ogled nepremičnine – nasvet
Odločili smo se za nakup stanovanja. Z agencijo smo zmenjeni za ogled nekega stanovanja, ki nam je všeč. Ne vem pa kako zgleda ogled. Na kaj moram biti pozorna? Kako se “zmenim” za ceno, kako jo poskušam zbiti? Če nam bo slučajno res všeč in bi se odločili za to stanovanje…kako naprej???? Ara???? Kaj oz. koliko plačam takoj oz. kdaj????
Čisto sem evforična in po drugi strani zaskrbljena, ker nimam v tem nobenih izkušenj in se kar malo bojim…. Res bi prosila za nasvet.
Pojdi na ogled in če ti bo všeč, pojdi domov in zadevo prespi in razmisli. Meni se je pogosto zgodilo, da sem bila na prvem ogledu čisto navdušena, potem pa se mi je sredi noči začelo pojavljati en kup vprašanj. Potem greš še na drug ogled… pa na tretji… pa na deseti, če je potrebno.
Are seveda ne dajaj, dokler nisi 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} ziher, da je to to, kar iščeš in da pravno vse štima.
ceno lahko zbijaš dokaj preprosto. če moraš zamenjat okna vidiš že na ogledu, če je potrebno dodatne adaptacije, kaj vem barvanje, podi, itd. znova vidiš takoj, keramika v koplanici, starost bloka, nadstropje, lokacija,itd.
malo preveri za koliko se prodajajo stanovanja enake kvadrature v starostno primerljivem bloku in temu primerno se lahko pogajaš za ceno. če imajo vgrajene porabnike vode (štvece na posamezno stanovanje), kalorimetre,…
– AGENCIJI NIKOLI NE ZAUPAJ. VSE PREVERJAJ SAMA
– googlaj. Agencijo, lastnika, odvetnika. Vse, ki jih srečuješ ob nakupu, ki ga misliš izpeljat.
– preveri ali ima agent licenco za posredovanje. Če nima, zahtevaj drugega agenta, ker tisti. ki licence nima običajno tudi nima dovolj znanja, da bi postopek vodil. Poleg tega je po zakonu o nepremičninskem posredovanju to kaznivo. http://www.nepremicninsko-posredovanje.mop.gov.si/imenik/
– najbrž bodo želeli pred ogledom, da podpišeš pogodbo o posredovanju (ki vsebuje tudi plačilo provizije). Ker je nepremičninski trg mrtev lahko zavrneš plačilo provizije, ker je pravzaprav nisi dolžna podpisat / plačat samo zato ker si boš stanovanje ogledala. Agencije pa se mečejo na zobe za resne kupce. Trust me.
– prosi za tloris
– preveri stavbo na http://prostor2.gov.si/javni/javniVpogled.jsp?rand=0.35593461257605186
(starost, eventuelne obnovitve, preveri kake so inštalacije (ali ima vsako stanovanje svoj števec za vodo, kako je speljana centralna (navpično, en vod za stanovanje,,,,)
– ali je napeljava za: plin, kabelsko, kakšno je ogrevanje, optika
– preveri stanje oken (računj pri obnovi 1000 eur za zamenjavo za kvalitetna okna)
– eventuelna obnova kopalnice
– kakšna so tla (tudi tam, kjer je pokrito s tepihi
– ali je balkon zastekljen
– kdo je upravljalec bloka, eventuelni dolgovi pri upravljalcu in ostalih (elektro, plin, kabelska, telefon…). Pokliči kar direktno na distributerje. Marsikaj zveš.
– OBSOLUTNO preveri stanje v zemljiški knjigi. Mi smo šele po ogledu izvedeli za precejšnje obremenitve na stanovanje. Tako da ponudbo dajte po preverjanju vseh stanj. Jaz, če bi še enkrat kupovala, za pogajanje za ceno ne bi šla preko agencije, ampak direktno s prodajalcem. Za eno stanovanje so nas zaje*, ker smo dali prenizko ponudbo, ki je bila seveda štartna. Stanovanje pa je bilo potem prodano drugemu, ker je agencija rekla samo prodate za toliko, ali ne. Pa so rekli ne. Mi pa bi bili pripravljeni popustiti pri ceni tudi za par 1000. Tako da glede cene, kontaktirajte kar direktno prodajalca.
Zakonodaja:
http://www.mop.gov.si/si/zakonodaja_in_dokumenti/prostor/
http://zakonodaja.gov.si/
Tržna inšpekcija in nepremičnine:
http://www.ti.gov.si/si/pogosta_vprasanja/nepremicnine/
http://www.ti.gov.si/si/pogosta_vprasanja/nepremicninski_posrednik/
Malo si poglej poročilo tržnega inšpektorata v zvezi z nepremičninami. Prav zanimivo:
http://www.ti.gov.si/si/dokumenti/
Problemi z agencijami:
http://www.slonep.net/dom-in-oprema-pohistvo/poslovni-prostori/?a=5&sa=55&searchtype=&q=&view=vprasanja&direct=1838
http://www.gzs.si/slo/panoge/zbornica_za_poslovanje_z_nepremicninami/42452
KUPI; SPOSODI, kakorkoli pridi do knjige in jo preberi PREDEN karkoli podpišeš: Nakup in prodaja nepremičnine (Knjiga in CD), Avtor: Urška Premk
http://www.cangura.com/knjigarna/strokovna-literatura/gospodarstvo/nakup-in-prodaja-nepremicnine.php
Vredna je vsakega centa.
Če imaš ideje v zvezi s predelavo stanovanja (stene), preveri ali sploh lahko narediš (nosilne stene), prestavljanje sten, kjer so vertikalne inštalacije ni možno.
_
Pred ogledom se podpiše posredniška pogodba, s katero se naročnik zaveže, da bo posredniku, v primeru realizacije posla, plačal dogovorjeno provizijo (ponavadi le-ta znaša 2{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} + DDV od dogovorjene kupnine). Svetujem ti, da pogodbo natančno prebereš, vključno s splošnimi pogoji poslovanja, in morebitna odprta vprašanja oz. nejasnosti, v izogib morebitnim kasnejšim sporom , s posrednikom dorečeta takoj. Bodi pozorna, kaj vse storitev vključuje ( ali je v provizijo vključena tudi priprava zemljiškoknjižnega predloga za vpis lastninske pravice ali zgolj sestavitev pogodbe, ali prepis komunalnih priključkov opravi posrednik, ipd….. stvari se od agencije do agencije razlikujejo). Pred podpisom kupoprodajne pogodbe preveri ali ima nep. posrednik veljavno licenco za opravljanje nepremičninskih poslov in je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov pri ministrstvu, pristojnem za prostor (št. licence MORA biti navedena na posredniški pogodbi), ali ima zavarovano poslovno odgovornost (št. police in zavarovalnica MORATA biti navedeni na posredniški pogodbi), kupoprodajno pogodbo MORA (če ne gre za notarski zapis) sestaviti univerzitetno diplomirani pravnik oz odvetnik – na pogodbi naj bo podpisan kot sestavljalec in tako nosilec odgovornosti za vsebino le-te (nekatere agencije pišejo pogodbe same oz jo le predložijo v podpis pravniku, ki ponavadi nima kaj dosti pojma o nepremičninskem pravu).
Kar zadeva pa sam nakup nepremičnine, ti svetujem da si v začetni fazi ogledaš čim več stanovanj, tako da dobiš občutek kaj se dejansko »dobi« za določeno ceno – šele z medsebojno primerjavo stanovanj lahko dejansko ovrednotiš vrednost posamezne nepremičnine in tako v okviru svojih finančnih sredstev optimiziraš nakup. Ob podpisu pogodbe se ponavadi plača ara v višini 10 {04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, ostala dinamika plačila je stvar dogovora – pomembno je, da del kupnine zadržiš do primopredaje oz prevzema stanovanja!
Želim ti uspešen nakup!
Poglej v kakšnem stanju je stanovanje, okna, vrata, parketi, ploščice v kopalnici, ali so v stanovanju faraonke- jaz jih ne prenesem in mi je groza, da morala vsak dan živet z njimi. Z obnovo lahko nastanejo kar veliki stroški. Vprašaj kako imajo ogrevanje, ali imajo svoje števce za ogrevanje, vodo itd. Če ga greš gledat ti najbrž lokacija odgovarja ( v bližini vrtec, šola, trgovina, avtobusna povezava, banka, pošta ). Posrednika je treba vprašat kdo plača njegove stroške in kaj je v tej ceni, npr. vključena tudi priprava pogodbe.
Preveri ali imajo vpis v zemljiški knjigi, morebitne hipoteke, potem je pa na vrsti cena in plačilni pogoji. Nobena nepremičnina se ne proda po ceni, ki je najprej določena.