Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

upravnik

Default avatar

tonči

Malo preverjanja ne škoduje, da človek ne pride z dežja pod kap. Samo na Bizi.si (poslovni imenik) najdeš osnovne podatke, da o preverjanju bonitetne ocene ne govorim. Magdom je začel z s.p. 1.2.2010 leta, kot vzdrževalec objektov in hišnik (opis dejavnosti). V manj kot letu in pol (23.6.2011) pa se je že imenoval UPRAVNIK .!! Zaposlen - nihče, davčni zavezanec - ni, odgovornost s premoženjem ? Če sploh kaj imaš prepišeš na ženo ...Pol pa pravimo, da nas SPL vleče za nos...
Default avatar

Popravila-na-domu

Spoštovani @tonči,

Nekaj uric sem si vzel za razmislek o uvrstitvi vašega dobronamernega opozorila, katerega ste dali na ogled uporabnikom tega foruma. Nekako sem sklenil, da gre v tem primeru z, ozirom na pomanjkljivo prikazane podatke, šibek pravopis in očitno dokaj površno poznavanje predpisov in zakonov, ki urejajo področje upravljanja objektov, zgolj za enega od zdolgočasenih ljudi, ki se oglasijo le zaradi tega, da lahko preberejo kar so napisali. Iz dostopnih podatkov sem razbral, da se je vaš nick na tem forumu pojavil le dvakrat. In obakrat v neposredni zvezi z mojim podjetjem. Razlogov za vaše nenavadno opozorilo žal ne poznam. Priznam pa, da ste se morali nemalo potruditi pri iskanju obeh že dokaj starih tem.

Kot že rečeno, dobrohotno predvidevam, da stvari jemljete zelo zlahka in mimogrede. In se ob tem seveda ne zavedate, da s svojim usmerjenim prikazovanjem nepopolnih dejstev lahko nehote nekomu , v tem primeru mojemu podjetju tudi poslovno škodujete. Razen seveda če tega iz meni neznanih vzgibov niste storili namerno.
Ker iz vašega »opozorila« lahko razberem, da vam o dogajanju s področju podjetništva marsikaj ni ravno »domače« se bom potrudil in vam nekaj splošnih dejstev z veseljem razložil na čimbolj preprost način.

V polni meri se strinjam z vašo navedbo, da malo preverjanja ne škoduje. Vsak odgovoren poslovnež tako tudi ravna. Bizi.si je portal namenjen ravno temu. Seveda pa vi, kot naključni obiskovalec več kot očitno ne razpolagate z vedenjem, kako te podatke tudi prebrati in si jih raztolmačiti. Posledično pa zaradi tega tudi ne more vedeti kaj kot bonitetna ocena nekega podjetja v resnici pomenijo. Zato se mi zdi potrebno, da vam stvari razložim. Predvidevam, da vam bo nekaj dodatnega znanja močno koristilo.

Delni podatki, objavljeni na Ajpesu, ki jih navajate v popolnosti držijo. Sicer se vam je v vaši skrbni vnemi par stvari narobe zapisalo, kar pa pripisujem predprazničnemu vzdušju.
Mag dom (pisano narazen) G.M. s.p. sem pod tem nazivom pričel poslovati 01.02.2010. Pred tem sva s poslovnim partnerjem v lasti imela podjetje, ki je osem let med drugim skrbelo tudi za vzdrževalna dela na nepremičninah. Partnerja je doletela huda bolezen, zato sva morala podjetje, ki je sicer normalno poslovalo, prodati. Ob odprtju podjetja sva namreč sklenila tovrsten dogovor.

Kot vzdrževalec objektov sem nato pričel delovati samostojno. Stranke v vzdrževanih objektih so kmalu spoznale moj skrben, natančen in zavzet pristop k delu, ki ga je bilo potrebno opraviti. Taiste stranke pa so se tudi pogosto pritoževale nad skrajno nevestnim in ignorantskim delom njihovih upravnikov. Spontano so mi začeli podajati predloge, da bi se poleg vzdrževalnih del pričel ukvarjati tudi z upravljanjem njihovih objektov. Po temeljitem premisleku sem sprejel poslovno odločitev temu v prid. Žal pa sem moral nekaj ponudnikov zavrniti. Nekatere iz etičnih razlogov, nekatere pa zaradi popolne neskladnosti odnosov med etažnimi lastniki.

Tako sem v februarju 2011 doregistriral svoje podjetje še za: »Upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi«, čez nekaj dni pa že pridobil prva uradna povpraševanja po teh storitvah. V mesecu aprilu sem se na CPU udeležil tudi strokovnega usposabljanja z delovnim naslovom »Posli upravljanja v večstanovanjskih in poslovnih stavbah ter položaj, vloga in storitev upravnika«. Kmalu zatem pa sem že podpisal prvo pogodbo o upravljanju večstanovanjskega objekta.

Na usposabljanju sem spoznal tudi nekaj prav tako zavzetih »osebnih upravljalcev« med katere se neskromno prištevam tudi sam. Izmenjava izkušenj in vzajemno sodelovanje se mi zdita še dandanes neprecenljiva.

Prištevamo se med novo generacijo »osebnih upravnikov«. Naše glavne prednosti so : natančnost, hiter odziv, pogosto obiskovanje objektov, neposreden stik z etažnimi lastniki, redno spremljanje zakonodaje, visoka verodostojnost delitev stroškov med EL, neoporečna skrb za sredstva rezervnega sklada, redni sestanki z nadzornimi odbori etažnih lastnikov, pomoč pri urejanju težav, ki jih imajo EL tudi v primerih, ko te ne sodijo v našo pristojnost…..in lahko bi našteval še kar nekaj časa.

Res je. Nimam nobenega zaposlenega. Ker ga glede na svoj osebni pristop k upravljanju niti ne potrebujem. Za objekte v upravljanju osebno skrbim namesto njihovih lastnikov. Zato sem postavil tudi omejitve pri sprejemu novih enot v upravljanje . Pogoj za dober in prijazen način upravljanja objekta je namreč pripravljenost stanovalcev za sodelovanje. Objektov s sprtimi stanovalci v upravljanje enostavno ne sprejmem.

Za zagotavljanje nemotenega obratovanja omejenega števila enot, ki jih sem jih pripravljen sprejeti v osebno upravljanje, imam sklenjene dogovore z »nadomestnim upravnikom« v primeru moje bolezni, »nadomestnim vzdrževalcem« v primeru moje daljše odsotnosti, dežurno elektro službo v primeru hujših okvar na omrežju, in strokovnjakom vodovodarske stroke v primeru nenadnega izliva vode. Skratka, za moje stranke je poskrbljeno v največji možni meri, 24 ur na dan.
In zato ne potrebujem zaposlenega. Ker sam delam v povprečju 10-12 ur dnevno. In delo ki ga opravljam, imam rad.

Če bi, spoštovani @tonči znali brati podatke objavljene na Ajpesu bi v skladu s poznavanjem zakonov z lahkoto razbrali zakaj nisem zavezanec za DDV. Zato ker po zakonu to ni potrebno.
V svojem zapisu ste navedli zgolj podatke in iz njih izpeljali netočnosti, ki človeka vzpodbude k negativnemu razmišljanju, po nesreči (ali morda hote) pa ste izpustili podatke, ki bi zadevo uravnotežili. Zato jih bom dodal sam:

Čisti prihodki od prodaje
24.095 EUR
Poslovni izid obračunskega obdobja
9.501 EUR

Vir: AJPES - podatkovna baza letnih poročil 2010

Iz teh podatkov je poznavalcu takoj razvidno zakaj nisem zavezanec za plačilo DDV, kot tudi to, da poslujem še kako pozitivno. Vsakemu laiku pa bi ob tem bilo seveda tudi popolnoma jasno, da je za moje stranke nezaračunavanje DDV-ja za opravljene storitve cenovno veliko ugodnejše kot pa pri upravnikih, ki so zavezanci za DDV in ga strankam tudi zaračunavajo. Prav nerodno mi je, da vam moram razlagati tako preproste reči.

Vaša insinuacija s prepisom premoženja na ženo pa dovolj pove o vas samem in seveda hkrati tudi to, da se vam niti malo ne sanja kako so z zakonom zaščitena sredstva etažnih lastnikov, za katera kot upravnik skrbim. Predlagam vam, da si ogledate zakonodajo, ki ureja to področje. Če boste prebrano razumeli, boste s tem pridobili manjkajoče znanje in hkrati bolj prijazen pogled na določene stvari, ki vam jih skušam razložiti.

