Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

Vpis etažne lastnine in povrnitev stroškov

Default avatar

DaNaJa

Etažni elaborat = elaborat etažne lastine. Izdela ga geodet, ki nato na GURS vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb in na podlagi tega izda pristojna GURS sklep, da se stavba vpiše v kataster stavb in se posameznim delom stavbe (stanovanjem) določijo ident. številke. Elaborat je v bistvu izmera posameznih stanovanj in skupnih delov stavbe, ki jo opravi geodet.

Ponovno povdarjam, da razen etažnega elaborata po ZVEtl ni potrebno pridobiti nobenih drugih listin (razen seveda tistih listin s katerimi se dokazuje lastništvo posameznih stanovanj).

Sodišče itak ne plača nobenih stroškov, le naloži lastnikom, da jih plačajo. Ampak v primeru ZVEtl je to zgolj strošek izdelave etažnega elaborata in plačilo sodnih taks v višini 2 x 12,00 EUR..

LP
Default avatar

ločevalka

dopolnitev je napisal/a:
DaNaJa je napisal/a:
Vsaka sodna odločba je pravno zavezujoča in izvršljiva. Če temu ne bi bilo tako, potem bi živeli v brezpravni državi in bi sodišča lahko kar ukinili. Zgolj sodba, ne da bi imeli možnost doseči njeno izpolnitev, nima nobenega smisla. Izvršbo ne ureja SZ, temveč Zakon o izvršbi...
SZ 45.člen (1) Na premoženje rezervnega sklada je dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom prejšnjega člena.

SZ 44. člen (1) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil.

DaNaJa je napisal/a:
Navajam:
Če v rezervnem skladu ni dovolj denarja, bo najbrž potrebno povečati vplačila. Vsekakor so vsi lastniki posameznih stanovanj v etažni lastnini odgovorni za dolgove, ki se nanašajo na celotno stavbo (kar nastavitev etažne lastnine zagotovo je). Če račun izvajalca ne bo plačan iz rezervnega sklada, bo izvajalec najbrž terjal plačilo od stanovalcev. Torej nihče ne bo zalagal stroškov za druge.

Največji (skoraj edini) strošek nastavitve etažne lastnine je izdelava etažnega elaborata, katerega cena se okvirno giblje od cca. 1000-2000 EUR.

LP
In kaj še ne želijo povečati vplačil v rezervni sklad in imajo večino? Se pravi po tvojem mnenju bo izvajalec čakal 5 let da se naberejo sredstva. Pri manjših hišah govorimo o takih zneskih (elaborat za vpis stavbe v kataster stav in sporazum vpostavitve etažne lastnine) pri večjih o ustrezno večjih, dejstvo je, da normalno zbiranje sredstev v rezervni skald trajalo kar nekaj časa.

Sicer trenutna zakonodaja res zadevo deloma olajša in je vsekakor korak naprej, bi bilo pa potrebno nekatere stvari še dodelati, hkrati pa tudi določiti visoke kazni (recimo 1.000 €ur po etažnem lastniku) za vse, ki ne sprožijo posotpka v relativno kratkem roku...6 mesecev.
V določenih primerih o nujnosti popravil odloči tudi upravitelj in povozi voljo lastnikov - če hiša ostane brez strehe, nima kaj parlamentirat, ali bi večina to popravila ali ne, zgornji stanovalci bi jo pod nujno, tistim v prtiličju pa mogoče dol maha. V takem primeru ni demokracije. Torej bo verjetno tudi v primeru odločbe sodišča treba pohiteti in dati denarce iz žepa.

