In zato ga tudi preveč pod ceno ne morem prodat, ker se mi potem sesuje "finančna konstrukcija"... pa tudi stanovanje je predobro (subjektivna in objektivna ocena), da bi ga prodala pod ceno nekomu, ki mu je vseeno kje živi, samo da ima streho nad glavo. Kriza je res, tale nepremičninski stoji kot pribit, tisti pa, ki eventuelno hodijo po ogledih, zgleda to počnejo ker imajo preveč časa.
Default avatar

interesent

Lahko vsaj okvirno poveš, kje je stanovanje, koliko kvadartov. Počasi gremo v nakup.
Default avatar

tinkara7

Stanovanje je v Ljubljani, Bežigrad (pri Ruskem carju), 65m2. Lokacija je za moje pojme super, ker je čist na koncu sicer večjega naselja in imaš fantastičen odprt pogled, ker blok meji na nezazidljivo, vodovarstveno območje. Pa ogromno zelenja okoli in sprehajalnih poti je okoli. Ampak očitno dandanes kupcem to bolj malo pomeni (meni pač ogromno) in jim je bolj važno vse drugo.

Če je kakšen resen interesent mu eventuelno lahko pošljem tudi link do oglasa na nepremičnine.net, z malo iznajdljivosti pa ga boste itak sami našli.
Default avatar

kupec

V 65 m2 je všteta tudi shramba, klet in balkon? Koliko merijo? Koliko je dejanska uporabna površina?
Default avatar

trancer

tinkara7 je napisal/a:
... pa tudi stanovanje je predobro (subjektivna in objektivna ocena), da bi ga prodala pod ceno nekomu, ki mu je vseeno kje živi, samo da ima streho nad glavo. Kriza je res, tale nepremičninski stoji kot pribit, tisti pa, ki eventuelno hodijo po ogledih, zgleda to počnejo ker imajo preveč časa.
Tole je pa višek arogance, da ne bi prodala pod ceno nekomu, ki mu je vseeno kje živi. :D

Če nihče ne ponudi ničesar za to stanovanje, je po mojem razlog lahko le v tem, da je cena bistveno previsoka.
Default avatar

tinkara7

@ kupec: dejanska uporabna (stanovanjska površina) je 60,5 m2. Klet ima ca. 3m2, enako balkon, shramba pa ca. 2m2. Kvadratura 65m2 je tako bolj približna, ker nihče ni šel merit natančno.

@trancer: lej, če je nekomu vseeno kje živi, bo izbral polkletno stanovanje, ki že sto let ni bilo prenovljeno in ga bo posledično dobil za pol al pa še manj cene od mojega. Kar se cene, ki sem jo nastavila za svoje stanovanje tiče, je morda malenkost višja, ampak ne pa spet tok, da bi rekli pretirana. Itak sem pa tudi vsem, ki so bili kolikor toliko zainteresirani razložila, da se da do neke meje še spustit (koliko to je, je odvisno ali kupijo od mene direkt ali preko nepremičninske agencije).

Ampak kot rečeno, ogledov je bilo že precej, nihče pa ni bil niti tako blizu nakupu, da bi se vsaj cenkat začel. Tako da mi res ni jasno, kaj folk sploh pričakuje. Očitno moji kriteriji za nakup stanovanja precej odstopajo od "povprečnih". Meni je recimo to moje stanovanje zelo všeč ravno zato, ker kljub temu, da je v večjem naselju zgleda, kot da si sredi narave... in noben ti ne gleda v krožnik skozi okno (tako kot npr. v celovških dvorih). Meni je pač zasebnost eden od pomembnih kriterijev pri nakupu nepremičnine.
Default avatar

kupec

Trenutno je pričakovana cena na obrobju Ljubljane pod 2.000 €ur/m2, sedaj pa sama lahko oceniš, da si več kot 40k €ur previsoko...veliko sreče pri prodaji ti vseeno želim, ki jo boš tem trenutku pač potrebovala.
Default avatar