Nikjer v svojih prispevkih tudi nisem zasledil prav ničesar v zvezi z »vlečenjem za nos s strani SPL-a«, prav tako pa ne najdem nikakršne povezave na relaciji: »...Pol pa pravimo, da nas SPL vleče za nos...« in izpeljankami, ki ste jih tako nespretno izpeljali v svojem opozorilu.
Verjetno se zaradi prehitrega odziva na temo, objavljeno pred petimi in osmimi mesece, niti niste uspeli zavedeti, da ste s svojim špekulativnimi dodatki k objavi podatkov podjetja Mag dom posegli tudi v integriteto poslovnega subjekta.

Sicer pa sem vam za objavo podatkov zelo hvaležen. Predvsem zato, ker jih lahko na pričujoč način dopolnim z manjkajočimi in poleg podam tudi obrazložitev. V bistvu se čutim vašega dolžnika, saj ste mi z objavo vašega »ad hoc« opozorila omogočili malce prikrite reklame, na kar dobro obiskanem forumu.

Na raznih forumih sodelujem že dalj časa in sem do sedaj na MON-u pod nickom Popravila-na-domu objavil preko 120 sporočil z vsebinsko več ali manj strokovno tematiko. In to zato, ker rad delim svoje izkušnje z drugimi. In tudi zato, ker soljudem srčno rad priskočim na pomoč. Vi pa ste objavili dve sporočili. In še ti dve popolnoma enaki. Kar ne govori v prid vaši kredibilnosti. Kredibilneje bi bilo, če bi namesto anonimnega sporočila objavili le-to z registriranim nickom. Takrat bi se lahko tudi bolj transparentno pogovarjala. Ker bi vedel s kom govorim. Z ljudmi, skritimi za anonimnostjo le dvakrat uporabljenega nicka za dva popolnoma enaka zapisa, pa je resno razpravljati težko. In nekako nenaravno. Tako rekoč transcedentalno.

Če bi želeli o podjetju Mag dom pridobiti še več podatkov mi lahko pišete /z vašimi podatki in tlf. številko/ na moj službeni mail:

[email protected]

V kratkem pa bo začela delovati tudi prenovljena internetna stran:

http://www.upravljanje-magdom.si/

kjer si boste lahko prebrali vse o mojem pristopu in načinu »Prijaznega upravljanja objektov«.
Upam, da sem vam s tem pismom nekaj stvari dovolj preprosto, razumno in nazorno razložil.

Prav lepo vas pozdravljam in vam v letu 2012 želim veliko osebne sreče, trdnega zdravja in veselja z delom, ki ga opravljate.
Mag dom,
Gorazd
Default avatar

Stanovalec

Rabim eno obrazložitev,namreč gre za položnice SPL-la in sicer zadnje,se pravi položnice,ki so prispele 15. 02. 2012.In sicer sledeče,položnice v Zupančičevi jami,so enake kot predhodni mesec, v blokih na Mesarski so nižje kot predhodni mesec,v centru pa so 100% VIŠJE kot predhodni mesec,gre predvsem za stošek ogrevanja,v zelo podobnih kvadraturah stanovanj.
In zakaj to sprašujem tukaj?,ker sem na SPL-u dobil odgovor,kratek in jedrnat,"da to je pač tko"
Default avatar

Popravila-na-domu

Neprimernemu odgovoru navkljub, je le vaš upravnik tisti, ki bi ti moral pojasniti in obrazložiti stroške, za katere vas je bremenil.
Po zakonu imate etažni lastniki enkrat mesečno tudi pravico vpogleda v obračunavanje stroškov, ki vam jih upravnik razdeli po enotah.

Dober upravnik pa kopije prejetih računov itak obesi na oglasno desko na vpogled vsem stanovalcem. Vsaj jaz delam tako. Potem kakšnih večjih dilem o previsokem ali napačnem obračunavanju stroškov ni več.

Upravnik ne more kontrolirati in razsojati o upravičeni ali neupravičeni višini prejetega računa, ki bremeni posamezni objekt. Moral pa bi zahtevati pojasnilo od dobavitelja, če je bil s strani pooblaščenca EL obveščen o nesorazmero visokem računu.
Žal pa je dajanje tovrstnih pojasnil prej stvar pozitivne zavzetosti upravnika do etažnih lastnikov, kot ne.

Kaj pa narediti s plačljivo storitvijo, ki ne deluje, pa verjetno sploh ni vprašanje.

Lep pozdrav,
Mag dom,
Gorazd
Default avatar

kuntekinte

Te upravniki so prave cvetke. Veliko jih je in zelo malo dobrih :) O tem spl-u se vedno neki govori..človek ne več kaj naj si misli o njih...
Default avatar

tukikuki

Predvidevam da ta forum berejo tudi upravniki in si med sabo nagajajo. O slavnem provizijaškem upravniku SPL je škoda zgubljati besed. Na netu o njih imate ogromno napisanega he he
Upravnika je potrebno nadzirati in pogodbo sklepati za določen čas (1-3 leta). Potem pa spet naj pošljejo ponudbo in spet od začetka...
Mi kot naročniki ne smemo več tolerirati takega ponašanja in ignoriranja s strani upravnikov.
Default avatar

janez80

Spl je sigurno sporen. Pri nas smo delali fasado na bloku pa so nam poturili fasaderja PVP d.d. . Dobro, da smo imeli nadzornega svojega, pri kontroli materiala. Povsod, kje je SPL dela PVP firma. Le zakaj?:):)
Default avatar

tidam

Cim dlje stran od spl-a
V polju cesta VI ga se vedno imamo. Nezadovoljni vsi po vrsti!
Januarja sem po pomoti placal 2x preko klika poloznico v vrednosti 110€ , to sem sam ugotovil marca in od spl zahteval povracilo denarja (kar so tudi storili v roku 15 dni)
Samo bog nedaj da bi bili sami toliko posteni i sami poslali dopis na moj naslov, ces da sem preplacal omenjeni znesek na poloznici!

Kaksen predlog za novega upravitelja?

...od do sedaj prebranega na teh forumih se mi zdi da se najbolj hvalijo practica...??? Kdo kake iskusnje s practicom??????
Default avatar

domefekt

Imamo Domefekt. Brez pripomb. V drugem bloku je bil nek drug in zadeve niti slučajno niso bile tako urejene kot tukaj. Bili so določeni problemi in so se res angažirali in urejali. Stroški so vedno specificirani, o čem čudnem težko govorim.
Default avatar

azrala

tidam je napisal/a:
Cim dlje stran od spl-a
V polju cesta VI ga se vedno imamo. Nezadovoljni vsi po vrsti!
Januarja sem po pomoti placal 2x preko klika poloznico v vrednosti 110€ , to sem sam ugotovil marca in od spl zahteval povracilo denarja (kar so tudi storili v roku 15 dni)
Samo bog nedaj da bi bili sami toliko posteni i sami poslali dopis na moj naslov, ces da sem preplacal omenjeni znesek na poloznici!

Kaksen predlog za novega upravitelja?

...od do sedaj prebranega na teh forumih se mi zdi da se najbolj hvalijo practica...??? Kdo kake iskusnje s practicom??????
Mi že izbiramo novega upravnika. Ampak nisem pa zasledila practica. Mi lahko daš kakšen link do tam, kjer ga hvalijo? Tule sem vse prečekirala, pa nič o njih?
Zaenkrat imamo dva resna kandidata.
Default avatar

sule

Lp tudi mi imamo težave z upravnikom,odvoz smeti je ta mesec iz 800e narasel na 2400e brez pojasnila ,za sestanek ga komaj dobimona okvare v bloku se spolh ne ozove ali pa je zelo počasen odločamo se za zamenjavo govorim o activi upravljanje oz bivsi gradalis
Default avatar

šmorn

OK, oprosti ker ne razumem.
Odvoz smeti je ta mesec narastel iz 800 ne 2400 eur?
Ne verjamem.
In tudi če je, ali ima upravnik smetarsko službo, ali kaj. Dobu je račun od Komunale in ga razdelil.

Drugače pa ja. Zamenjajte ga čimprej tega ki ga omenjaš. In dobro pazite pri prevzemu, da bodo vse stvari štimale in da vam vse ključe vrnejo, pa denarje nakažejo.

Pa SPL vzemite. Te so toliko dobri, da se jih nikoli več ne boste mogli znebit. Pišuka, se ti prlimajo na podplat ko pasji drek. Mi smo se jih strašno težko. Namesto tri je trajalo skoraj šest mesecev banda pokvarjena nesramna.
Default avatar

sule

račun je izstavila snaga baje upravnik pa je brez vprašanj plačal če je res bil sploh ,pa tudi petrol nam je izstavil račun čiščenje odpadnih voda 1300 ev nimamo pojma kaj se dogaja drugače pa je to naselje 6 blokov z 3 nadstropji kr neki res sam za položnice bomo še delel lp vsem
Default avatar

MOSTEC

Pozdravljeni,

etažni lastniki stanovanj in hiš v Mostecu se povezujemo. Naš nam postavljeni upravnik s strani investitorja je SPL. Smo veliko naselje s 540 enotami, katere je gradil Vegrad.

Iščemo odvetniško družbo, ki bi nam bila pripravljena v tem aktualnem času PRO BONO-BREZPLAČNO stati ob strani in svetovati. V kolikor bi se sodelovanje izkazalo za konstruktivno, bi obstajala morda v prihodnosti možnost drugačnega sodelovanja.

V kolikor nam želite pomagati, vas prosimo, da nas kontaktirate preko mejla:
[email protected]. Hvala lepa!
Default avatar

Je

Če prav razumem želite, da vas brezplačno zastopa odveniška družba po sistemu Pro bono.
Ta institut je namenjen ljudem v resnično hudih težavah in v javno dobro, ne pa za neko naselje, v katerem živi 540 pretežno premožnih ljudi.

Za zastopanje potrebuje odvetniška družba 540 podpisov zastopanih.

Formularje vam dostavimo. Na formularjih bo tudi račun z zaporedno številko, v višini 5,00 EUR po pooblastitelju. Kar bi prineslo možnost plačila storitev do višine 2700,00 EUR.

Svetujemo vam tudi najem revizijske službe, ki bo naredila revizijo vseh poslov podjetja s katerim ste v sporu. Šele takrat boste lahko dobili celotno sliko zaenkrat le predvidevanega oškodovanja.

Poleg te službe pa lahko verjetno najamete tudi nadzorne storitve drugega podjetja, ki se ukvarja s podobno ali enako dejavnostjo, v katerem vedo kje lahko pride do nenamernih napak ali celo zlorab na način oškodovanja zasebnega in skupnega premoženja.

Tako, to je bilo Pro bono v višini 50,00 EUR.
Default avatar

lačni franc

A BI MENI KDO BREZPLAČNO ZAGOTOVIL SMUČANJE V FRANCIJI (predvidoma februarja) PA BOŽIČ NA SEJŠELIH (najraje na krščanski božič, sprejmem pa tudi datume okoli pravoslavnega praznovanja rojstva božjega sina).

STANOVALCI MOSTECA, SO S TOVRSTNIMI KRATKOČASNIMI DEJAVNOSTMI BOJDA ODLIČNO SEZNANJENI.

MOGOČE BI KDO IZKUŠNJE DELIL Z MENOJ..

lačni franc
Default avatar

različno

je pomoje bolj problem v tem, da si noben odvetnik ne upa iti naproti njim - če se res že kakšen najde, ki je pripravljen več kot 3 minute zastonj delati
nisem odvetnica, ampak etažnim lastnikom mosteca bi rekla, naj se obrnejo tudi na protikorupcijsko komisijo (kot vem so ogromni zneski zdaj za plačilo, ker so bloki slabo zgrajeni in spl ni uveljavljal garancije in morajo zdaj lastniki vse popravljati na svoje stroške)
Default avatar

Cima

Pozdravljeni,

upravnike vpisujem v evidence vsak dan in imam nekaj opravka z njimi (zaposlen sem v državni upravi). Pa bi na tem mestu rad pohvalil družinsko podjetje PINACEA.

Pohvalo si zaslužijo zato, ker še nisem srečal upravnika do danes, ki bi mi povedal, da tisto kar dela, želi narediti tako, da bo več kot odlično narejeno. Takšno izjavo da človek, ki je na mestu (Rok S.).

Lep pozdrav,

Simon
Default avatar

piksa

Cima je napisal/a:
Pozdravljeni,

upravnike vpisujem v evidence vsak dan in imam nekaj opravka z njimi (zaposlen sem v državni upravi). Pa bi na tem mestu rad pohvalil družinsko podjetje PINACEA.

Pohvalo si zaslužijo zato, ker še nisem srečal upravnika do danes, ki bi mi povedal, da tisto kar dela, želi narediti tako, da bo več kot odlično narejeno. Takšno izjavo da človek, ki je na mestu (Rok S.).

Lep pozdrav,

Simon
Pozabil si napisati še svoj mail, če bi že kdo hotel kaj dodatnega vprašat: [email protected]