Nakup stanovanja za oddajo stalnim najemnikom se ne splača več
Imamo nekaj prihrankov in smo hoteli kupiti stanovanje za oddajo stalnim najemnikom. Sedaj smo cca 1 mesec iskali stanovanje (2 sobno) v LJ, okolici Lj, torej Vrhnika , Grosuplje, Domžale. Ugotovili smo, da enostavno ne moremo kupiti tako ugodno stanovanja, da bi se nam investicija povrnila z najemnino v 20 letih. Vedno smo prišli na 25 let , kar se ne splača. Se ne čudim več, zakaj je tako malo stanovanj za oddajo stalnim najemnikom in se večina v LJ oddaja preko Airbnb, booking.Predraga so.
Res je, oddajamo stanovanje v LJ, ki smo ga kupili pred 20 leti in takrat se je oddaja splačala, ker so bile nakupne cene zmerne. Tole sedaj je adijo, zato tudi ni stanovanj za oddajo stalnim najemnikom. Edino kar se splača je, da npr. hišo, ki jo podeduješ in je na dobri lokaciji, preurediš in oddajaš več stanovanj. Nakup za namen oddaje se pa ne splača več, razen preko booking in airbnb. Ko smo mi iskali nove najemnike, so se skoraj stepli, brez heca, telefon je skoraj pregorel. Imamo pa kar zmerno ceno, ne navijamo, raje imamo solidne najemnike,ki so dlje časa pri nas, ker eni delajo, da imajo predrage najemnine, potem pa se jim na 3 mesece menjajo, pa iščejo nove najemnike, vmes morajo beliti, imajo izpad dohodka. Na koncu so pa na slabšem kot smo mi, ki imamo že v štartu ceneje, a nimamo menjav, imamo več let iste in ne rabimo beliti.
V Financah je bil pred časom objavljen dosti realen izračun, ali se nakup + oddaja sploh izplača.
Oni so naračunali za Slovenijo 37 let, za Avstrijo 25 let.
Zakaj tako dolga doba v Sloveniji? Ker je davek trenutno visokih 25{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, oziroma 22.5{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, če odbijemo normirane stroške.
Ta davek gre baje še letos na 30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, torej bo ta doba še daljša, nekje 40 let…
HVALA LEPA!
40 let stradanja, odtegovanja od ust, nekvalitetnega življenja, verjetno brez dopustov. Zato, da imaš pri 60-ih tvoje stanovanje, vredno 250.000, izplačano?
Imaš torej stanovanje, vredno 250.000, čez 5 ali 8 let pa zaradi nekvalitetnega življenja (delo, delo, delo z vožnjo po 9 – 12 ur dnevno) in nekvalitetne-hitre hrane crkneš…
Drugo stanovanje, v katerem stanuješ, pa moraš tudi kupiti, ali pa plačevati najemnino 500 – 800 evrov, torej verjetno še en kredit v vrednosti 400-600 evrov mesečno, poleg kredita za prvega, ki ga oddajaš…
Se splača, da mine življenje na ta način, v tem/takem biznisu?
Oddajanje se, kot so napisali mnogi + Finance, ne izplača.
37-letni posel, v katerem “zaslužiš” le 250.000 se NE izplača.
In precej pomembno: pozabili smo upoštevati, da je treba v 37-ih letih od najemnin nameniti trikrat po 5000-7000 evrov (nova bela tehnika, obnova/pleskanje vrat+oken, 2 x menjava plinske centralne, pa še kaj, kar sem pozabil naversti).
Torej se NE SPLAČA.
Oziroma se splača le bedaku, ki ne upošteva teh dodatnih stroškov in verjetno čedalje večjega davka na napremičnine, ki bo prišel prihodnje leto.
Ja, če je treba imet nekaj znanja in vložit kaj truda, se že ne splača. To je večni problem lenuhov in nesposobnežev, ki na lahek način pridete do premoženja, potem se vam pa ne splača naprej vlagat, ker je vse to povezano s trudom in sitnostmi. Naj se vam torej splača držat denar v štumfih. To bo za vas najbolj ziher.
Tudi pri nas smo računali . Ne, ne splača se. Previsoke cene stanovanj, neto najemnine pa mnogo prenizke.
Previsok davek, oprema se pri najemnikih mnogo hitreje kvari, tako da jo zagotovo menjaš na 10 let. Česar ti noben Furs ne upošteva , čeprav oprema stanovanja stane cca 500 €. na m2, če želiš lepo opremljeno stanovanje in ne kupuješ rabljene opreme. Tudi stavbno pohištvo ima krajši rok trajanja, tako tudi talne obloge. Tudi tega Furs ne prizna, ker imajo neke svoje dobe trajanja.
Po mojih izračunih je za povrnitev investicije potrebnih več kot 40 let. Da o izgubljenih živcih ne govorimo.
Zakon je popolnoma na strani najemnika. Najemodajalec nima v Sloveniji nobene hitre in učinkovite zaščite.
Tako, da smo se tudi pri nas odločili, da v nepremičnino za oddajanje niti pod razno ne bomo investirali.
Ni res, problem je da v najem oddajajo tudi ljudje, ki ne znajo poračunati donosa na investicijo in zato oddajajo po prenizkih cenah. Čakamo, da jih sreča pamet in ustrezno povišajo najemnine. Jaz sem jo v zadnjih dveh letih za 40{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} pa imam vedno najemnike.
Tudi mi dvigujemo vsako leto najemnino za določen procent. Stanovanje oddajamo neopremljeno, razen kuhinje s ploščo, brez drugih aparatur in osnovne kopalniške opreme. Elektrika, TV, kabelska, internet so v domeni najemnika. Stanovanje je obnovljeno, svetlo, zračno, ima parkirni prostor, ostalo pa si je najemnik kupil sam. Kljub temu je bila gužva za najem.
Ah kje, vsak ki malo spremlja situacijo ve, da so prihajajoča stanovanja pljunek v morje, ki bo za kratek čas ustavil rast, ampak padca pa ni za pričakovati. Imam že 2 stanovanji za oddajanje, januarja sem kupil še tretjega. Dvomim da bo še kdaj ceneje kot je danes, do naslednje tako hude krize bo pa denar še 3krat propadel. Če bi imel več, bi kupil še eno stanovanje. Čez 5 let v penzijo, z ženo bova od treh najemnin lepo živela, po smrti pa zapustila ravno vsakemu otroku po eno stanovanje. Lahko ga oddajajo, prodajo, notri živijo, izbira je njihova.