Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

cene stanovanj čez kako leto

Default avatar

želim si stanovanje

S partnerjem že nekaj časa gledava stanovanja, ker bi se rada preselila na svoje. V teh letih sva si uspela privarčevat nekaj denarja, nekaj bi pomagali starši in nekaj kredita pa bi zneslo, vsaj upam, glede na te cene.
Ker pa ni tako nujno, da bi morala iti v nakup na vrat na nos, sva premišljevala, če se nama splača počakati še kako leto. Mislite, da je sploh realno pričakovati, da se bodo cene nepremičnin v prihodnje kaj znižale. Ponudbe bo na trgu kar nekaj, saj se gradi veliko novih stanovanj. Kdo pa bo to vse kupil? Kaj pa razlika cene novih in starih stanovanj? Bo vsaj tu večja razlika, kot je sedaj?
Default avatar

naključni bralec

O tem sem že pred časom pisal. Nimam steklene kugle, da bi ti lahko točno napovedal prihodnost, a če se ozreš po okoliških evropskih trgih, cene padajo v VB, Irski, Španiji, Portugalski, Poljski, Litvi, Latviji, Estoniji... pa tudi v ZDA, Indiji itd. Padec v zadnjem letu je okoli 10 do 15%.

Naš trg v povprečju ni nič manj napihnjen kot omenjeni. Realni razpoložljivi dohodki padajo, pred nami je obdobje bistveno zmanjšane gospodarske rasti doma in recesije v Evropi, bančne obresti so visoke in banke bolj restriktivne pri odobritvi kreditov, gradenj je vse več... Ob upoštevanju različnih ekonomskih kriterijev je rezultat isti: nepremičninski balon, ki mora spustiti.

Sam se nameravam preseliti in kupiti stanovanje (svoje stanovanje sem prodal že pred meseci), a sem se odločil, da grem trenutno raje v najem in denar vežem na banki. Cene stanovanj v Ljubljani že eno leto stojijo, oziroma sramežljivo in po malem padajo. Pravi zdrs cen se bo po mojih predvidevanjih začel dogajati prav jeseni 2008 (eno leto po zaustavljanju nepremičninskega trga). Trgi nepremičnin so namreč slabo likvidni, zato se cenovne korekcije dogajajo počesneje kot na borzi (naprimer). Sam menim, da bodo cene tudi v Sloveniji v naslednjih dveh letih padle za kakih 15%.

Problem slovenskega nepremičninskega trga je, da ni tekočih statistik o gibanju cen, količini prodanih enot..., kar je v razvitih zahodnih deželah vsak mesec na voljo. Kot da nekomu ustreza megla in nejasnost na tem področju. Jaz zato sam spremljam vse mogoče podatke, kot tudi oglase na Slonep, članke v Financah, Salomonov oglasnik, tuje trge in ekonomsko teorijo na nepremičninskem področju. Vzame dosti časa, a se ob tem zelo zabavam.

Torej po mojem: le počasi.

Lep pozdrav
Default avatar

želim si stanovanje

Naključni bralec, hvala za tvoje razmišljanje, bova še malo počakala.
Default avatar

borg

Primerjati slovenski trg nepremičnin z ameriškim je povsem nesmiselno, ker ta in podobni trgi delujejo povsem drugačno od slovenskega.

Od kje govorice o padanju kupne moči mi pa sploh ni jasno - realno plače rastejo med 5 in 10% letno. Že samo aktualno povečanje plač v državni upravi bo na trg prineslo nekaj 100 mio evrov dodatnega denarja, tudi v ostalih dejavnosti rastejo vsaj med 5 in 7% letno.
Ljudje za zdaj zato lahko in vse lažje plačujejo kredite in nič ne kaže, da jih vsaj v srednjeročni prihodnosti ne bi mogli. Ogromno jih kupujejo tudi za gotovino (sivi trg..).

In dokler ni problemo s plačevanjem kreditov in tudi drugim obstoječim lastnikom ni potrebno prodajati stanovanj, cene prav gotovo ne bodo nižje. Mogoče bodo počasneje rastle, ali bo rast omejna na realno rast(kar je še vedno vsaj v višini inflacicje, t.j.-5-7% ).

Je pa v srednjeročni prihodnosti verjetna izrazitejša diferenciacija cen, predvsem glede na lokacijo.

Zato mislim, da ni pameteno preveč čakati z nakupom, da ne bo razočaranje prehudo.
Default avatar

nakljucni bralec

Sem v hotelu, cudna testatura, zato brez stresic.

Govorim o vecjem delu evropskega trga,ne le o Ameriki. Po podatkih statistike EU so realne place v Sloveniji,upostevajoc inflacijo, v letu 2007 padle za 3,5%.Poleg tega so se cene hrane in energije,ki pozrejo vecino slovenskih plac,dvignile bistveno bolj kot inflacija.
Sem primerjal oglase v Salamoncu junij / avgust.Nastel 25 oglasov z od 3.000 do 10.000 EUR znizanimi cenami.
Sicer pa nikogar ne prepricujem. Zase vem, da bom pocakal.

LP
Default avatar

kupec_stanovanja

Ja veliko se govori o pocenitvah ampak sam tudi nisem prepričan, da bo do nekih večjih padcev res prišlo.

Sem tudi sam pred nakupom stanovanja. In po premisleku sem se vseeno odločil za nakup. Kupujem itak na dolgi rok, novejše stanovanje, nihanja v 10h letih me ne zanimajo. Zame je bolj pomembno imeti stanovanje, kot pa čakat še 4 leta in tačas bit v najemu. Leta tečejo...

Najceneje je seveda NE kupit stanovanja sploh :). Vsi pravijo... pa počakaj še malo - ma zdaj bo padlo na pol :):). Ja, a lahko kdo podpiše in mi vrne denar, če scenarij ne bo tak? Ni ga junaka...
Default avatar

gorky

borg je napisal/a:
Primerjati slovenski trg nepremičnin z ameriškim je povsem nesmiselno, ker ta in podobni trgi delujejo povsem drugačno od slovenskega.

Od kje govorice o padanju kupne moči mi pa sploh ni jasno - realno plače rastejo med 5 in 10% letno. Že samo aktualno povečanje plač v državni upravi bo na trg prineslo nekaj 100 mio evrov dodatnega denarja, tudi v ostalih dejavnosti rastejo vsaj med 5 in 7% letno.
Ljudje za zdaj zato lahko in vse lažje plačujejo kredite in nič ne kaže, da jih vsaj v srednjeročni prihodnosti ne bi mogli. Ogromno jih kupujejo tudi za gotovino (sivi trg..).

In dokler ni problemo s plačevanjem kreditov in tudi drugim obstoječim lastnikom ni potrebno prodajati stanovanj, cene prav gotovo ne bodo nižje. Mogoče bodo počasneje rastle, ali bo rast omejna na realno rast(kar je še vedno vsaj v višini inflacicje, t.j.-5-7% ).

Je pa v srednjeročni prihodnosti verjetna izrazitejša diferenciacija cen, predvsem glede na lokacijo.

Zato mislim, da ni pameteno preveč čakati z nakupom, da ne bo razočaranje prehudo.
Če verjamemo poročilom, so se plače zadnje 2 leti realno znižale, zato ljudje vedno manj kupujejo in vedno težje odplačujejo kredite, katerih obrestna mera se povečuje. Jaz ne vem v kateri Sloveniji ti živiš, ampak rad bi živel tam.
Default avatar

kupec_stanovanja

@gorky: tisti, ki kupujejo stanovanja ponavadi nimajo ravno najmanjših plač in jih inflacija & podobne zadeve ne udarijo tako zelo, da ne bi mogli odplačevat kredita. Seveda nihče ni imun na znižanje plač. Majša plača - manj si privoščiš ampak pretiravat pa spet ni treba.

Malo za šalo: Namesto passata bo pred hiši Clio :).
Default avatar

beatris

kupec_stanovanja: to si pa dobro napisal. Vsi neki cakamo ja, samo kdo ve kaj bomo sploh docakali. Verjetno samo smrt. joke
Default avatar

borg

nakljucni bralec je napisal/a:
Sem v hotelu, cudna testatura, zato brez stresic.

Govorim o vecjem delu evropskega trga,ne le o Ameriki. Po podatkih statistike EU so realne place v Sloveniji,upostevajoc inflacijo, v letu 2007 padle za 3,5%.Poleg tega so se cene hrane in energije,ki pozrejo vecino slovenskih plac,dvignile bistveno bolj kot inflacija.
Sem primerjal oglase v Salamoncu junij / avgust.Nastel 25 oglasov z od 3.000 do 10.000 EUR znizanimi cenami.
Sicer pa nikogar ne prepricujem. Zase vem, da bom pocakal.

LP
Ne vem, od kje ti podatki, ker so brezveze-kar poglej kar si lahko kupil pred dvemi leti in kaj sedaj za povprečno plačo.
Raje glej podatke (SURS) o plačah, pa boš videl.

Tisto o nižji oglaševanih ponudbah drži, vendar predvsem zato,ker prodajalci nižajo t.i.pogajalski zneskek. Tudi prej transakcije niso bile izvedene po ponudbenih cenah, anpak dost nižje.

Sicer pa: izkušnje iz primerljivih trgov(za nas so to predvsem Avstrija, delno Nemčija, Švica in severna Italija ) kažejo, da se rast cen sicer lahko ustavi ali cene padejo, toda po zaključju tega cikla se ponovno vrnejo na raven, ki je višja od izhodiščne.

Verjame pa, da ima marsikdo težave z razumevanjem ali poznavnajem zakonitosti nepremičninskega trga in ciklov, zato tudi ne ve ,da smo sedaj drugi fazi, t.i.fazi upadanja in da recesija šele prihaja.
Ti dve fazi skupaj lahko trajata 5-10 let. Ker pa je nakup nepremičnine generacijski projekt (zanemarim špekulante, ti imajo drugo logiklo) , ali vsaj dolgoročen, je treba gledati na dolgi rok..
Default avatar

naključni bralec

Borg, saj sem napisal, da sem stanovanje pred kratkim že prodal. Zdaj čakam na padec cen. Torej sem špekulant.

V oglasniku se nižajo oglaševane cene, ki pa so še daleč od prodajnih. Na SLONEP število oglasov za prodajo vztrajno narašča, čas prodaje se daljša... Kaj ti to pove?

Tudi delnice Krke (npr.) so "verniki" kupovali po 120 EUR, danes so pa 85 EUR.

LP
Default avatar

Antonio_num1

vprašanje kaj od tega se bo realiziralo...napovedujejo padec delnic krke na 50 EUR. bomo videli kaj bo od tega res
Default avatar

krentam

Naključni bralec: ne bluzi tukaj nekaj na pamet. Postrezi nam s kakimi konkretnimi podatki ne pa demagogijo. Stvari niti približno niso take, kot nam jih skušaš prikazati.

Tipičen špekulant pač.
Default avatar

mp25

Primer za v razmislek:

Kranj novogradnja - Planina stanovanje dvosobno s teraso. Zgrajeno lansko leto, ga je sosed letos pozimi prodal za 12.000 eur več kot je dal za njega!

Toliko o tem da cene padajo.
Default avatar

Naključni bralec

Hvala za link Masimo1. Vidim da si znalec. Z zanimanjem sem prebral tvoje poste. Neverjetno kako malo ljudi se zaveda pred kakšno krizo smo.

Ostalim pa lep dan, ne da se mi pregovarjat. Za ugotovitve, ki sem jih napisal, sem sam porabil stotine ur časa in analiz... Ne se preveč zakreditirat in lepo se mejte.
Default avatar

krentam

...stotine ur in analiz in zdaj nesebično deliš svoje težko pridobljeno znanje z nami. Kako pohvalno :) :)
Default avatar

Antonio_num1

tukaj je precej nabijanja s posploševanjem
Default avatar

Davor M

Cene nepremičnin se oblikuje po enaki logiki kot je to značilno za večino blaga. Cena je odvisna od ponudbe in povpraševanja,seveda pa je za nepremičnine značilno,da je to neelastično. Do januarja 2008 je bilo značilno, da je bila ponudba stanovanj na največjem napremičninskem portalu v povprečju 700 stanovanj. V roku osmih mesecev se je število stanovanj povečala na 3200 stanovanj, kar predstavlja 400 % povečanje ponudbe. Tudi agencije in lastniki stanovanj v Ljubljani poročajo, da je v danih razmerah skoraj nemogoče prodati stanovanje po željeni ceni. Ker so cene stanovanj neelastične, bodo nepremičnine še nekaj časa vztrajala pri oglaševanih cenah, zagotovo pa lahko glede na število novogradenj in novi prostorski akt pričakujemo padec cen v višini 30-50% v roku 5-8 let.

Moderatorji

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec
Aleš Goršak