V primeru, da ni rezervnega sklada, izvajalci naredijo ločene račune za vsakega lastnika posebej in je stvar rešena. Tožijo tiste, ki ne plačajo. Geodetu in pravniku pa res ni tak problem izstaviti osem računov namesto enega.
Default avatar

dopolnitev

ločevalka je napisal/a:
V določenih primerih o nujnosti popravil odloči tudi upravitelj in povozi voljo lastnikov - če hiša ostane brez strehe, nima kaj parlamentirat, ali bi večina to popravila ali ne, zgornji stanovalci bi jo pod nujno, tistim v prtiličju pa mogoče dol maha. V takem primeru ni demokracije. Torej bo verjetno tudi v primeru odločbe sodišča treba pohiteti in dati denarce iz žepa.

V primeru, da ni rezervnega sklada, izvajalci naredijo ločene račune za vsakega lastnika posebej in je stvar rešena. Tožijo tiste, ki ne plačajo. Geodetu in pravniku pa res ni tak problem izstaviti osem računov namesto enega.
Eno so tvoje želje in kaj bi bilo logično, drugo pa je zakonodaja....
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
Etažni elaborat = elaborat etažne lastine. Izdela ga geodet, ki nato na GURS vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb in na podlagi tega izda pristojna GURS sklep, da se stavba vpiše v kataster stavb in se posameznim delom stavbe (stanovanjem) določijo ident. številke. Elaborat je v bistvu izmera posameznih stanovanj in skupnih delov stavbe, ki jo opravi geodet.

Ponovno povdarjam, da razen etažnega elaborata po ZVEtl ni potrebno pridobiti nobenih drugih listin (razen seveda tistih listin s katerimi se dokazuje lastništvo posameznih stanovanj).

Sodišče itak ne plača nobenih stroškov, le naloži lastnikom, da jih plačajo. Ampak v primeru ZVEtl je to zgolj strošek izdelave etažnega elaborata in plačilo sodnih taks v višini 2 x 12,00 EUR..

LP
Tako etažnega elaborata kot elaborata etažne lastnine ne poznam, mogoče je kaj novega, vendar začuda tudi stric google ne izvrže pametnega rezultata.

Še enkrat bi rad ponovil, da je lahko riziko zalagat nekaj tisoč eurov, za katere potem ni 100% da jih boš dobil, zadevi moraš dobro preveriti, še posebej stanje rezervnega sklada in odlive iz njega....
Default avatar

mp25

Elaborat etažne lastnine je osnovni dokument za vpis stanovanja v zemljiško knjigo. Naredi ga geodet tako da izmeri vsako stanovanje in vse skupne prostore in nato nariše načrt in v odstotkih tudi določi lastništva posameznikov na skupnih in posameznih delih.

Če sem jaz prav razumel Danajo ni treba zalagat 1000+eur?
Ker če je treba založit potem je vprašanje kdaj bi dobili denar povrnjen!
Default avatar

dopolnitev

mp25 je napisal/a:
Elaborat etažne lastnine je osnovni dokument za vpis stanovanja v zemljiško knjigo.
Kot sem že povedal, tega izraza ne poznam kot tudi ga stric google ne najde. Omenja ga samo Danaja in sedaj mp25.
mp25 je napisal/a:
Če sem jaz prav razumel Danajo ni treba zalagat 1000+eur?
Danaja res tako pravi, zakon pravi drugače...
Default avatar

dopolnitev

mp25 je napisal/a:
Cel kup zadetkov najde google!
To so poimenovanja, ki gredo lepše v uho kupcem, drugače pa ta elaborat ne obstaja
Default avatar

DaNaJa

O tem elaboratu govorimo (glej 4. točko):

Z A K O N
O EVIDENTIRANJU NEPREMIČNIN (ZEN)


81. člen

(vpis stavbe)

(1) Zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb lahko vloži investitor gradnje, lastnik parcele, na kateri stoji stavba ali je z njo povezana, imetnik stavbne pravice, lastnik stavbe ali dela stavbe, uporabnik stavbe ali dela stavbe ali upravnik stavbe (v nadaljnjem besedilu: vlagatelj zahteve za vpis stavbe).

(2) Vlagatelj zahteve za vpis stavbe lahko vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb, ko je stavba v taki gradbeni fazi, da je površino mogoče izmeriti v skladu z 78. členom tega zakona.

(3) Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del. Če se začne stavba uporabljati pred izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, mora investitor gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb ob začetku uporabe stavbe ali dela stavbe. Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb pred prvo prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.

(4) Zahtevi za vpis stavbe v kataster stavb je treba priložiti elaborat za vpis stavbe v kataster stavb, ki ga izdela geodetsko podjetje ali projektant in mora vsebovati podatke iz prvega odstavka 73. člena tega zakona. Sestavni del elaborata za vpis stavbe v kataster stavb je izpolnjen vprašalnik iz 103. člena tega zakona. Sestavine elaborata za vpis stavbe v kataster stavb podrobneje določi minister.

(5) Če je stavba v lasti enega lastnika in gre po določbah tega zakona za en del stavbe, je lahko zahtevi za vpis stavbe v kataster stavb priložen elaborat za evidentiranje stavbe iz četrtega odstavka 64. člena tega zakona.

(6) Ob vpisu stavbe v kataster stavb se vpišejo vsi deli stavbe.

(7) Do vpisa stavbe v zemljiško knjigo lahko vlagatelj zahteve za vpis stavbe vloži novo zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb. Zahtevi mora priložiti nov elaborat za vpis stavbe v kataster stavb, ki mora izkazovati veljavne podatke o stavbi ali delu stavbe na dan vložitve nove zahteve za vpis.

(8) Če geodetska uprava ugotovi, da stavba ali del stavbe ni evidentiran v katastru stavb in so izpolnjeni pogoji iz tretjega odstavka tega člena, pozove investitorja gradnje, da v treh mesecih po prejemu poziva vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb. Če investitor gradnje tega v določenem roku ne stori, geodetska uprava predlaga prekrškovnemu organu, da ravna v skladu s 127. členom tega zakona. Geodetska uprava lahko v tem primeru poskrbi, da se izdela elaborat za vpis stavbe v kataster stavb in vpiše stavbo v kataster stavb na stroške investitorja gradnje.

(9) Vpis stavbe zgrajene brez predpisanih dovoljenj v kataster stavb ne pomeni njene legalizacije.
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
O tem elaboratu govorimo (glej 4. točko):

(4) Zahtevi za vpis stavbe v kataster stavb je treba priložiti elaborat za vpis stavbe v kataster stavb, ki ga izdela geodetsko podjetje ali projektant in mora vsebovati podatke iz prvega odstavka 73. člena tega zakona.
Lepo, da ste spoznali svojo zmoto, ter omenili pravo ime elaborata, kis sem ga navajal od začetka....tako vsaj vemo o čem govorimo...
dopolnitev je napisal/a:
Pri manjših hišah govorimo o takih zneskih (elaborat za vpis stavbe v kataster stav ) pri večjih o ustrezno večjih, dejstvo je, da normalno zbiranje sredstev v rezervni skald trajalo kar nekaj časa.
Default avatar

DaNaJa

Navajam:
"Lepo, da ste spoznali svojo zmoto, ter omenili pravo ime elaborata, kis sem ga navajal od začetka....tako vsaj vemo o čem govorimo... "

Nobene zmote nisem spoznala, saj sta etažni elaborat in elaborat za vpis stavbe v kataster stavb eno in isto. In to ve čisto vsak, ki se s tem ukvarja (npr. geodeti...). Vi se očitno ne in tega pojma pač ne poznate, kar pa še zdaleč ne pomeni, da ne obstaja (v praksi je to ustaljen pojem). In glede na vaše odgovore tudi dvomim, da točno veste o čem govorimo.

Sedaj mi je prišel pod roke en račun za izdelavo etažnega elaborata za stavbo s 25 stanovanji in znaša 3.000 EUR. Izdelalo pa ga je geodetsko podjetje, ki je najdražje (in najboljše) v našem kraju.

Kakorkoli, jaz stojim za vsemi mojimi zgoraj navedenimi odgovori, bralci tega foruma pa naj se sami odločijo kaj od napisanega bodo uporabili in kaj ne.
Mislim tudi, da lahko počasi zaključimo to temo, saj smo vse bistveno že povedali.
Default avatar

dopolnitev

DaNaJa je napisal/a:
Navajam:
Kakorkoli, jaz stojim za vsemi mojimi zgoraj navedenimi odgovori, bralci tega foruma pa naj se sami odločijo kaj od napisanega bodo uporabili in kaj ne.
Mislim tudi, da lahko počasi zaključimo to temo, saj smo vse bistveno že povedali.
Seveda vsak stoji za svojimi odgovori, sodna praksa pa bo pokazala kaj je v resnici, se mi zdi namreč skoraj neverjetno, da bi lahko bralci tega foruma odločali o črpanju sredstev iz rezervnih skladov.

O izrazoslovju pa naj stroka, saj se mi ne zdi, da bi se v zakonodaji pojavljal izraz etažni elaborat. Če se uporablja udomačen izraz to še ne pomeni, da je pravilen.
Default avatar

rorinca

Najprej bi pohvalila DaNaJo. Vse kar je napisala je tudi meni predstavil pravnik, ko sem se pozanimala o takem načinu vknjižbe. Danes sem poklicala še na ZK in so mi dejali enako. Nekateri postopki so že sproženi na tak način, vendar pa nimam informacije kakšna je sodna praksa (še čakam)
Odvetnik pa me je opozoril na sleče:
stroške nosi predlagatelj, njemu pa se povrnejo iz sklada (kar določa zakon). Se pravi, če grem v postopek jaz kot lastnik, vplačam takso (ki naj bi bila okoli 800€???), potem sodišče povabi vse lastnike naj pristopijo k ureditvi (nimam pa še informacije ali se potem stroški delijo na vse ki se temu pridružijo). Potem sodišče naroči sodno zapriseženemu geodetu elaborat. V vlogi se lahko že predlaga katerega geodeta (kar je mogoče uporabna informacija zaradi stroškov, ker jih lahko vnaprej predvidimo - dobimo ponudbe in nekoga izberem in se pogajamo, ker cene niso tarifno določene), drugače ga predlaga sodišče in takrat so cene lahko precej visoke - to info sem dobila na ZK. Mora pa biti geodet sodno zaprisežen, kar pa v primeru, da se stvari ne urejajo po sodni poti ni potrebno. In tukaj nastaja največja razlika v stroških vpisa. Takse so pa tako ali tako tarifno določene. Potem sodišče naloži temu geodetu, da naredi etažni elaborat in on ga v praksi tudi naredi, če pa do česa ne more dostopati potem odmeri drugače (že povedala tudi DaNaJa).
In to je potem podlaga za vpis v ZK. Predlagatelj in tisti, ki pristopijo bodo s tem vpisani, ostali pa se bodo morali po svoje boriti z vpisom (dokazovati lastništvo). Mi je bilo pa povedano, da če je kakšno stanovanje že vpisano v ZK (po zakonu iz 2002), ga ta sklep sodišča povozi. Se pravi, da so tudi oni na začetku. Postopek pa kar traja - eno do dve leti in stroški niso enkratni ampak nastajajo s storitvijo.
Kar se pa povračila stroškov iz sklada tiče je res, da zakon določa, da se to povrne tistemu, ki je stroške založil. Kakšna je pa praksa pa bo čas pokazal, ker po drugi strani pa je izvršba na sklad omejena. Najbolj elegantno je, da se pozanimate pri upravitelju ali bo to pripravljen izplačati. Če ne pa vam preostane še izvršba.
Po zelo tehtnem razmisleku sem se odločila, da bom šla v ta postopek. Menim, da je strošek 3000 € nič v primerjavi s tem, da ti nekdo izpodbija in izniči pogodbo, kar se načeloma lahko zgodi če niste vpisani v ZK (npr. dediči).
Default avatar