tinkara7

Pričakovana cena za slabše ohranjeno stanovanje mogoče... ne sprejemam pa neke pavšalne zneske na m2, ker se stanovanja med seboj zeloooo razlikujejo in ne moreš pričakovat, da bodo vsa po spisku imela enako ceno na m2. Kar se pa lokacije stanovanja tiče, sicer ni ravno na obrobju Ljubljane, ampak ok, to kaj je za koga obrobje je subjektivno mnenje. Eni raje plačajo več za stanovanje ravno zato, ker ni v centru Ljubljane.
Default avatar

kupec

tinkara7 je napisal/a:
Pričakovana cena za slabše ohranjeno stanovanje mogoče... ne sprejemam pa neke pavšalne zneske na m2, ker se stanovanja med seboj zeloooo razlikujejo in ne moreš pričakovat, da bodo vsa po spisku imela enako ceno na m2. Kar se pa lokacije stanovanja tiče, sicer ni ravno na obrobju Ljubljane, ampak ok, to kaj je za koga obrobje je subjektivno mnenje. Eni raje plačajo več za stanovanje ravno zato, ker ni v centru Ljubljane.
Poglej, povedal sem ti kakšna je situacija na tržišču. Verjamem, da je zate bolje, da se s tem sprijazniš ter na podlagi tega se odločiš kako dalje.

Ne pravim ti da sedaj moraš prodati ali narediti karkoli, naredi si več opcij - prodaja, oddaja in dodatno jemanje kredita za potrebna sredstva, počakati s seltivnjo,....ter se na podalgi tega v družiini odločite.

Zatiskanje oči pred dejanskim stanjem na trgu nepremičnin (ki je žalostno tako za prodajalce kot tudi kupce) ti ne bo prineslo pravega zadovoljstva.
Default avatar

a.

Hm, če je stanovanje "predobro" - zakaj potem sploh hočeš ven iz njega? ;) Pravzaprav to mislim čisto resno, kajti če bi bila potencialni kupec, bi me to zelo zanimalo.
Default avatar

tinkara7

@ kupec: saj ravno to zdaj delamo... preučujemo različne opcije. V končno fazi bomo pač ostali v tem stanovanju in čakali na boljše čase.

@a.: razlog za prodajo je eden najbolj običajnih kar jih je... potreba/želja po večjem bivališču
Default avatar

a.

Mogoče je torej tudi potencialnim kupcem premajhno (meni bi že bilo)? ;) In pri takšnih vsotah pač optimiraš izplen.
Default avatar

interesent

160.000?


veliko sreče.
Default avatar

trancer

Realna cena je verjetno cca. 120k, a še to je vprašanje, če je realno možno danes še toliko iztržiti...
Default avatar

kupec

trancer je napisal/a:
Realna cena je verjetno cca. 120k, a še to je vprašanje, če je realno možno danes še toliko iztržiti...
Realna cena? Ta pojem je povsem nepomemben za kupca in prodajalca. Za njiju je pomembna samo tržna cena, govorito o realnih cenqah pa je malo perverzno....
Default avatar

a.

interesent je napisal/a:
160.000?


veliko sreče.
That's my point. 160000 EUR za takšno kvadraturo takšnega stanovanja s stališča kupca pač ni najbolj optimalna rešitev.
Default avatar

trancer

Cena je pač bistveno previsoka. Za manj kot 108 tisoč EUR lahko dobiš npr. povsem novo prostorno dvosobno stanovanje v okolici Ljubljane (Ig): http://www.nepremicnine.net/nepremicnin ... 913837.jpg.

Kdo bo torej kupoval stara jajca na Bratovševi/Glinškovi, kjer še parkirati nimaš kje, po 2500 EUR/ m2, če dobiš novo stanovanje v okolici Ljubljane že za manj kot 2 tisoč EUR/m2?

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak