Nakup stanovanja, plačevanje kredita z najemnino od drugega
Iščem rešitev, pa prosim tiste, ki ste v teh stvareh pametnejši in bolj izkušeni, za nasvete.
Starši so mi podarili stanovanje (slabih 50m2) v Lj., od katerega se da dobiti cca 350/400 eur najemnine mesečno.
Ker to njihovo gesto res izjemno cenim, glede na čas v katerem živimo, se mi zdi smiselno, da ne živim v njem kot en ‘bubreg v loju’, ampak to oplemenitim in iz tega skušam ustvariti še eno stanovanje (ki naj bo za mladiče ali penzijo, ali karkoli).
Se splača kupiti torej še eno stanovanje, v njem živeti in odplačevati kredit zanj z najemnino od tega, ki ga že imam? Je to smiselna računica ali napačno razmišljam? Ne vem kakšni skriti stroški še se znajo pojaviti ob takem finančnem planu.
Če prav razumem, je tvoje edino premoženje trenutno to stanovanje? Nič denarja, nič drugega? In bi nakup novega stanovanja šel izključno na podlagi kredita?
No, računica ni tako enostavna. Anuiteta kredita za novo stanovanje bo bistveno višja od prejete najemnine. Ni nujno, da boš imel stanovanje ves čas polno, torej ni nujno, da bo najemnina redno pritekala.
Stroški so plačilo davka na prejete najemnine, investicije v stanovanje, rezervni sklad in drugi stroški, ki jih nosi lastnik in ne najemnik (npr zavarovanje, investicijski stroški ipd).
Ideja ni slaba, a treba se je zavedati, da vsaka lastnina prinaša tudi dolžnosti in stroške. Obe stanovanji bo enkrat treba tudi renovirati. Treba se je vprašati, ali drugo stanovanje res potrebuješ (zdaj takoj) ali bi še malo počakal in o tem premislil. Takšne ideje o investicijah niso vedno nujno finančno tako ugodne, kot si mislimo. Delat računico za otroke ali vnuke je sicer dobro, a nikoli ne veš, kaj se zgodi v prihodnosti.
Seveda dodatno stanovanje predstavlja investicijo, ki naj bi prinašala neke prihodke, “glavnica” pa ostaja in se jo najbrž da v prihodnosti enkrat prodati (vprašanje pa, kdaj in na kakšen način ter po kakšni ceni).
Pluse in minuse na papir, dobro razmisliti in potem dalje. Osnovo imaš fajn, ne bi bilo pa lušno, če se zdaj zakalkuliraš.
Se strinjam z vsem zgodaj napisanim. Predlagam pa še, da se malo pozanimaš glede lokacije tam, kjer bi oddajala. Če je povpraševanje. Poleg tega pa se moraš nujno pozanimat glede davkov in dajatev za to, če boš lastnica dveh stanovanj in koliko boš (neto) sploh dobila od najemnin.
Ideja je dobra, ampak rabiš precej naštudirat preden se spustiš v tole.
po moji oceni je to zgrešeno..
zakaj..??
to stanovanje , če boste v njem živeli sami, bo ostalo tipi topi.. vzdrževano, čisto, ne demolirano..
stroške morate plačati za to ali tisto novo stanovanje, oz v primeru, ki ga navajate celo za oba..
tekoča popravila, 2 x stavbno zemljišče..dodatni davek itd..
prav tako če vzamete kredit le tega preplačate..
zato predlagam obratno..
raje živite v tem stanovanju..
tako pridobite..le eno plačevanje stroškov..
denar, ki bi ga pa prejemali od najemnine, oz tistega ki bi dajali banki kot obrok..pa varčujte..
od tega varčevanjega dela, ne plačate davka, niti vas ne bremeni preplačilo kredita..
res pa je, da TA TRENUTEK niste LASTNIK 2 stanovanj..problem če vas IMIDŽ tare..
Ne nakladaj, ali pa pojasni matematično, kako naj bi v 20 letih prišla do petih stanovanj.[/quote]
Lepo. Najprej sta delala po tri službe naenkrat, kupila vsak svojo garsonjero v Ljubljani na kredit za 10 let. Starši so jima odstopili stanovanje, kjer zdaj živijo. Preden sta čisto odplačala kredit za garsonjeri, sta kupila stanovanje v turističnem kraju, na kredit. Kredit za garsonjeri sta odplačevala z najemnino, prav tako pozneje kredit za vikend-stanovanje (50m2, ne neka mini luknjica). Ko sta odplačala ta kredit, sta kupila še eno stanovanje 50m2 v Ljubljani, kredit še odplačueta od najemnin od garsonjer. Kaj ti tu ni jasno?
Ne nakladaj, ali pa pojasni matematično, kako naj bi v 20 letih prišla do petih stanovanj.[/quote]
Lepo. Najprej sta delala po tri službe naenkrat, kupila vsak svojo garsonjero v Ljubljani na kredit za 10 let. Starši so jima odstopili stanovanje, kjer zdaj živijo. Preden sta čisto odplačala kredit za garsonjeri, sta kupila stanovanje v turističnem kraju, na kredit. Kredit za garsonjeri sta odplačevala z najemnino, prav tako pozneje kredit za vikend-stanovanje (50m2, ne neka mini luknjica). Ko sta odplačala ta kredit, sta kupila še eno stanovanje 50m2 v Ljubljani, kredit še odplačueta od najemnin od garsonjer. Kaj ti tu ni jasno?[/quote]
Ni mi jasno, ker banke pač ne dajejo 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} stanovanjskega kredita. Največ 70{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, če se ne motim. Od nekod torej teh 30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} prihrankov mora priti? Kako do njih, če vlagaš vse v nove nakupe? Še vedno ni jasno. Poleg tega zdaj govoriš o dveh zaposlenih, zgoraj si govorila o eni prijateljici.
Lepo. Najprej sta delala po tri službe naenkrat, kupila vsak svojo garsonjero v Ljubljani na kredit za 10 let. Starši so jima odstopili stanovanje, kjer zdaj živijo. Preden sta čisto odplačala kredit za garsonjeri, sta kupila stanovanje v turističnem kraju, na kredit. Kredit za garsonjeri sta odplačevala z najemnino, prav tako pozneje kredit za vikend-stanovanje (50m2, ne neka mini luknjica). Ko sta odplačala ta kredit, sta kupila še eno stanovanje 50m2 v Ljubljani, kredit še odplačueta od najemnin od garsonjer. Kaj ti tu ni jasno?[/quote]
Ni mi jasno, ker banke pač ne dajejo 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} stanovanjskega kredita. Največ 70{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, če se ne motim. Od nekod torej teh 30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} prihrankov mora priti? Kako do njih, če vlagaš vse v nove nakupe? Še vedno ni jasno. Poleg tega zdaj govoriš o dveh zaposlenih, zgoraj si govorila o eni prijateljici.[/quote]
Se opravicujem, ker nisem napisala “druzina moje prijateljice”…
Ti se napisem, da ima moj necak pri 28-ih hiso brez podarjene nepremicnine starsev? 😛
Glej, ljudje delajo, sparajo, zberejo tistih 30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} ali koliko potrebujejo in vzamejo kredit. Kaj ti ni jasno?
Ideja je v osnovi zelo pametna, ampak dobro premisli vse morebitne minuse, ki se lahko pojavijo:
– kako postopati, če se najemik znajde v težavah in ti ne more redno plačevati?
(najemnika namreč ne moreš fizično vreči ven, ker je zaščiten – tole dobro preštudiraj!)
– previdno sestavi pogodbo, kaj v primeru, če ti kaj uničijo ipd. obvezno vnaprej vzami za kakšna dva meseca varščine itd. (to je menda itak redna praksa)
Sicer oddajanje v najem ni nobeno odkrivanje tople vode, ampak če se boš 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} zanašal na to, da boš lahko kredit za drugo stanovanje odplačeval le pod pogojem, da ta najemnina nemoteno priteka vsak mesec na tvoj račun, potem moraš imeli neko rezervo za primer, če se kaj zalomi. Nič nisi podal številk: kakšno plačo imaš, koliko sigurno službo, si sploh kreditno sposoben za nakup stanovanja v Lj, koliko ti ostane od plače, ko boš plačal obrok kredita (že sploh veš, koliko stanejo stanovanja?)? Boš lahko preživel, če ti najemnik kakšen mesec zamuja oz. ne plača najemnine?
Primer: kolegica ima 100.000 eur kredita pri banki Koper, obrok 450 eur na 25 let, če se ne motim. To bi bilo pri tebi nekako izvedljivo, če kupiš nekaj na 100k in kasiraš cca. 450 eur najemnine. Ne vem pa, kaj v LJ sploh dobiš za 100k, nisem nikoli spremljala, to boš sam bolje vedel. Sicer pa za ziher raje raztegni kredit na 30 let in imej čim manjši mesečni obrok.
Kreditno sposoben si, ko ti od plače ostane vsaj 600 eur, ostalo si lahko zakreditiran. Pri vseh bankah velja to pravilo. Najemnina se pa običajno ne šteje kot prihodek, ker dejansko ni redni prihodek oz. je zelo rizičen in nezanesljiv. Šteje se samo tvoja NETO plača brez dodatkov. Če imaš vsaj dobrega jurja neto, bi šlo skozi. Ker kupuješ stanovanje in eno stanovanje že imaš, hipoteka ni problem, torej kredit dobiš takoj, predlagam banko Koper, ki ima še vedno zelo nizko obrestno mero in možnost fiksnih obresti tudi do 30 let. Tudi Unicredit ima bojda dobre pogoje.
Ni mi jasno, ker banke pač ne dajejo 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} stanovanjskega kredita. Največ 70{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, če se ne motim. Od nekod torej teh 30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} prihrankov mora priti? Kako do njih, če vlagaš vse v nove nakupe? Še vedno ni jasno. Poleg tega zdaj govoriš o dveh zaposlenih, zgoraj si govorila o eni prijateljici.[/quote]
Se opravicujem, ker nisem napisala “druzina moje prijateljice”…
Ti se napisem, da ima moj necak pri 28-ih hiso brez podarjene nepremicnine starsev? 😛
Glej, ljudje delajo, sparajo, zberejo tistih 30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} ali koliko potrebujejo in vzamejo kredit. Kaj ti ni jasno?[/quote]
Glej, ena plača ali dve pač ni zanemarljiva malenkost, kaj tebi ni jasno? Avtorica je sama oziroma govori v ednini, če nisi opazila.
Ni enoastavno je pa lažje izvedljivo, kot pa brez tega, in še to: lahko pa še naprej blužiš in v življenju nič ne ustvariš , za sebe in svoje otroke, razen tega, da si kupiš čips in cocacolo v lokalu, denar pa pridno zapravljaš in daješ drugim. Temu se reče živiš ležerno. BREZ TRUDA SE ŠE ČEVELJ NE OBUJE.
Lepo. Najprej sta delala po tri službe naenkrat, kupila vsak svojo garsonjero v Ljubljani na kredit za 10 let. Starši so jima odstopili stanovanje, kjer zdaj živijo. Preden sta čisto odplačala kredit za garsonjeri, sta kupila stanovanje v turističnem kraju, na kredit. Kredit za garsonjeri sta odplačevala z najemnino, prav tako pozneje kredit za vikend-stanovanje (50m2, ne neka mini luknjica). Ko sta odplačala ta kredit, sta kupila še eno stanovanje 50m2 v Ljubljani, kredit še odplačueta od najemnin od garsonjer. Kaj ti tu ni jasno?[/quote]
Ni mi jasno, ker banke pač ne dajejo 100{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} stanovanjskega kredita. Največ 70{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, če se ne motim. Od nekod torej teh 30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} prihrankov mora priti? Kako do njih, če vlagaš vse v nove nakupe? Še vedno ni jasno. Poleg tega zdaj govoriš o dveh zaposlenih, zgoraj si govorila o eni prijateljici.[/quote]
V primeru avtorja je zadeva enostavna:
Eno stanovanje ima prosto bremen, drugo kupi na hipoteko. Če drugo po GURS ni vredno več od prodajne cene, potem potrebuje še 20-30{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465} pologa oz. dodatno hipoteko. Dodatno pa lahko zastavi še prvo stanovanje, ki ga je dobil od staršev in problem je rešen. Hipoteka se umakne takoj, ko on odplača tisti delež, zaradi katerega je zastavil še drugo stanovanje. Sicer si pa ponekod (odvisno od regije!) nepremičnine po GURS ocenjene precej več, kot se potem prodajo, banka pa gleda oceno od GURS. Kolegica je na Gorenjskem kupila hišo, ki je po GURS vredna 150k, prodajala se je za 130k, tako da hipoteka ni bila noben problem. Na Štajerskem, po drugi strani, je ravno obratno. Prodajne cene so v primerjavi z GURS višje od 30-50{04cafd300e351bb1d9a83f892db1e3554c9d84ea116c03e72cda9c700c854465}, torej če kupujem parcelo za 30k, je le-ta po GURS vredna recimo samo 15k in mi bolj malo koristi za hipoteko. Konkreten primer ni namišljen, ampak govorim iz lastnih izkušenj, ko smo kupovali parcele.