tvoja soseda

Srečen tisti, ki ima za soseda "dopolnitev". Zdaj mi je jasno, zakaj se ponekod nič ne naredi. Ker se ljudje vtikajo v vejice in pike, namesto da bi se osredotočili na tisto, kar je pomembno.
Default avatar

mp25

rorinca je napisal/a:
Najprej bi pohvalila DaNaJo. Vse kar je napisala je tudi meni predstavil pravnik, ko sem se pozanimala o takem načinu vknjižbe. Danes sem poklicala še na ZK in so mi dejali enako. Nekateri postopki so že sproženi na tak način, vendar pa nimam informacije kakšna je sodna praksa (še čakam)
Odvetnik pa me je opozoril na sleče:
stroške nosi predlagatelj, njemu pa se povrnejo iz sklada (kar določa zakon). Se pravi, če grem v postopek jaz kot lastnik, vplačam takso (ki naj bi bila okoli 800€???), potem sodišče povabi vse lastnike naj pristopijo k ureditvi (nimam pa še informacije ali se potem stroški delijo na vse ki se temu pridružijo). Potem sodišče naroči sodno zapriseženemu geodetu elaborat. V vlogi se lahko že predlaga katerega geodeta (kar je mogoče uporabna informacija zaradi stroškov, ker jih lahko vnaprej predvidimo - dobimo ponudbe in nekoga izberem in se pogajamo, ker cene niso tarifno določene), drugače ga predlaga sodišče in takrat so cene lahko precej visoke - to info sem dobila na ZK. Mora pa biti geodet sodno zaprisežen, kar pa v primeru, da se stvari ne urejajo po sodni poti ni potrebno. In tukaj nastaja največja razlika v stroških vpisa. Takse so pa tako ali tako tarifno določene. Potem sodišče naloži temu geodetu, da naredi etažni elaborat in on ga v praksi tudi naredi, če pa do česa ne more dostopati potem odmeri drugače (že povedala tudi DaNaJa).
In to je potem podlaga za vpis v ZK. Predlagatelj in tisti, ki pristopijo bodo s tem vpisani, ostali pa se bodo morali po svoje boriti z vpisom (dokazovati lastništvo). Mi je bilo pa povedano, da če je kakšno stanovanje že vpisano v ZK (po zakonu iz 2002), ga ta sklep sodišča povozi. Se pravi, da so tudi oni na začetku. Postopek pa kar traja - eno do dve leti in stroški niso enkratni ampak nastajajo s storitvijo.
Kar se pa povračila stroškov iz sklada tiče je res, da zakon določa, da se to povrne tistemu, ki je stroške založil. Kakšna je pa praksa pa bo čas pokazal, ker po drugi strani pa je izvršba na sklad omejena. Najbolj elegantno je, da se pozanimate pri upravitelju ali bo to pripravljen izplačati. Če ne pa vam preostane še izvršba.
Po zelo tehtnem razmisleku sem se odločila, da bom šla v ta postopek. Menim, da je strošek 3000 € nič v primerjavi s tem, da ti nekdo izpodbija in izniči pogodbo, kar se načeloma lahko zgodi če niste vpisani v ZK (npr. dediči).
Lepo povedano se strinjam z vami in Danajo.

Bi pa dodal tole.
Mi smo v bloku z 8 stanovanji. (rezerni sklad ni obvezen)
Ta zgoraj napisani postopek je sprožil upravnik na podlagi 75% podpisov lastnikov.
Narejen je že elaborat in začet postopek na sodišču.
Vse stroške je založil upravnik in jih bo ob koncu postopka zaračunal vsem lastnikom.

