Forum.Over.Net

Nepremičnine

Odgovarjajo: Aleš Goršak, nepremičninski svetovalec

Svetovanje pri prodaji in nakupu nepremičnin. Pomoč pri pravnih in ostalih področjih povezanih z nakupom ali prodajo nepremičnin. Svetovanje pri pripravi finančne konstrukcije za nakup.

Aleš Goršak , nepremičninski svetovalec

Aleš Goršak

Je nepremičninski strokovnjak z licenco MOP in se s prodajo nepremičnin profesionalno ukvarja že od leta 2003. Zaposlen je v podjetju Tanal nepremičnine (Tanal d.o.o.). Odgovarja na vprašanja povezana s prodajo in nakupom nepremičnin.

Stroški upravljanja krije najemnik ali lastnik?

Default avatar

maslick

Zdravo,

V najemni pogodbi imam sledeče:
Najemnik se zavezuje plačevati vse stroške, ki odpadejo na predmetno nepremičnino, kot so stroški ogrevanja, plina, porabe vode, kanalčine, električne energije, rtv, ktv naročnine, telefona in druge stroške, vezane na uporabo stanovanja (individualni obratovalni stroški), kot tudi stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški), ne pa tudi stroškov upravljanja in vzdrževanja stavbe.
V položnici vsak mesec imam strošek 01 STORITVE SPL, kar vsebuje STORITVE NA PODR. UPRAVLJANJA in VODENJE REZERVNEGA SKLADA, kar je cca 12 evrov.

Kdo naj bi plačeval te storitve upravljanja oziroma 01 STORITVE SPL? Trenutno jih plačujem jaz (ker prihajajo v položnici skupaj z individualnimi in skupnimi obratovalnimi stroški). Lastnik dobi posebno položnico le s prispevki v rezervni sklad.

1. odstavek 30. člena Stanovanjskega zakona izrecno določa, kdo mora kriti stroške upravljanja [1]:
Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.
Čuje se, da to ni moj strošek. Kaj pa vi mislite? Če ste imeli kaj izkušenj na to temo, bi lahko kaj posvetovali?
Hvala za odgovore in lep pozdrav.


[1] https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/30-cl ... pravljanja
Default avatar

wexler

Lej, zakon lepo pravi, da so stroski upravljanja od lastnika nepremicnine.
V kolikor si pa v najemni pogodbi podpisal, da bos ti, kot najemnik, placeval te stroske je strosek, seveda, tvoj.
Default avatar

maslick

V pogodbi imamo da placa lastnik ("ne pa tudi stroškov upravljanja in vzdrževanja stavbe"). Ampak on lahko rece, da ti stroski (01 STORITVE SPL) gredo za upravljanje, ki se nanasa na stanovanje, ne stavbo.

Sem napisal v firmo (Stoja trade d.o.o.), preko katere smo sklenili najemno pogodbo (torej, so oni pripravili pogodbo) in dobil tak odgovor od njihovega odvetnika:
»Pogodba določa: »Najemnik se zavezuje plačevati vse stroške, ki odpadejo na predmetno nepremičnino [torej na stanovanje]… ne pa tudi stroškov upravljanja in vzdrževanja stavbe [torej ne upravljanja stavbe.]. Iz položnice razberem, da se upravljanje na njej nanaša na stanovanje (ker piše »1 enota«), strošek upravljanja skupnih delov pa ni nikjer zaveden. To lahko pomeni, da ga ni (plačuje se izključno za stanovanje), ali pa da je vključen v osnovni postavki - vendar ne piše kolikšen delež stroška predstavlja upravljanje skupnih delov. Postavko »storitve na področju upravljanja« torej plača najemnik ker se nanaša na stanovanje, razen v kolikor dokaže, da je v tej postavki vključen poseben strošek za upravljanje skupnih delov.

Postavke »vodenje rezervnega sklada« pa najemnik ni dolžan plačevati, ker to s pogodbo ni bilo preneseno nanj oz. določeno kot njegovo breme.«
Ta odgovor se mi zdi je precej biased na stran najemodajalca (seveda, on je jim placal denar). Sem pogledal stanovanjski zakon, kjer pise[1]:
Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.
To pomeni da ce v pogodbi ni omenjeno nic o razdelitvi med stroksi upravljanja, ki se nanasajo na stanovanje, in skupnimi stroski upravljanja - v tem primeru deluje SZ, kar pomeni da vse samodejno placuje najemodajalec.

A to drzi?


[1] https://zakonodaja.com/zakon/sz-1/24-cl ... -najemnika
Default avatar

maslick

wexler je napisal/a:
Ne, ne drzi.
Res pa je to en velik problem v praksi, saj vecina najemodajalcev "prenese" del svojih obveznosti na najemojemalce :(

http://www.slonep.net/storitve/upravlja ... rect=11021
Zakaj pa ne? Ce pogledamo na tem linku,
2. Stroški najemnika ali lastnika (najemodajalca):

lahko se dogovorita, da skupne obratovalne stroške za skupne dele v večstanovanjski stavbi nosi lastnik (najemodajalec)- stroški upravljanja večstanovanjske stavbe, čiščenje skupnih prostorov, skupna elektrika, dvigalo
pise ali/ali , t.j. odvisno od pogodbe. Ne govorim na splosno, me zanima le moja situacija. Po moji pogodbi to placuje lastnik:
Najemnik se zavezuje plačevati vse stroške, ki odpadejo na predmetno nepremičnino, kot so stroški ogrevanja, plina, porabe vode, kanalčine, električne energije, rtv, ktv naročnine, telefona in druge stroške, vezane na uporabo stanovanja (individualni obratovalni stroški), kot tudi stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški), ne pa tudi stroškov upravljanja in vzdrževanja stavbe.
A se strinjate s tem?