Ne nakladaj, ali pa pojasni matematično, kako naj bi v 20 letih prišla do petih stanovanj.[/quote]
Lepo. Najprej sta delala po tri službe naenkrat, kupila vsak svojo garsonjero v Ljubljani na kredit za 10 let. Starši so jima odstopili stanovanje, kjer zdaj živijo. Preden sta čisto odplačala kredit za garsonjeri, sta kupila stanovanje v turističnem kraju, na kredit. Kredit za garsonjeri sta odplačevala z najemnino, prav tako pozneje kredit za vikend-stanovanje (50m2, ne neka mini luknjica). Ko sta odplačala ta kredit, sta kupila še eno stanovanje 50m2 v Ljubljani, kredit še odplačueta od najemnin od garsonjer. Kaj ti tu ni jasno?[/quote]
Meni ni tu jasno, kako bosta vse to odnesla na oni svet?
Lepo. Najprej sta delala po tri službe naenkrat, kupila vsak svojo garsonjero v Ljubljani na kredit za 10 let. Starši so jima odstopili stanovanje, kjer zdaj živijo. Preden sta čisto odplačala kredit za garsonjeri, sta kupila stanovanje v turističnem kraju, na kredit. Kredit za garsonjeri sta odplačevala z najemnino, prav tako pozneje kredit za vikend-stanovanje (50m2, ne neka mini luknjica). Ko sta odplačala ta kredit, sta kupila še eno stanovanje 50m2 v Ljubljani, kredit še odplačueta od najemnin od garsonjer. Kaj ti tu ni jasno?[/quote]
Meni ni tu jasno, kako bosta vse to odnesla na oni svet?[/quote]
ni treba, nekaj bosta lahko dala svojim otrokom, kot sta sama dobila stanovanje od staršev.
Druga zadeva pa je, da si bosta lahko ali z najemninami ali s prodajo dvignila standard v penziji.
res da sem pri matematiki tudi kdaj manjkal..
pa vseeno..
če greš v kredit za ene 100k€..na 25 let..
pa si dones star 25 let..
potem 25 let živiš na škrge..kajne..
RAZEN..seveda če imaš PLAČO 2k€..SITUIRANE starše..ter kasneje še PARTNERJA s primeljivimi atributi..
ko dopolniš 50 let..pa seveda si ful zainteresiran d aboš do 70 leta spet odplačeval en vikend na morju..
še to..stalnost PLAČE je tud pomebna AL NE???
tako da, ne napletat brez veze..
Ne nakladaj, ali pa pojasni matematično, kako naj bi v 20 letih prišla do petih stanovanj.[/quote]
No kje si zdaj, da pojasniš, kako iz enega podedovanega stanovanja v 20 letih nastane 5 stanovanj?[/quote]
Jaz verjamem, da se da. Vse je odvisno od situacije. Če ima nekdo res dobro plačano in ziher službo (po možnosti državno), potem je vse mogoče. Če je nekdo dobro preračunal minuse in pluse, rizike in je imel v teh letih veliko sreče z najemniki (redno plačane najemnine, skrbne najemnike), potem res ne vidim problema. Problem je, če imaš smolo in ti najemniki ne plačujejo, kaj uničijo… To je pač riziko. Ampak sej je vsaka naložba riziko.
No kje si zdaj, da pojasniš, kako iz enega podedovanega stanovanja v 20 letih nastane 5 stanovanj?[/quote]
Jaz verjamem, da se da. Vse je odvisno od situacije. Če ima nekdo res dobro plačano in ziher službo (po možnosti državno), potem je vse mogoče. Če je nekdo dobro preračunal minuse in pluse, rizike in je imel v teh letih veliko sreče z najemniki (redno plačane najemnine, skrbne najemnike), potem res ne vidim problema. Problem je, če imaš smolo in ti najemniki ne plačujejo, kaj uničijo… To je pač riziko. Ampak sej je vsaka naložba riziko.[/quote]
Če vohaš foušijo, si obriši nos, pomaga tudi slana voda. Če je zamašen, se namreč lahko zgodi, da vohaš samo sebe.
Avtorica je postavila vprašanje, ali naj kupi stanovanje. Na kar je @5 stanovanj (si to kar ti?) napisala, da ni problema, saj je njena prijateljica na ta račun kupila v 20 letih tri stanovanja in dve garsonjeri. Od tu naprej je šlo samo za matematični izračun in demontažo nakladanja. Ena sama oseba ob povprečni plači in z enim podedovanim stanovanjem tega podviga pač ne more izpeljati. Tudi ob predpostavki, ki jo je izpostavil tudi simpl, da služba ostane.
ma vohaj ti kr češ..
čm povedat da je potrebno predstavit VSE okoliščine..
ne pač selektivno kar ti paše v dani situaciji..da izpadeš večji “jack”..
še posebej ker s tem zavajaš človeka na drugi strani..
morda še to..????
srečo z najemniki..
srečo z VISOKO plačo..
srečo z VISOKIM kreditom..
srečo z DOBRIM stanovanjem/sosedi..
kaj pa BMW..pa dopust na BALIJU..dva otroka…kam potem to pade..v upokojenska leta..???
itd itd..
Jaz mislim, da je možnosti ogromno, če nekaj dobiš kar tako, po “suhem”. Vse je odvisno od okoliščin:
– plača/služba lastnika
– stanje družine/para (delata oba, imata oba dobre plače, ziher službe..)
– dobri najemniki (redna plačila, nepoškodovanje stanovanja…)
Jaz imam prijateljico, ki ima družino, dva otroka. Mož je neka velika živina, zasluži x jurjev mesečno. Od stršev nista dobila niti centa, vse morata sama. On je najprej kot samski kupil enosobno stanovanje, ko je spoznam njo in je bil na poti drugi otrok, sta kar čez cesto kupila večje stanovanje (trosobno opremljeno v LJ za 210k – samo za občutek glede cen), staro stanovanje sta oddajala v najem in nekako delno pokrivala kredite. Kredit je imel namreč na oba stanovanja, ker kot rečeno, ničesar nista dobila podarjenega. Zdaj, ko sta otroka vedno večja, pa so za 300k kupili hišo v centru LJ. Starejša hiša, potrebna delne obnove… ampak prostorna. Trosobno stanovanje sta prodala, staro stanovanje pa mislim, da še vedno oddajata za 450 eur/mesečne najemnine. Krediti so visoki, ampak imata dobre državne službe. To je to. Če bi ta dva kaj dobila “po suhem” od staršev, bi imela pa zdaj že tako rekoč v igri 3 nepremičnine, od tega eno veliko bajto v centru LJ.
No, kako je potem tako zelo nemogoče, da je neka oseba v 20 letih na način, da je nekaj dobila, to oplemenitila na 3 stanovanja in 2 garsonjeri? To je cca. pol milijona eurov. In če že v štartu dobiš sto jurčkov, pa potem ni problem imeti kredite, ki jih vsaj delno pokrivaš z najemninami… Kje tukaj matematika ne štima?