To se mi zdi boljši način kjer ni treba zalagati svojega denarja!
Default avatar

dopolnitev

tvoja soseda je napisal/a:
Srečen tisti, ki ima za soseda "dopolnitev". Zdaj mi je jasno, zakaj se ponekod nič ne naredi. Ker se ljudje vtikajo v vejice in pike, namesto da bi se osredotočili na tisto, kar je pomembno.
Govoriš o sodiščih?
Default avatar

Eh

Ne, govori o zahojenih birokratih na splošno.
Default avatar

DaNaJa

Me veseli, da si lahko vsaj informativno (za začetek) in vsaj nekateri pomagate z mojimi odgovori.
V zvezi s tem, kar je napisala "rorinca", bi rada pojasnila še to, da znašajo sodne takse le 2 x 25 EUR (in vsaj prvih 25 EUR mora zagotovo založiti predlagatelj).
Nepravdni sodni postopek je zelo enostaven in za to (skoraj) ne potrebujete odvetnika. Če imate nekoga v bloku, ki zna napisati eno vlogo na sodišče (o tem se dobijo tudi knjige z obrazci npr. Veliki družinski pravni priročnik), potem to sploh ni ne vem kakšen baw-baw. To pa zato, ker je dovolj, da v vlogi predlagate vknjižbo le svojega stanovanja, za vse ostalo pa poskrbi sodišče samo (in vas dejansko ne briga). Torej vas (in vse ostale lastnike stanovanj) sodišče vodi skozi celoten postopek in vi kot neuka stranka imate tudi pravico do pravnega pouka... V bistvu je to, kar morajo stanovalci narediti le to, da predložijo listine na podlagi katerih dokazujejo svojo lastninsko pravico na stanovanjih (seveda to velja le za tiste, ki še vedno niso vknjiženi v zemljiško knjigo. Tistim, ki so že vknjiženi ni potrebno narediti nič). "rorinca" ali mogoče veste, če je ta vaš odvetnik že izpeljal kakšno vknjižbo etažne lastnine po ZVEtl, ker me zanima ali je glede višine in plačila stroškov govoril bolj teoretično kot praktično . Vsekaor pa zagotovo drži to, da je sodna taksa le 2 x 25 EUR (in nič drugega), vse ostalo so najbrž odvetniški stroški.
Sodišča so glede teh postopkov različno hitra, hitrost pa je odvisna tudi od tega ali lastniki takoj predložijo vse listine, predvsem pa tudi od tega ali stanovalci sami naročijo izdelavo etažnega elaborata ali pa čakajo da to naredi sodišče... Postopek se namreč močno skrajša, če se sodišču že v štartu predložijo vse listine.
Ta postopek tudi močno olajša vknjižbo lastninske pravice tistim, ki nimajo perfektnih pogodb (ali pa so jih izgubili, niso overjene...), zato je zelo priporočljivo, da vsi lastniki sodelujejo v tem postopku.

mp25 ali mogoče veste, koliko bodo znašali celotni vaši stroški v zvezi z nastavitvijo (vknjižbo) etažne lastnine?
Default avatar

mp25

Upravnik ima na svoji spletni strani v ceniku napisano 150 eur po stanovanju.
To so nam tudi takrat potrdili - vendar le ustno.
Default avatar

rorinca

Danaja, imam nove podatke. Tistih začetnih 800 € res niso takse, ampak sestava vloge, dopisi strankam v hiši,... Takse sploh niso vključene v ponudbo. Imam pa že nekaj ponudb za geodetsko izmero. Najnižja je 2.000 eur, najvišja pa tudi čez 4.000 eur. Klicala sem tudi upravitelja (ki bo dal ponudbo za vknjižbo in če nas bo več kot 50% za, bo on sprožil postopek - cena prib 350 eur na stanovanje) in mi je rekel, da rabim sklep sodišča za povračilo stroškov iz sklada ali sklep stanovalcev. Mi pa načeloma povrnejo samo geodetske storitve. Tako da sedaj čakam kako bo na ponudbo reagirala hiša oziroma ostali lastniki, če ne bom pač šla v svoj postopek. Imam pa informacijo, da tisti ki pristopijo k reševanju vloge delijo stroške naprej (vendar ni čisto preverjena).

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak